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開(kāi)發(fā)商自曝高房?jī)r(jià)之謎 房?jī)r(jià)透明再度成公眾呼聲
2007年07月02日 15:13 來(lái)源:法制日?qǐng)?bào)


    漫畫(huà):房市調(diào)控應(yīng)緊盯開(kāi)發(fā)商暴利 中新社發(fā) 劉道偉 作


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  6月25日,第17個(gè)“全國(guó)土地日”,一位在珠三角和廣西、云南多年從事樓盤(pán)開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的一席話攪動(dòng)了輿論的關(guān)注點(diǎn):“樓盤(pán)開(kāi)發(fā)成本只占房?jī)r(jià)20%,開(kāi)發(fā)商能夠拿到其中40%的利潤(rùn),余下超過(guò)40%的利潤(rùn)全部被相關(guān)職能部門(mén)‘層層消化’掉了。”

  近年來(lái),房?jī)r(jià)持續(xù)上漲已經(jīng)成為不爭(zhēng)的事實(shí)。新華社6月24日?qǐng)?bào)道,今年5月以來(lái),面對(duì)再次飆升的房?jī)r(jià),江蘇南京市首開(kāi)地方政府動(dòng)用行政手段調(diào)控房?jī)r(jià)先河。

  高房?jī)r(jià)成本之謎

  面對(duì)房?jī)r(jià)高漲,這位開(kāi)發(fā)商表示:“我從1992年就開(kāi)始從事商品房建筑行業(yè)。當(dāng)年每平方米的建筑成本價(jià)不過(guò)350元至400元,房?jī)r(jià)不過(guò)1000元/平方米至1500元/平方米,建筑成本占房?jī)r(jià)的1/4,加上土地出讓金,房地產(chǎn)成本價(jià)格也不過(guò)是房?jī)r(jià)的1/2至1/3。如今建筑成本比原來(lái)只漲了100元至200元,房?jī)r(jià)卻比原來(lái)翻了好幾倍,房屋成本只占房?jī)r(jià)不到20%!

  該開(kāi)發(fā)商將房?jī)r(jià)高漲的矛頭直指相關(guān)部門(mén):“土地價(jià)格、開(kāi)發(fā)成本是不少房地產(chǎn)商向外宣稱‘價(jià)格上揚(yáng)’的最大原因。實(shí)際上,土地‘招拍掛’沒(méi)有增加房屋成本,而‘暗箱操作’成為房地產(chǎn)商降低成本的主要渠道!

  人民日?qǐng)?bào)《市場(chǎng)報(bào)》的報(bào)道稱,“招拍掛”的項(xiàng)目一般分為3種情況:一種是規(guī)模較小的項(xiàng)目,在招投標(biāo)過(guò)程中開(kāi)發(fā)商可以通過(guò)“內(nèi)部渠道”了解政府方面的土地價(jià)格“底線”、“上限”,與有可能參與的同行形成“價(jià)格同盟”。由一家公司競(jìng)拍下來(lái)后,其他公司共同建設(shè),但樓盤(pán)銷售價(jià)格參照周邊樓盤(pán)價(jià)格抬高銷售。一種是規(guī)模涉及幾百畝土地的項(xiàng)目,土地連片開(kāi)發(fā)就需要通過(guò)集體“圍標(biāo)”的方式來(lái)實(shí)現(xiàn)對(duì)土地的掌控,開(kāi)發(fā)商往往事先做好評(píng)估部門(mén)、招投標(biāo)審委會(huì)的“工作”,通過(guò)招投標(biāo)“評(píng)估”方式,排擠一些外來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)者,通過(guò)打壓對(duì)手、減少競(jìng)爭(zhēng)壓力來(lái)降低潛在的成本風(fēng)險(xiǎn)。還有一種是獲得規(guī)劃部門(mén)的“風(fēng)聲”,在未來(lái)的黃金地段搶先“圈地”的做法。如政府搬遷、城市發(fā)展規(guī)劃等出臺(tái)前夕,地方政府決策層尤其是“一把手”對(duì)城市發(fā)展的目標(biāo)指向,成為開(kāi)發(fā)商趨之若鶩的消息,一有風(fēng)吹草動(dòng),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商就會(huì)連夜“跑馬圈地”,因?yàn)檫@時(shí)候土地價(jià)格最低廉。要獲得這些消息,“搞定”這些職能部門(mén),就必須“有酒大家喝”,從樓盤(pán)開(kāi)發(fā)中拿出一部分利潤(rùn),讓包括評(píng)估、規(guī)劃、拍賣、土地、政府等部門(mén)“分享”。我認(rèn)真計(jì)算過(guò),無(wú)論大中小型樓盤(pán),要真正在當(dāng)?shù)卣镜米∧_,至少要拿出兩成左右的利潤(rùn),通過(guò)請(qǐng)客吃飯、逢年過(guò)節(jié)贈(zèng)送“購(gòu)物卡”、假期組團(tuán)旅游、支付出國(guó)考察費(fèi)等方式來(lái)“擺平”這些權(quán)力部門(mén)。土地“招拍掛”不但沒(méi)有增加房屋成本,反而成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商抬升房?jī)r(jià)的重要借口。

  國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局14日發(fā)布的調(diào)查結(jié)果,5月份70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲6.4%,漲幅比上月高1.0個(gè)百分點(diǎn);同比上漲1.0%,漲幅比上月高0.3個(gè)百分點(diǎn)。漲幅增速成為2005年11月份以來(lái)的最高值。其中,新建商品住房銷售價(jià)格同比上漲6.6%,漲幅比上月高1.3個(gè)百分點(diǎn)。二手住房也不甘示弱,銷售價(jià)格同比上漲6.8%,漲幅比上月高0.7個(gè)百分點(diǎn)。北海、深圳、溫州、北京、蚌埠五個(gè)城市比去年同期上漲超過(guò)10%。

  中國(guó)房地產(chǎn)與住宅研究協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌表示:“北京以10%左右的漲幅已持續(xù)數(shù)月位列全國(guó)前三名,房?jī)r(jià)上漲過(guò)快成為事實(shí)。”

  按照這位開(kāi)發(fā)商的說(shuō)法,目前的房?jī)r(jià)降價(jià)空間非常之大。

  在全國(guó)首位個(gè)人集資建房倡導(dǎo)者于凌罡看來(lái),目前房地產(chǎn)利潤(rùn)豐厚。他表示,一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,其成本基本歸為以下五大類:土地成本、建安成本、管理成本、利息成本、稅費(fèi)成本。

  于凌罡用北京的房地產(chǎn)成本來(lái)說(shuō)明問(wèn)題,他計(jì)算到:“如果一個(gè)企業(yè)按2006年的平均成本在北京開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,其成本約為:樓面土地成本(903.8+1970)=2873.8元+樓面建安成本(250+1566.2+300)=2116.2元+樓面管理成本250元+樓面利息成本350元+樓面稅費(fèi)成本400元合計(jì)樓面成本上限應(yīng)為每平米5990元。但在實(shí)際銷售中,配套銷售收入最少占10%,也就是實(shí)際樓面成本不到5390元!

  于認(rèn)為:“僅從成本角度來(lái)看,即便參照2006年的銷售均價(jià)8792元,北京房地產(chǎn)行業(yè)的項(xiàng)目回報(bào)率依舊高達(dá)63%,房地產(chǎn)行業(yè)的成本,還完全有下降的空間和可能!

  房?jī)r(jià)透明再度成公眾呼聲

  在巨大的利潤(rùn)空間以及開(kāi)發(fā)商自曝“黑幕”的情況下,有網(wǎng)友認(rèn)為,目前最需要的就是公布房?jī)r(jià)成本,使房?jī)r(jià)透明化,“作為一個(gè)普通的消費(fèi)者,我所關(guān)心的是,開(kāi)發(fā)商和政府部門(mén)之間的‘互掐’能不能進(jìn)一步推動(dòng)房?jī)r(jià)成本的公開(kāi)透明化”?

  值得關(guān)注的是,在第17個(gè)“全國(guó)土地日”當(dāng)日,在國(guó)土資源部與北京市政府聯(lián)合舉辦的宣傳活動(dòng)中,北京市國(guó)土資源局局長(zhǎng)安家盛表示,北京已經(jīng)部署在全市范圍內(nèi)對(duì)“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”、“小產(chǎn)權(quán)”住宅進(jìn)行調(diào)查。違規(guī)開(kāi)發(fā)建設(shè)的要停工停售,非法介入的開(kāi)發(fā)商要受到制裁,相關(guān)的村集體組織也將受到處理。

  “小產(chǎn)權(quán)”房實(shí)際上并不能辦理房產(chǎn),但市民們?nèi)匀粯?lè)于承擔(dān)這種風(fēng)險(xiǎn),原因就在于小產(chǎn)權(quán)房的低價(jià)。最低每平方米1400元,最高4000元,在商品房均價(jià)已過(guò)9000元的今天,這樣的價(jià)格沒(méi)法不讓人心動(dòng)。

  據(jù)報(bào)道,“前幾年,北京的房地產(chǎn)價(jià)格還沒(méi)有大幅度的增長(zhǎng),在北京的一些郊區(qū),證件齊全的商品房的價(jià)格也不過(guò)就兩三千元,而那時(shí)小產(chǎn)權(quán)房屋的價(jià)格也在一千六七百元,價(jià)格差異不是很大。而商品房又受到國(guó)家政策法規(guī)的保護(hù),所以小產(chǎn)權(quán)房作為一種擦邊球產(chǎn)品,沒(méi)有受到人們的廣泛關(guān)注!蔽覑(ài)我家房產(chǎn)顧問(wèn)介紹說(shuō),“現(xiàn)在不一樣了,商品房整體價(jià)格的急劇攀升,再加上隨著國(guó)家各項(xiàng)稅費(fèi)的不斷完善,二手房的價(jià)格與一手房相比也幾乎沒(méi)有什么明顯的優(yōu)勢(shì)。所以,一部分因?yàn)榉績(jī)r(jià)高漲而無(wú)法釋放的住房需求就流向了小產(chǎn)權(quán)房,小產(chǎn)權(quán)房以其絕對(duì)的價(jià)格優(yōu)勢(shì)受到人們的熱情關(guān)注并不奇怪”。

  安家盛表示,嚴(yán)格地說(shuō),在政府出臺(tái)的所有法律、法規(guī)中并沒(méi)有所謂“小產(chǎn)權(quán)”或“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”的概念。這些“小產(chǎn)權(quán)”房多是打著“新農(nóng)村建設(shè)”、“農(nóng)民新村”的概念在農(nóng)村集體建設(shè)用地或農(nóng)用地上違法開(kāi)發(fā)的。目前,北京市的土地國(guó)家所有的占18%,其他部分均為集體土地。從近年利用衛(wèi)星動(dòng)態(tài)監(jiān)查的情況看,北京市違規(guī)用地的總體狀況雖然有所好轉(zhuǎn),但管好集體用地任務(wù)卻更重了。

  雖然支持的聲音認(rèn)為:“取締小產(chǎn)權(quán)房是最終的必然結(jié)果。因?yàn),如果任其發(fā)展,危害性很大,最極端的就是耕地將急劇減少,且不說(shuō)18億的土地紅線守不住,恐怕到時(shí)候10億、8億耕地都守不住。因?yàn)榕c種地相比,收益是現(xiàn)而易見(jiàn)的!

  但更多的人認(rèn)為:“以非法之身在市場(chǎng)熱銷的小產(chǎn)權(quán)房無(wú)意間挑開(kāi)了高房?jī)r(jià)真相”。

  每日經(jīng)濟(jì)新聞發(fā)表評(píng)論稱:“圍繞高房?jī)r(jià)的無(wú)數(shù)調(diào)控政策與無(wú)數(shù)爭(zhēng)議,似乎只是證明了一點(diǎn),房?jī)r(jià)是無(wú)法調(diào)控的。但這是重重?zé)熿F掩蓋下的假相。小產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)格如此之低,反證了我國(guó)的房?jī)r(jià)不是不能低。小產(chǎn)權(quán)房省去的費(fèi)用主要是兩部分,一是土地出讓金,二是各種稅費(fèi)。事實(shí)證明,刨去這兩塊費(fèi)用,住房?jī)r(jià)格可以壓低70%左右。我們一直爭(zhēng)論房地產(chǎn)商應(yīng)不應(yīng)該公布開(kāi)發(fā)成本,小產(chǎn)權(quán)房已經(jīng)讓真相大白于天下!

  廈門(mén)大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)金融研究中心研究員章劍鋒撰文稱:“即便是屬于市場(chǎng)調(diào)節(jié)的交易價(jià)格,政府也可以依據(jù)商品房基準(zhǔn)價(jià)格、各類房屋重置價(jià)格或市場(chǎng)參考價(jià)進(jìn)行間接調(diào)控和引導(dǎo),必要時(shí)可進(jìn)行限價(jià)”,他表示:“無(wú)論從與國(guó)民經(jīng)濟(jì)或人民生活關(guān)系是否緊密,還是從資源稀缺角度來(lái)看,作為最必要的一類生產(chǎn)要素,房屋是人類生產(chǎn)、存在、需要以及發(fā)展行為的原動(dòng)力,沒(méi)有人可以否認(rèn)民眾不需要房屋。在當(dāng)前,由于房地產(chǎn)市場(chǎng)供給結(jié)構(gòu)畸變一直沒(méi)有得到矯正,商品房本末倒置地充任著主要供應(yīng)種類的角色,保障住房又遲遲得不到健全和深化,民眾別無(wú)選擇只能就范,二者關(guān)系之緊密是不言而喻的”,在這種情況下,“商品房?jī)r(jià)理應(yīng)被嚴(yán)格管制”。

  在這樣的背景下,“國(guó)六條”出臺(tái)一年之后,仍然持續(xù)上漲的房?jī)r(jià)和調(diào)控的乏力,評(píng)論認(rèn)為,公開(kāi)房地產(chǎn)成本已經(jīng)成為必要之舉。(申欣旺)

 
編輯:王菲】
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