(聲明：刊用《中國新聞周刊》稿件務(wù)經(jīng)書面授權(quán))
“廣七條”即使能降房價，也只是靠保障型的房價來拉低的，其幅度是很有限的
★ 本刊記者/趙磊
因市長表態(tài)要降房價而飽受關(guān)注的廣州樓市，在這個月表現(xiàn)得跟個小孩兒一樣，“爭了一口氣”后，便又哭又鬧，讓人無從揣摩。
“打架”的數(shù)據(jù)
樓盤還是那些樓盤，但為此而發(fā)布的三套統(tǒng)計數(shù)字，卻很難讓人對這個市場做出一套精準(zhǔn)的判斷和預(yù)測。
4月13日，廣州市國土房管局發(fā)布的《2007年3月廣州市房地產(chǎn)市場分析》顯示，廣州十區(qū)一手房住宅均價出現(xiàn)大幅度回落。與上月相比，每平方米下跌近700元，回落9.1%；中小戶型均價環(huán)比下降887元，回落了13.9%。
隨即有評論認(rèn)為一直高漲的廣州房價此番回落，是“廣七條”(2007年3月28日，廣州市長張廣寧主持政府常委會議，審議并原則同意了《廣州市關(guān)于加快住房和土地供應(yīng)，加強(qiáng)住房管理，穩(wěn)定住房價格若干問題的意見》，(被業(yè)內(nèi)稱為“廣七條”)起到立竿見影的效果。更有媒體因此歡呼廣州房價“開跌”是市場將要出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)變化的一種先兆或開端。
“媒體整個報道的方向是不準(zhǔn)確的，”4月18日，廣州市國土房管局宣教處處長劉嘉瑞對本刊記者說明：“3月廣州市場主要是結(jié)構(gòu)性變化，廣州市中心六區(qū)的成交總量只有35.8萬平方米，占成交總量的近六成；而均價只有3759元/平方米的花都區(qū)，在3月份的成交量達(dá)到13.82萬平方米，占總成交量23%，從整體上拉低了房價。這次房價回落與政府政策并沒有直接關(guān)聯(lián)�！�
就在國土部門忙于對外界解釋時，另兩套隨后出臺的數(shù)據(jù)帶來了更具戲劇性的效果：國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計局發(fā)布的調(diào)查顯示，廣州3月新建商品住房銷售價格同比上漲8.6%，環(huán)比上漲了1.2%；而隸屬于廣州市國土部門的陽光家緣網(wǎng)實(shí)時交易價格則顯示：廣州3月一手住宅均價為8100元／平方米，比2月份下降了34元。
三套截然不同的數(shù)據(jù)，應(yīng)該相信誰？
對此，中國房地產(chǎn)指數(shù)研究院華南分院研究副總監(jiān)徐友明向本刊解釋說，陽光家緣公布的是合同備案數(shù)據(jù)，反映的是實(shí)時數(shù)據(jù)。“據(jù)之前我們的調(diào)研，按工作流程，撇除撤案的考慮，開發(fā)商和消費(fèi)者的交易達(dá)成后在陽光家緣網(wǎng)站登錄數(shù)據(jù)，相關(guān)合同一般都會在5至15天內(nèi)報至房管局。換句話說，房管局公布的數(shù)據(jù)應(yīng)是5～15天之前的數(shù)據(jù)，由于房價攀升的因素，便可以理解房管局的數(shù)據(jù)較陽光家緣的低。國家發(fā)改委的數(shù)據(jù)則是經(jīng)過一定的統(tǒng)計技術(shù)(如標(biāo)準(zhǔn)化、同質(zhì)化)處理后的結(jié)果，剝除了一些突發(fā)偶然因素的影響。三者在統(tǒng)計方法、口徑等方面均有所差異，統(tǒng)計結(jié)果自然會有所不同�！�
盡管差異可以理解，但問題的關(guān)鍵是，對同一市場的統(tǒng)計方法及口徑不一致，無論是橫向、還是縱向都沒有可比性；對此迷惑的不光是消費(fèi)者，政府、發(fā)展商和專家也同樣會被誤導(dǎo)。
“如果房價指數(shù)能像股指一樣，那我們就不會這么迷茫�！睆V州寒桐投資顧問公司總經(jīng)理韓世同對本刊記者說。
他認(rèn)為這次廣州“數(shù)據(jù)打架”，主要是因為統(tǒng)計標(biāo)準(zhǔn)和方法不一致造成的。統(tǒng)計部門的數(shù)據(jù)屬于抽樣統(tǒng)計，主要是按類別抽樣房價進(jìn)行加權(quán)平均計算房價漲跌；房管局部門是按合同登記備案的總額和總面積來計算平均房價；而陽光家緣實(shí)時發(fā)布的數(shù)據(jù)則是網(wǎng)上簽約登記的數(shù)據(jù)而非登記備案數(shù)據(jù)。
“實(shí)際上，在現(xiàn)實(shí)生活中這三組數(shù)據(jù)的作用和功效也不盡相同。”他進(jìn)一步分析說，“統(tǒng)計部門的數(shù)據(jù)應(yīng)當(dāng)是最權(quán)威的，并且有《統(tǒng)計法》作法律保障和監(jiān)管依據(jù)。然而，在現(xiàn)實(shí)中，統(tǒng)計部門的房價數(shù)據(jù)只能作為向上級呈報的官方數(shù)據(jù)，而對現(xiàn)實(shí)的市場運(yùn)作卻缺乏參照和指導(dǎo)的價值與作用�！倍抗懿块T的數(shù)據(jù)是業(yè)界廣泛應(yīng)用和參照的數(shù)據(jù)體系，存在和形成已經(jīng)有10多年歷史。但這套體系主要根據(jù)成交登記備案的數(shù)據(jù)計算平均房價，并不一定能從多個角度和方面反映房價的變化�！�
今年3月，在廣東省房協(xié)舉辦的一次行情分析會上，韓世同曾經(jīng)指出：如果我們沿用目前房價的統(tǒng)計分析和預(yù)測的方法來預(yù)測股市行情，恐怕沒有人敢入市了。因為股市必須要隨時掌握其變化動態(tài)以便股民做出分析和判斷，而樓市卻還依然要根據(jù)年度同比的均價變化來分析和預(yù)測樓市的發(fā)展與變化，缺乏現(xiàn)實(shí)指導(dǎo)意義�！�
他因此建議將房管局和陽光家緣的房價統(tǒng)計體系合二為一，并參照股市的做法將每一個樓盤每一天成交價量變化的信息及時公布，“這不是說讓開發(fā)商公布成本價，他們完全可以做到，這也是消費(fèi)者應(yīng)有的權(quán)利�！彼f。
未來，降還是升？
“現(xiàn)在幾套數(shù)據(jù)差這么遠(yuǎn)，我不方便(對廣州房價走勢)表態(tài)，我們這幾天也是在看報紙。即便是我個人的意見也不能說�！�4月19日，廣州市房協(xié)秘書長許國碧告訴本刊記者。
去年底，由該協(xié)會組織編寫的《廣東房地產(chǎn)藍(lán)皮書2007》預(yù)測：廣東商品住宅的上漲勢頭有所減緩，預(yù)計在10%以內(nèi)，其中廣州漲幅15%左右。廣州市同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問有限公司總經(jīng)理趙卓文也曾撰文預(yù)測，“2007年廣州一手房售價漲幅不會低于15%。廣州樓價要穩(wěn)定，至少要到2008年下半年。”
事實(shí)上，去年底多家本地機(jī)構(gòu)均對今年廣州的房價做出類似的預(yù)測，“但這并沒有什么意義，主要是依據(jù)去年6351元均價，以及最后一個月7189元的價格來判斷。如今來說不具備現(xiàn)實(shí)意義。”韓世同對此評價道，“事實(shí)上，我們做出預(yù)測非常難，要考慮政策變化，包括稅收、加息等多種因素影響�！�
他認(rèn)為：“即使依據(jù)廣州房管部門發(fā)布的3月份數(shù)據(jù)，也不能理解為廣州房價降了。實(shí)際上樓盤并沒有實(shí)質(zhì)的漲跌變化。目前樓價驅(qū)漲的因素還存在，還不能據(jù)此認(rèn)為有下降因素。”
廣州天圓咨詢及培訓(xùn)機(jī)構(gòu)高級顧問許學(xué)峰博士認(rèn)為，廣州經(jīng)營性房屋未來下降空間很小。他預(yù)計，“廣七條”將在未來幾年間整體拉低住房均價，贏得統(tǒng)計數(shù)據(jù)。按照他的計算，“廣七條”中增加保障型住房將使廣州未來住房均價下降2%～5%。但經(jīng)營性的房價要下降，必須同時具備兩個條件：第一，增加建設(shè)用地、增加住房供給；第二，讓更多的開發(fā)商平等拿地形成競爭價格。這兩個條件缺一不可，前者通過“廣七條”的實(shí)施能夠解決，但后一個條件，暫時難以具備。因為廣州市的土地招標(biāo)設(shè)定了較高的門檻，大部分控制在少數(shù)開發(fā)商手里(廣州市去年十家開發(fā)商拿到的地占了賣出土地總量的60%以上)，形成了行業(yè)壟斷和壟斷價格，價格自然難降。
“政府部門的統(tǒng)計數(shù)據(jù)肯定是可信的，只不過統(tǒng)計的口徑常常變化，所以，對比性有待核準(zhǔn)，”許學(xué)峰說：“假定廣州房管部門數(shù)據(jù)是真的，可能的原因有二：一是銷售的房屋種類結(jié)構(gòu)性改變，也就是中低檔房數(shù)量比重增大，拉低了均價；二是去年以來的更嚴(yán)厲調(diào)控措施開始顯效(例如，土地增值稅清算)。加上廣州市市長在北京兩會上調(diào)控房價的表態(tài)，使部分房企調(diào)整營銷策略，主動調(diào)低賣價，及早回籠資金�！�
中國房地產(chǎn)指數(shù)研究院華南分院的徐友明與許的觀點(diǎn)相近，在他提供給本刊的研究報告中指出：本輪(3月份)成交均價下調(diào)主要原因在于區(qū)域供應(yīng)結(jié)構(gòu)的變化，部分開發(fā)商為清尾貨或加快資金回籠而加大折扣力度，但這類型的量不會太大，對市場不能構(gòu)成實(shí)質(zhì)影響，單套實(shí)際成交價格尚難下調(diào)。因此，3月成交量的萎縮，很大程度是受2006年宏觀調(diào)控影響，致使多個項目規(guī)劃報建受阻，而形成目前供應(yīng)“真空期”。
他對本刊預(yù)計，“今年‘五一’黃金周成交均價漲幅應(yīng)有所反彈，但隨著下半年地方政府嚴(yán)格執(zhí)行既定土地出讓計劃，供應(yīng)量正�；螅磥硐M(fèi)者將會有更多的選擇。當(dāng)然，郊區(qū)的放量增長一定程度上會拉低全市的成交均價�！�
“行政牌”之后，還有什么招？
從兩年前開始，出于對房價上漲過快的擔(dān)心，國家層面出臺了各種調(diào)控措施：自2005年3月16日央行取消實(shí)行多年的房貸優(yōu)惠利率后，“國八點(diǎn)”“新國八條”“七部委新政”“新國六條”“九部委意見”陸續(xù)出臺，但效果卻不盡如人意。
本月16日，國家發(fā)改委固定資產(chǎn)投資司公布的一季度房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況顯示，深圳、北京、廣州等中心城市的房價漲幅依然“名列前茅”。據(jù)70個大中城市房屋銷售價格指數(shù)顯示，今年1、2、3月新建商品住宅銷售價格漲幅均在6.0%上下波動。而在剛剛過去的3月份，新建商品住宅銷售價格同比上漲6.0%，漲幅比2月高0.1個百分點(diǎn)；環(huán)比上漲0.5%，漲幅比2月低0.1個百分點(diǎn)。
部分中心城市的房價漲幅較快，如深圳同比上漲10.7%，長沙同比上漲10.1%，北京同比上漲9.9%，廣州同比上漲8.6%，成都同比上漲8.4%，福州同比上漲8.0%，廈門同比上漲7.7%。而此前2月份的情況是，新建商品住房銷售價格同比上漲5.9%，且70個大中城市的新建商品住房銷售價格同比全部上漲。而上海這個去年房價微幅下降的少有的調(diào)控顯效個案，也開始止跌回升。
從這些已經(jīng)出臺政策措施來看，歷次調(diào)控的著力點(diǎn)主要放在銀行貨款和土地供應(yīng)上，給人的感覺是有關(guān)部門主要是希望整頓房地產(chǎn)市場秩序，收緊房地產(chǎn)的需求，從而給火熱的房市降溫。然而，從70個大中城市房屋銷售價格指數(shù)來看，這些措施并沒有對抑制房價起到實(shí)質(zhì)性的作用，甚至因為緊縮了供給，在某種程度上成為房價上漲的“助推器”。
廣州本次在全國率先推出“廣七條”，是繼之前緊縮銀根、地根之后，又打出一張綜合性的“行政牌”，這張牌的效用到底有多大？
“如果只來虛的，不來實(shí)的，房價依然難降�！睆V州寒桐投資顧問公司總經(jīng)理韓世同對本刊記者說。但他不排除由此產(chǎn)生的心理預(yù)期對樓價的影響，“推高樓市的價格的最重要因素并非成本，最主要的是心理預(yù)期�！�
廣州天圓咨詢及培訓(xùn)機(jī)構(gòu)的高級顧問許學(xué)峰博士則直接將這種預(yù)期因素與政府的表態(tài)聯(lián)系在一起：“如果單單是市場的運(yùn)行，目前不應(yīng)該出現(xiàn)房價下跌情況。所以，假如廣州房價確實(shí)已經(jīng)開始下跌，可以全部歸結(jié)為行政干涉的力量�！�
但他的擔(dān)憂是，“廣七條”即使能降房價，也只是靠保障型的房價來拉低的，其幅度是很有限的(如前文提到增加的保障型住房可能拉低房價2%～5%)，而經(jīng)營性的房價肯定不會下降的，“而且部分地段和戶型還有繼續(xù)上漲的可能。經(jīng)營性房價稍有上升，就會徹底抵消保障型的房價下降�！�
“行政牌”的威力到底如何，還有待觀望，但在此之后，對于高漲的房價，人們還有什么牌可打？
仍以廣州為例，有業(yè)內(nèi)人士為本刊記者分析說，土地招標(biāo)設(shè)定了較高的門檻，相當(dāng)部分中小開發(fā)商被攔在外面，這些企業(yè)基礎(chǔ)較差、財力較弱;但如果他們拿到地，在確保質(zhì)量的前提下為了盡快銷售回籠資金，價格肯定會比大企業(yè)的定得低，多家的中小開發(fā)商之間肯定會形成競爭局面，并拉低大開商的房價。因此業(yè)內(nèi)人士建議，廣州的有關(guān)部門應(yīng)該認(rèn)真研究如何實(shí)現(xiàn)競爭價格這一個問題，盡快為穩(wěn)定房價提供的這一必要條件。 ★
