備受關(guān)注的《廣州市限價商品住宅銷售管理辦法(試行)》(征求意見稿)從今日起至10月15日，公開征求社會各界意見。對于該份征求意見稿，廣州市國土房管局昨日進行了全方位的解讀說明。

　　廣州9宗地賣限價房

　　用地總量創(chuàng)全國之最

　　市國土房管局新聞發(fā)言人昨日表示，近年來，廣州商品住宅價格出現(xiàn)了較快增長，中等收入家庭的購房壓力不斷增大。而科學、合理地解決中等收入家庭的住房問題一直是市委、市政府高度關(guān)切的民生問題。去年8月至今，廣州共推出了9宗限戶型、限銷售價格的普通商品住宅用地，用地面積95.6萬平方米，建筑面積約206萬平方米，是全國當年供應限價商品住宅用地最多的城市之一。

　　據(jù)透露，目前廣州形成了三大層次的住房供應體系：一是對城市低收入家庭給予住房保障，廉租房和經(jīng)濟適用住房保障這些家庭的基本居住需求；二是采取限價房這種靈活而又適度的宏觀調(diào)控措施，“類似香港居屋，房價高時多供應，樓市萎靡時減少供應甚至停供”，以這種住房優(yōu)惠政策滿足城市中等收入群體住房需求；三是通過市場競爭機制滿足高收入階層改善型的住房需求。

　　房子賣給誰

　　《辦法》規(guī)定：限價商品住宅的銷售對象確定為具有廣州戶籍、達到晚婚年齡(男性年滿25歲、女性年滿23歲)的首次置業(yè)者和首次置業(yè)家庭，即未婚和已婚者皆可。其中，已辦理《商品房買賣合同》交易登記備案尚未辦理產(chǎn)權(quán)登記的，視為已有住房。銷售對象也可根據(jù)本市房地產(chǎn)市場和住宅需求情況進行調(diào)整�！掇k法》還設置了“優(yōu)先購買權(quán)”：符合上述條件的已婚購房者以夫妻雙方名義或家庭名義申請購買的，可以優(yōu)先購買限價房；部分限價房項目可優(yōu)先提供給城市建設和改造被拆遷家庭購買。

　　[解讀]：由于是政府住房優(yōu)惠政策，所以確定為廣州市戶籍人口；明確“首次置業(yè)”，有利于打擊投機性需求；為避免刺激住宅被動性需求，故要求年齡必須達到法定晚婚年齡；關(guān)于優(yōu)先購買權(quán)，“通常情況下，已婚無房家庭解決住房問題比單身人群更為迫切”，而政府有責任妥善解決市政工程建設和舊城改造中的被拆遷家庭的安置問題。

　　房子怎么賣

　　《辦法》規(guī)定：開發(fā)建設單位在銷售限價房前，應當制定包括樓盤銷售價格明細表、銷售各環(huán)節(jié)的時間安排等在內(nèi)的銷售方案。《商品房預售許可證》經(jīng)批準后，銷售方案應當與《商品房預售許可證》一起對社會公示。

　　銷售程序分為五步，期間兩次搖珠，五項程序分別是：進行購買預登記，取得《商品房預售許可證》后10日內(nèi)，開發(fā)商受理購買預登記并不得收費，受理時間不得少于30日；公開搖珠確定審核和購買順序，分優(yōu)先購房者、其他購房者兩類進行公開搖珠確定購買資格；確認購房者名單，開發(fā)商將預登記申請信息提交市國土房管局審核，10個工作日內(nèi)，按照搖珠確定的順序依次審核預登記者購房資格，并按照可售住房套數(shù)的兩倍提供合格購房者的名單(分為優(yōu)先購房者和其他購房者兩類)；預登記公示，審查合格的預登記者在市國土房管局公眾網(wǎng)站向社會公示，公示期不得少于10日；簽訂購房合同，市國土房管局向開發(fā)建設單位送返有效預登記者名單，開發(fā)遵循先優(yōu)先購房者后其他購房者的原則，以搖珠方式確定購房順序，簽訂《限價房買賣合同》。

　　[解讀]：“辦法”確定了較為規(guī)范、完善的銷售程序，防止開發(fā)建設單位違規(guī)操作，保證各項限制性規(guī)定得到落實。同時，將銷售方案作為核發(fā)預售證的條件之一。

　　房價怎么定

　　《辦法》借鑒香港居屋政策的定價標準，規(guī)定限價房銷售價格原則上定于土地出讓時同一區(qū)域、同一地段的同類型商品房市場價格的70%。

　　[解讀]：市國土房管局特別強調(diào)，限價房的限定價格是最高銷售價格，具體銷售價格由開發(fā)建設單位根據(jù)市場需求、房屋朝向、樓層等情況確定，但不能超過限定價格。

　　戶型有多大

　　《辦法》規(guī)定：限價房套型建設面積不得超過90平方米。

　　[解讀]：此類戶型限制主要是考慮滿足中等收入家庭的自住型需求，因此選擇高于廉租住房(50平方米以下)和經(jīng)濟適用住房(60平方米左右)的基本居住需求型的標準。限價房戶型結(jié)構(gòu)在90平方米以下，可抑制高收入群體購買。

　　退出機制

　　《辦法》規(guī)定：限價房自辦理房地產(chǎn)權(quán)屬登記之日起五年內(nèi)不得出租和轉(zhuǎn)讓。五年后出租和轉(zhuǎn)讓的，應當向政府補交土地出讓金。限價房補交土地出讓金的標準為：出租或轉(zhuǎn)讓時基準地價低于公開出讓時成交樓面地價的，按照公開出讓時成交樓面地價的30%補交；出租或轉(zhuǎn)讓時基準地價高于成交樓面地價的，按照基準地價的30%補交。相關(guān)限制性內(nèi)容在限價房權(quán)屬證中注記。

　　采取欺騙手段購買限價房的購房者，市國土房管局取消其購買資格，并按《限價房買賣合同》中合同無效條款的有關(guān)約定處理。涉嫌詐騙的，移交司法機關(guān)處理。

　　[解讀]：為保證限價房資源的公平分配，《辦法》限制限價房上市交易，尤其是五年后，購房者轉(zhuǎn)讓限價房的，須全額補交差價，基本消除了限價房牟利的空間。

　　抵押

　　《辦法》規(guī)定：開發(fā)建設單位違反規(guī)定進行銷售的，市國土房管局將立即責令開發(fā)建設單位進行整改。對于限價房項目，開發(fā)建設單位不得進行土地和在建工程的抵押。

　　[解讀]：對于在建抵押問題，市國土房管局表示，這是為防止開發(fā)企業(yè)利用限價房用地和在建工程進行融資，而導致土地不能及時開發(fā)和向市場供應住宅，故要求開發(fā)企業(yè)不得進行限價房用地和在建工程抵押。而關(guān)于剩余房源的，此次規(guī)定政府放棄優(yōu)先收購權(quán)的，開發(fā)商自行處置要補交土地出讓金其實就是全額補繳政府的地價讓利，從利益上斬斷開發(fā)建設單位捂盤惜售的動機。(李婧）