[背景]據(jù)市場報報道，記者對4月8日結(jié)束的北京春季房展進行了粗略統(tǒng)計，在參展的30余個北京項目中，單價在萬元以下的樓盤只有12個，并且都位于郊區(qū)縣。在去年春季房展上，位于朝陽區(qū)四環(huán)外的華紡易城銷售均價7000元/平方米，今年則漲到了1.2萬元；位于通州區(qū)的世紀星城銷售均價為4680元/平方米，今年則漲到了6680元。
記者發(fā)現(xiàn)，在北京五環(huán)內(nèi)已經(jīng)難覓8000元/平方米的項目。而與房價猛漲相比，極不協(xié)調(diào)的卻是銷售量下降，居民購房意愿回落。據(jù)北京春季房展組委會統(tǒng)計，展會第一天意向成交套數(shù)僅為167套，其中北京項目為111套，外埠為56套。
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[分析]北京市統(tǒng)計局、國家統(tǒng)計局北京調(diào)查總隊3月22日發(fā)布了今年1-2月的北京部分房地產(chǎn)數(shù)據(jù)。這兩個月北京房價繼續(xù)猛漲，新建商品住宅價格同比上漲9.8%，漲幅比去年同期還提高了1.9個百分點，其中普通住宅上漲11%，高檔住宅上漲8.1%。
113萬平米竣工住宅離奇“消失”
銷售數(shù)據(jù)顯示：1-2月北京商品房銷售面積同比大幅減少，其中住宅現(xiàn)房銷售面積大降71.4%，期房銷售面積大跌42.4%。按市場供需關(guān)系決定價格的法則，既然供應(yīng)大減，價格上漲并不足為奇。
但建房數(shù)據(jù)卻顯示：這兩個月北京商品住宅竣工面積同比大增37.8%。新建住房大增，為何銷售面積反而大減呢？一般容易想到的解釋是，開發(fā)商捂盤銷售，人為制造供應(yīng)緊張，借此哄抬房價。若此，建多售少應(yīng)該反映為空置面積增加，但統(tǒng)計局公布的空置面積反而減少了。
1-2月北京商品住宅竣工面積172.2萬平米，同期銷售127.4萬平米(含以前竣工今年售出的商品住宅)，說明未銷售的商品住宅增加了44.8萬平米。但按統(tǒng)計局公布數(shù)據(jù)，這兩個月商品住宅空置面積卻減少了68.2萬平米。這一進一出就有113萬平米已竣工商品住宅既沒有售出又沒有空置，就此“消失”了。
“消失”的住宅到哪里去了？
按我國官方定義，空置面積是指迄今為止歷年竣工但尚未銷售或出租的面積，“但不包括報告期已竣工的拆遷還建，統(tǒng)建代建，公共配套建筑、房地產(chǎn)公司自用及周轉(zhuǎn)房等不可銷售或出租的房屋面積�！边@說明，今年前兩個月北京上百萬平米“消失”的商品住宅實際上是用于“拆遷還建，統(tǒng)建代建，公共配套建筑、房地產(chǎn)公司自用及周轉(zhuǎn)房”，這部分面積雖計入竣工面積，卻不進入市場銷售，也不算空置面積。也就是說，雖然竣工面積增加了，但其中不進入市場銷售的面積的增量更大，這樣可供銷售的面積反而減少了。
可見，所謂“商品住宅竣工面積”，其實并非全部進入市場銷售，被稱為“商品住宅”只是因為它們是由房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)建設(shè)，有別于個人和單位自建罷了。
正是這些雖被納入“商品住宅”統(tǒng)計卻又“不可銷售或出租”的房屋今年大大增加了，我們總算發(fā)現(xiàn)了“消失”的住宅到哪里去了。只是兩個月113萬平米的“消失”量太大了，去年全年才“消失”了不到300萬平米。
再問“消失”的住房流向哪里？
這些不可銷售或出租的“商品住宅”中究竟哪一塊在增長呢？是拆遷還建房？統(tǒng)建代建房？公共配套建筑？還是房地產(chǎn)公司自用及周轉(zhuǎn)房呢？對此統(tǒng)計局沒有公布細分數(shù)據(jù)，我們只能推斷。
拆遷還建房——缺乏證據(jù)表明有大幅增長。按北京市國土局公布的2005年和2006年土地供應(yīng)計劃，兩年土地供應(yīng)量都是6500公頃，并無增長，相應(yīng)的拆遷量應(yīng)該變化不大，除非土地供應(yīng)中存量土地供應(yīng)增加，而新征農(nóng)用地減少。按我們?nèi)粘Ｓ^察，新建住房安置拆遷戶的比例一般不會超過5%，許多拆遷戶都選擇拆遷補償款或購買經(jīng)濟適用房，并不要求回遷和異地安置。
公共配套建筑——這是指已刨除銷售面積中公攤面積之外的其他公共配套建筑面積，一般不超過住宅項目總建筑面積的10%。
房地產(chǎn)公司自用及周轉(zhuǎn)房——理論上有可能開發(fā)商虛報自用及周轉(zhuǎn)房量，用以“捂盤”，但這部分被定為“不可銷售或出租的房屋”今后要銷售必須有主管部門的銷售許可，這很難操作。因此實際上這部分房屋占住宅開發(fā)總量的比例也很小，不超過5%。
以上3項“不可銷售或出租的房屋”合計占住房開發(fā)項目應(yīng)該不到20%。今年頭兩個月北京住宅竣工建筑面積172.2萬平米，其中上述3項最多占35萬平米，而這兩月新增的“不可銷售或出租的房屋”有113萬平米，我們只能推斷其他約80萬平米是屬于“統(tǒng)建代建”房了。這些住房雖在統(tǒng)計中歸于“不可銷售或出租的房屋”，但實際上大部分卻是定向內(nèi)部銷售的“特殊商品房”。
去年10月，北京國土局一位領(lǐng)導(dǎo)在接受記者采訪時稱，截至8月底，北京經(jīng)濟適用住房完成供應(yīng)286公頃土地，為年度經(jīng)濟適用住房用地計劃的93.3%，占同期供地總量的30%，比例之高前所未有，但大家感覺經(jīng)濟適用房比例遠沒有這么高。對此這位領(lǐng)導(dǎo)坦言：經(jīng)濟適用住房用地中是包含“符合經(jīng)濟適用住房政策的用地”的，后者占了經(jīng)濟適用住房供地的大部分，而這部分用地是直接面向強勢機構(gòu)職工的，不向北京市民銷售。
特權(quán)不消，房價難抑
在住房供應(yīng)總量有限的情況下，不進入市場的“特殊”住房的增加自然會擠壓面向市場銷售的住房供應(yīng)量。一個住房市場本來供需基本平衡，現(xiàn)在要從可供住房中抽出一部分作為“特殊”住房，如果獲得這些“特殊”住房的全是原有需求人群的一部分，則剩余的需求與剩余的供應(yīng)仍是平衡的，價格不會有大的變動。問題是獲得“特殊”住房的并非全來自原來的買房需求，有的是本來并不想買房現(xiàn)因“特殊”房價格很低而買房的“特殊”人群，原來的供應(yīng)因此減少了，而原來的需求并未相應(yīng)減少，供不應(yīng)求由此產(chǎn)生，剩下的住房必然漲價。
如果“特殊”住房被分配給困難家庭，其他家庭不得不以更高的價格購買剩下的商品房，相當于市場上的購房者(其經(jīng)濟條件相對較好)用多交的房款來補貼困難家庭住房，這是符合社會公平的。但若“特殊”住房給了本不需要補貼而且按社會公平還應(yīng)該補貼他人的群體，這就既不符合社會公平，也有悖市場公平。
當然，土地主管部門之所以批準“符合經(jīng)濟適用住房政策的用地”項目是有其正當理由的，但這些理由若與普通市民對低價住房的渴望相比是否都那么充分呢？不可否認，獲批“符合經(jīng)濟適用住房政策的用地”
項目的多是些重要部門、機構(gòu)或企業(yè)，但其領(lǐng)導(dǎo)和職工的住房水平與其他市民相比是否就更需要改善？土地主管部門顯然是這樣認為的。但這樣的判斷以及基于這樣的判斷所作出的批準用地的決定應(yīng)該得到社會的監(jiān)督。我國的土地屬于國有財產(chǎn)，也就是全民財產(chǎn)，這些財產(chǎn)如何分配使用，大家應(yīng)有知情權(quán)。
應(yīng)該肯定，土地和房地產(chǎn)行政信息公開這兩年已有很大進步，但尚需進一步透明，其中一項重要的完善措施就是應(yīng)該在定期公布“商品住房竣工面積”的同時，公布其組成結(jié)構(gòu)，其中有多少是面向市場銷售的市價商品房，多少是定向銷售的“統(tǒng)建代建”房，多少是“拆遷還建”房，多少是無法作為住房使用的公共配套建筑，多少是“房地產(chǎn)公司自用及周轉(zhuǎn)房”。 (陸曉明 據(jù)新華社財經(jīng)分析專線)
