10月28日,國土資源部有關(guān)負(fù)責(zé)人在對(duì)近期土地調(diào)控政策進(jìn)行解讀時(shí)強(qiáng)調(diào):各地土地管理部門要加大閑置土地清理力度,重點(diǎn)對(duì)囤地開發(fā)商進(jìn)行查處,為此國土部門已經(jīng)制定了詳細(xì)的方法。
4條辦法限定開發(fā)商囤地
“如果開發(fā)商囤積土地不及時(shí)開發(fā),會(huì)進(jìn)一步加劇土地市場(chǎng)供應(yīng)緊張!眹敛坑嘘P(guān)負(fù)責(zé)人指出,國土部門擬定了4條應(yīng)對(duì)開發(fā)商囤地的辦法。
一是要求實(shí)行“凈地”出讓。對(duì)于擬出讓的土地,要在理順土地產(chǎn)權(quán)和經(jīng)濟(jì)關(guān)系的前提下,進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃,統(tǒng)一進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),形成基礎(chǔ)設(shè)施較為完備的熟地,按“凈地”分宗出讓。
二是合理控制單宗土地出讓規(guī)模。對(duì)于出讓地塊規(guī)模,考慮到大宗地出讓不僅不利于市場(chǎng)競(jìng)爭,也不利于市場(chǎng)調(diào)控,因此強(qiáng)調(diào)控制單宗土地供應(yīng)規(guī)模,以增加土地供應(yīng)的宗數(shù),吸引更多的中小開發(fā)商參與競(jìng)爭,防止部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑借其資金實(shí)力“圈占”大面積土地,形成“壟斷”。
三是規(guī)定每宗土地的開發(fā)建設(shè)時(shí)間。為了縮短土地開發(fā)周期,根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)周期一般為2至3年的實(shí)際,還規(guī)定每宗地的開發(fā)建設(shè)時(shí)間原則上不得超過3年,確保供應(yīng)出去的土地能夠及時(shí)開發(fā)建設(shè),形成住房的有效供應(yīng)。這一規(guī)定,也為各地確定具體的單宗土地的供應(yīng)規(guī)模提供了依據(jù)。
四是加大閑置土地的處置力度。對(duì)超出合同約定動(dòng)工開發(fā)日期滿一年未動(dòng)工開發(fā)的,要依法征收土地閑置費(fèi),并要責(zé)令有關(guān)企業(yè)限期動(dòng)工、竣工。土地閑置費(fèi)原則上按出讓或劃撥土地價(jià)款的20%征收。滿兩年未動(dòng)工開發(fā)的,要堅(jiān)決無償收回。對(duì)雖按合同約定日期動(dòng)工開發(fā),但開發(fā)建設(shè)面積不足1/3或已投資額不足1/4,且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)建設(shè)滿一年的,要嚴(yán)格按閑置土地依法進(jìn)行處理。
中國人民大學(xué)管理學(xué)院教授嚴(yán)金明指出,上述國土部門提出的防范開發(fā)商囤地的具體辦法中,尤其值得注意“開發(fā)周期原則上不超過3年“這條辦法。雖然規(guī)定開發(fā)周期早有說法,但在各地土地政策中沒有得到切實(shí)的落實(shí)。
3方面影響未來土地市場(chǎng)
嚴(yán)金明認(rèn)為,這項(xiàng)措施將從以下3方面影響未來土地市場(chǎng)供應(yīng):一是在土地出讓規(guī)模上,土地管理部門會(huì)根據(jù)競(jìng)標(biāo)房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際開發(fā)能力,將出讓土地規(guī)模控制在其3年開發(fā)能力范圍內(nèi);二是在開發(fā)項(xiàng)目嚴(yán)格控制3年開發(fā)周期,如果開發(fā)商3年未完成項(xiàng)目開發(fā)將受一定懲罰;三是在土地出讓文件中將說明3年必須開發(fā)完畢的條件,開發(fā)商在受讓土地時(shí)也必須接受和做出相應(yīng)承諾。
今年9月,國務(wù)院發(fā)展研究中心一份《中國房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭力研究報(bào)告》揭示了當(dāng)前土地高度集中在大型房地產(chǎn)上市企業(yè)的現(xiàn)狀。其中以廣東碧桂園為例,其今年前三季度新增土地儲(chǔ)備3700萬平方米,增長200%以上,以年開發(fā)量200萬平方米計(jì)算,其目前高達(dá)4500萬平方米的土地儲(chǔ)備足夠其開發(fā)多年。報(bào)告指出,囤地10平方公里以上的房地產(chǎn)上市公司不下10家。嚴(yán)金明認(rèn)為,如果3年開發(fā)周期的政策得到嚴(yán)格落實(shí),則目前前50強(qiáng)房地產(chǎn)上市公司都需要對(duì)其發(fā)展戰(zhàn)略做出相應(yīng)調(diào)整。
國土部有關(guān)負(fù)責(zé)人同時(shí)指出,整治開發(fā)商囤地的行動(dòng)還將配合國土部9月28日發(fā)布的《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》(以下簡稱“39號(hào)令”)執(zhí)行。
在“39號(hào)令”中,國土部門提高了房地產(chǎn)企業(yè)購地成本,改變了過去開發(fā)商只要繳一部分土地出讓金就可以取得土地使用權(quán)證,進(jìn)而利用土地使用權(quán)向銀行抵押貸款的做法。“39號(hào)令”中要求開發(fā)商必須一次付清地款才能取得土地權(quán)證。
嚴(yán)金明指出,未來2至3年內(nèi)整治開發(fā)商囤地都是國土部門的工作重點(diǎn),國土部于日前啟動(dòng)的第二次全國土地普查的一個(gè)重點(diǎn)普查內(nèi)容就是,要查明土地集中在哪些開發(fā)商手中,哪些開發(fā)商才是整頓的重點(diǎn)。
政策并非僅為“斗地主”
整治開發(fā)商囤地并非僅為“斗地主”。嚴(yán)金明分析認(rèn)為,全國房價(jià)快速上漲給房地產(chǎn)調(diào)控部門造成了很大壓力,去年下半年,有關(guān)調(diào)控部門達(dá)成共識(shí):以積極的土地供應(yīng)政策來增加房屋供應(yīng)量,進(jìn)而以增加供應(yīng)來穩(wěn)定房價(jià)。
然而,自增加土地供應(yīng)政策啟動(dòng)以來,房價(jià)仍在快速上漲,同時(shí)增加供應(yīng)的土地被手中有大量資金的房地產(chǎn)上市公司囤積。
“必須使增加的土地供應(yīng)量直接形成房屋供應(yīng)量!眹(yán)金明指出,有關(guān)部門想利用市場(chǎng)手段來解決房屋供需不平衡的問題,但政策在傳導(dǎo)時(shí)被開發(fā)商囤地行為所堵塞,而土地供應(yīng)上還必須考慮“守住18億畝耕地”這條紅線。土地管理部門顯然無法再過多增加土地供應(yīng)量,以解決房價(jià)問題。
“市場(chǎng)失靈的時(shí)候就必須用行政手段!眹(yán)金明表示,清查開發(fā)商囤地行為有助于解決當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)中的一些結(jié)構(gòu)失衡問題。
面臨很多操作性難題
不過,嚴(yán)金明也認(rèn)為,嚴(yán)格執(zhí)行“開發(fā)周期不超過3年”的政策,還有很多操作性難題。
某開發(fā)商老總介紹,開發(fā)商從拿地到辦完土地手續(xù)、進(jìn)場(chǎng)清理就需要半年多的時(shí)間,有的項(xiàng)目還會(huì)遇上一些非開發(fā)商因素造成的問題,3年開發(fā)周期限制有些“一刀切”。
對(duì)于政府部門來說,最重要的是要將供應(yīng)的土地盡快轉(zhuǎn)化為市場(chǎng)上房屋的供應(yīng)量,而大開發(fā)商無論開發(fā)能力還是資金實(shí)力都遠(yuǎn)比中小開發(fā)商強(qiáng)。因此國土部門在切割土地,引進(jìn)小開發(fā)商參與開發(fā)的政策又遭致質(zhì)疑。
嚴(yán)金明認(rèn)為,當(dāng)前,國土部應(yīng)該盡快對(duì)全國土地利用情況進(jìn)行摸底,搞清楚哪些地區(qū)是土地囤地集中地區(qū),哪些開發(fā)商應(yīng)該上囤地的“黑名單”,以便有針對(duì)性地提出整治囤地的具體處罰措施。