按照我國現(xiàn)階段的住房保障政策，中低收入家庭可以購買經(jīng)濟適用房，最低收入家庭可以申請廉租房，但仍有一部分既不符合廉租房申請條件又買不起經(jīng)濟適用房的低收入群體，這些被稱為“夾心層”的家庭該如何解決住房難題？如今，一種“共有產(chǎn)權、租售并舉”新模式的出現(xiàn)正在破解“夾心層”的住房難題。

　　一套房子部分購買、部分租賃

　　今年51歲的孫金喜和愛人雙雙下崗，沒有固定收入來源，兩人原來住在江蘇泰州造紙廠九平方米的公房里。今年住房拆遷時，九平方米的住房評估價只有不到1.8萬元。按照泰州市拆遷低保政策，拆遷補償不足七萬元的補足七萬元，如果能在規(guī)定時間內搬家，另外獎勵8000元。孫金喜盡管拆遷后實際能拿到7.8萬元，仍然無法正常買房。

　　按照“共有產(chǎn)權、租售并舉”的政策，孫金喜申請購買泰州市海陵區(qū)經(jīng)濟適用房興業(yè)小區(qū)28棟308室，建筑面積73.86平方米，房價每平方米為1600元，孫金喜通過拆遷獲得的7.8萬元購買了其中的48.75平方米，另外的25.11平方米，產(chǎn)權則屬于泰州市房產(chǎn)管理處，孫金喜每月另付21.7元房租。

　　在泰州市，截至目前已有436戶像孫金喜這樣的住房困難家庭享受到了“共有產(chǎn)權、租售并舉”政策的實惠，年底還將有100戶家庭通過這種方式解決住房困難。

　　“租售并舉經(jīng)濟適用房供應被列入住房保障體系，滿足的是低收入家庭的住房需求，在土地供應、行政事業(yè)性收費等方面將享受多項優(yōu)惠政策�！碧┲菔薪ㄔO局局長孔德平說，為杜絕鉆空子炒房現(xiàn)象，泰州市剛剛出臺的《泰州市區(qū)經(jīng)濟適用房租售并舉的實施細則》為此做了很多規(guī)定，其中明確租售并舉經(jīng)濟適用房實行申請、審批和公示制度。同時具備下列三種條件的人員，才可以申請購買租售并舉的經(jīng)濟適用房：一是本市市區(qū)常住城鎮(zhèn)戶口五年以上；二是僅有一處住房，家庭人均住房建筑面積在15平方米以下，或被拆遷房屋的市場評估價低于市區(qū)最低補償標準且戶口與被拆遷房屋一致的；三是自申請之日至前兩年家庭人均月收入在市區(qū)最低工資線標準以下的低收入家庭。

　　記者看到，《泰州市區(qū)經(jīng)濟適用房租售并舉的實施細則》第八條規(guī)定，購買租售并舉經(jīng)濟適用房的當事人在五年內可一次或分期按原初始售房單價購買共有產(chǎn)權份額，五年后購買的，按市政府確定的新價格執(zhí)行。根據(jù)泰州市的規(guī)定，租售并舉經(jīng)濟適用房在取得完全產(chǎn)權五年后方可上市，上市時，應按屆時同地段普通商品房與經(jīng)濟適用房差價的50%向政府繳納增值收益，其收益將納入城市住房保障發(fā)展資金賬戶，專項用于租售并舉經(jīng)濟適用房建設。租售并舉經(jīng)濟適用房上市時政府有優(yōu)先回購權，政府回購的經(jīng)濟適用房，可繼續(xù)向符合條件的低收入住房困難家庭出售和租賃。

　　據(jù)了解，泰州市實施租售并舉的經(jīng)濟適用房按當年經(jīng)濟適用房竣工總量的10%左右配制，而實施租售并舉經(jīng)濟適用房的所需資金，在廉租住房保障資金中統(tǒng)籌安排。

　　泰州市房管局房產(chǎn)管理科副科長張國華說，經(jīng)濟適用房可租可售，房屋產(chǎn)權公私共有，既可以在短期內幫助困難家庭解決住房問題，又可以避免走福利分房的老路，同時還進一步調動了購房戶的創(chuàng)業(yè)精神。“這項政策實施兩年多來，已有近80%的家庭買回了完全產(chǎn)權�！睆垏�華說：“按照現(xiàn)在的情況估計，基本上所有的家庭都能在五年內購回所有產(chǎn)權。”

　　住房保障體系重要組成部分

　　據(jù)江蘇省建設廳房改辦卞主任介紹，江蘇省像泰州這樣試水“共有產(chǎn)權房”的還有無錫、連云港、蘇州等城市。從2005年開始探索建立共有產(chǎn)權經(jīng)濟適用房制度以來，目前江蘇已有300多戶家庭通過“共有產(chǎn)權”的方式解決了住房問題，這一數(shù)字今年將擴大到1000戶左右。下一步，江蘇省會在試點基礎上，全面推行“共有產(chǎn)權經(jīng)濟適用房”制度。

　　卞主任說，共有產(chǎn)權制度在具體操作中，政府用于經(jīng)濟適用房建設的財政性支出(主要是減免的土地出讓收益和稅費)轉化為投資，政府按投資比例擁有房屋產(chǎn)權和相應權利。凡由政府提供補貼的住房，均為按份共有住房，由政府和受助購房人按出資比例共同擁有產(chǎn)權，政府和受助者按規(guī)定共同申請領取《房屋共有權證》，標明房屋所有人為政府和受助購房人以及兩者的產(chǎn)權比例。政府擁有的產(chǎn)權可以授權住房保障機構持有并行使相關權利。房產(chǎn)具有商品屬性和保障屬性。在共有產(chǎn)權制度下，中低收入家庭在沒有能力購買住房全部產(chǎn)權并符合政府提供補貼標準的前提下，盡自己所能出資購買住房的部分產(chǎn)權，而獲得住房完全的占有權和使用權；政府投資獲得住房的另一部分產(chǎn)權，但向受助購房者無償讓渡占用權和使用權，并放棄收益權，這充分體現(xiàn)了住房保障功能和目標。

　　形成經(jīng)濟適用房循環(huán)利用機制

　　長期研究房地產(chǎn)行業(yè)的專家、南京市建委政策研究室主任陸玉龍認為，中低收入家庭是一個動態(tài)的群體，不斷有受助者脫貧致富，退出住房保障體系；又不斷產(chǎn)生新的符合救助條件的中低收入家庭，需要享受住房保障優(yōu)惠。經(jīng)濟適用房建設總量有限，如何讓經(jīng)濟適用房更好地發(fā)揮保障作用？共有產(chǎn)權制度就是將經(jīng)濟適用房作為不動產(chǎn)的長期有效性與受助家庭經(jīng)濟狀況的動態(tài)性有機對接起來，形成了受助家庭走向富裕而退出住房保障體系的機制和經(jīng)濟適用房循環(huán)利用的機制。

　　在產(chǎn)權運作中，政府依據(jù)投資比例擁有經(jīng)濟適用房相應產(chǎn)權，當受助家庭步入中高收入階段、不符合補貼標準時，政府依法和契約行使收益權和處分權，或向對方轉讓產(chǎn)權收回投資；或按市場價格向對方收取租金；或收購對方產(chǎn)權，收回房屋的全部占用權和使用權；或在市場公開出售，雙方按產(chǎn)權比例分配收益，體現(xiàn)“誰投資，誰所有，誰收益”以及公共財政的公平原則，符合社會主義市場經(jīng)濟規(guī)律要求。

　　“鐵打的營盤流水的兵”，共有產(chǎn)權制度下，政府投資建設一套經(jīng)濟適用房，不再是只解決某一戶中低收入家庭的住房困難，而是可以實現(xiàn)循環(huán)使用，為多戶中低收入家庭解決住房困難。(朱旭東 鄧華寧)