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兩部門出臺限外新政:抵制樓市投機的“預(yù)防針”
2007年06月20日 11:34 來源:經(jīng)濟參考報


    2007年6月11日,中國商務(wù)部聯(lián)合國家外匯管理局日前聯(lián)合下發(fā)通知,強調(diào)外商投資內(nèi)地房地產(chǎn)項目必須通過審批,與此同時,未來所有由地方部門審批的外資房地產(chǎn)公司須上報商務(wù)部備案。 中新社發(fā) 吳芒子 攝


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  “地方審批部門批準(zhǔn)設(shè)立外商投資房地產(chǎn)企業(yè),應(yīng)即時依法向商務(wù)部備案;外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的中外投資各方,不得以任何形式訂立保證任何一方固定回報或變相固定回報的條款。”近日,商務(wù)部和國家外匯局聯(lián)合正式公布了《關(guān)于進(jìn)一步加強、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知》。

  上海五合智庫總經(jīng)理鄒毅昨日在接受本報記者采訪時表示,該《通知》以此進(jìn)一步遏制外資在中國內(nèi)地的炒房行為。按照這個政策,外商必須先取得土地使用權(quán)或房地產(chǎn)建筑物所有權(quán),或者是已和相關(guān)部門簽訂了土地使用權(quán)的預(yù)約出讓或購買協(xié)議,才能夠申請設(shè)立房地產(chǎn)企業(yè),而未達(dá)到要求,審批部門不予批準(zhǔn)。

  政策出臺背景:抑制泡沫,抵制投機

  鄒毅向記者表示,此次限外新政的出臺,是繼去年國務(wù)院六部委聯(lián)合下發(fā)房地產(chǎn)限外政策之后的進(jìn)一步規(guī)范與深化。之所以政府如此關(guān)注外商投資房地產(chǎn)的經(jīng)濟行為,主要在于活躍的外資進(jìn)入行為,對金融體系的影響巨大而深遠(yuǎn)。在日本、東南亞、香港等地區(qū)在經(jīng)濟泡沫期間,外商投資房地產(chǎn)所扮演的破壞性角色都是導(dǎo)致一國房地產(chǎn)泡沫的起因,而外資的過度介入、政府的疏于監(jiān)管、寬松的貨幣政策都是導(dǎo)致泡沫產(chǎn)生并崩潰的幾個重大因素。

  “抑制泡沫,抵制投機行為,已經(jīng)成為政策的核心目的。”鄒毅認(rèn)為,當(dāng)前中國穩(wěn)定的政治局勢、良好的經(jīng)濟前景、巨大的本地市場、日漸富裕的消費人群,已經(jīng)吸引了歐洲、美國甚至中東等地區(qū)的大投資商進(jìn)入到中國。中國在國際資本的全球資產(chǎn)配置中,已經(jīng)占有了越來越重要的地位。并且這種由社會生產(chǎn)率提高所帶來的經(jīng)濟繁榮,已經(jīng)刺激了人民幣匯率逐步升值,更是給國際資本帶來了潛在的匯兌收益。同時,面對當(dāng)前白熱化的房地產(chǎn)價格上升趨勢,在這樣的背景下,國際資本的大舉介入,力圖通過對人民幣計價資產(chǎn)的投資,從而分享房地產(chǎn)項目盈利和匯兌收益等兩重利潤,動機不言而喻。

  外資的潛威脅:抽取利潤,攻占市場

  鄒毅告訴記者,房地產(chǎn)是典型的資本密集型行業(yè)。通觀發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)市場發(fā)展的經(jīng)驗,行業(yè)的金融化、專業(yè)化是未來發(fā)展的主要方向。房地產(chǎn)大集團在行業(yè)轉(zhuǎn)型過程中的誕生,會給行業(yè)帶來規(guī)范的產(chǎn)品、高質(zhì)量的服務(wù)和更高的生產(chǎn)效率。

  但是,如果在一國房地產(chǎn)市場發(fā)展初級階段,過度引進(jìn)外資,那代價將十分巨大,主要體現(xiàn)在:第一,外資的資本優(yōu)勢將使得本土企業(yè)在競爭中落敗。作為重要生產(chǎn)資料的土地儲備,是決定房地產(chǎn)企業(yè)未來競爭成敗的首要因素。外資所帶來的強大資本優(yōu)勢,將在土地市場上占據(jù)優(yōu)勢,從而搶食本地開發(fā)商的市場空間,不利于發(fā)展本國房地產(chǎn)企業(yè)。第二,外資在本國的盈利轉(zhuǎn)移,將使得經(jīng)濟帶來巨大的風(fēng)險。外資房地產(chǎn)企業(yè)在中國開發(fā)獲得盈利的同時,必然帶走部分盈利,而這種大量資本的轉(zhuǎn)移伴隨著人民幣升值時的匯兌收益,必然會使經(jīng)濟出現(xiàn)冷卻,刺破經(jīng)濟泡沫,甚至帶來經(jīng)濟危機。

  專家:市場需要外資,但更需要規(guī)范

  2007年,中國房地產(chǎn)業(yè)有了新的景象。本土產(chǎn)業(yè)基金的新設(shè)、工廠化住宅建設(shè)試行、多樣化的產(chǎn)品創(chuàng)新、住房保障體系的完善,企業(yè)上市的回暖……這些都給中國房地產(chǎn)市場帶來了生機。

  五合國際集團總顧問劉力表示,隨著2005、2006年各類外資進(jìn)入市場,外資發(fā)展的勢頭更加強勁。從房地產(chǎn)資金來源中可見,利用外資和外商直接投資已從2005年的106億迅速增長到404億元,外資占總投資的比例也由2005年的1%左右提高到目前的2.3%。

  伴隨著市場的迅速發(fā)展,也出現(xiàn)了各類不規(guī)范的外資投資行為。

  劉力分析后認(rèn)為,此次商務(wù)部的發(fā)文,主要在外資進(jìn)入的方式上作了更加細(xì)致的規(guī)定。首先是深化風(fēng)險共擔(dān)原則,對索取固定回報的類似債權(quán)投資行為,進(jìn)行了限制。房地產(chǎn)本身是高風(fēng)險行業(yè),市場上有不少外資,對伴隨著高風(fēng)險帶來的高利潤垂涎不已。通過對本國房地產(chǎn)商股權(quán)和土地作抵押物,訂以一個超出市場水平的利率進(jìn)行債權(quán)融資,這樣無疑提高了本土開發(fā)商的利息負(fù)擔(dān)。為了承受債務(wù)負(fù)擔(dān),開發(fā)商無疑采用提高銷售價格的行為,去獲得更大的利潤空間,從而犧牲了消費者的利益。這樣鎖定固定利率,不愿承擔(dān)市場風(fēng)險的投資行為,自然給市場帶來了沉重的負(fù)擔(dān)。那么合理的、健康的投資方式應(yīng)該是風(fēng)險共擔(dān)、與本土共同成長的投資。因此,長期的股權(quán)合作的投資行為,依然是政府鼓勵的投資方式。

  其次是提高進(jìn)入門檻,鼓勵中外合作。對于外資房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)立,同樣進(jìn)行了規(guī)范。2006年頒布的171號文提出了“商業(yè)存在”的設(shè)立原則,對跨境股權(quán)投資進(jìn)行了規(guī)范,并提出公司設(shè)立的資本金要求。而當(dāng)前出的新的限外政策,又對“商業(yè)存在”進(jìn)行了新的要求。規(guī)定要求新設(shè)成立的外資房地產(chǎn)企業(yè),應(yīng)先取得土地使用權(quán)或已簽訂土地出讓協(xié)議,進(jìn)一步提高了外資進(jìn)入的“拿地門檻”,與本土企業(yè)合作的方式,是一種較好的介入手段。另外還可以控制返程投資,嚴(yán)防“繞道入市”。此前很多企業(yè),通過對房地產(chǎn)企業(yè)母公司的控制,獲得實際的房地產(chǎn)項目控制權(quán)。此文又進(jìn)一步控制了這種股權(quán)游戲,雖然在實際監(jiān)管中可能會有較大工作難度,但充分考慮到這種方式的進(jìn)入,標(biāo)志著政府監(jiān)管決心不斷加強。(洛濤)


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