2007年11月18日 星期日
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學(xué)者析中國(guó)房?jī)r(jià)只漲不跌 建議物業(yè)稅從豪宅開征
2007年11月18日 02:56 來(lái)源:中國(guó)青年報(bào)

  近日,在中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)政與貿(mào)易經(jīng)濟(jì)研究所和意大利佛羅倫薩大學(xué)共同主辦的“第八屆中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行與政策論壇”上中外學(xué)者圍繞社會(huì)公眾都普遍關(guān)心的“住房與公共政策”這一話題展開演講。

  中國(guó)房?jī)r(jià)為什么上升?

  中國(guó)樓市有沒有泡沫?中國(guó)房?jī)r(jià)為什么上升?美國(guó)馬里蘭大學(xué)城市研究與規(guī)劃系丁成日教授說(shuō),在中國(guó)住房投機(jī)一定是有的,因?yàn)樽》客稒C(jī)的三個(gè)條件全部成立:第一,當(dāng)一個(gè)商品是可交換的、耐久的,在其價(jià)格不斷上升的時(shí)期,就一定有人進(jìn)行投機(jī)買賣,中國(guó)許多城市的房?jī)r(jià)(無(wú)論是什么原因),價(jià)格一直在增長(zhǎng)(幅度不同),因而如果說(shuō)沒有投機(jī)性購(gòu)房那是說(shuō)不通的;第二,中國(guó)目前的私人儲(chǔ)蓄是巨大的;第三,對(duì)很多人來(lái)講,購(gòu)房是一個(gè)最好的投資渠道,中國(guó)目前缺少其他穩(wěn)定可靠的投資渠道。因而當(dāng)有投機(jī)性購(gòu)房時(shí),房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫就一定存在,泡沫大小與投機(jī)性購(gòu)房的比率成正比。

  丁成日教授說(shuō):解釋中國(guó)城市房屋價(jià)格持續(xù)上升有三大學(xué)派。第一派是土地供給學(xué)派,認(rèn)為政府供地少導(dǎo)致房屋供給不足,進(jìn)而導(dǎo)致房?jī)r(jià)上升。第二派是需求學(xué)派,認(rèn)為城市化和經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)了住房需求,因而房屋價(jià)格上升。第三派是我的學(xué)派,預(yù)售制是罪魁禍?zhǔn)住nA(yù)售制是中國(guó)許多城市房屋價(jià)格持續(xù)上升最主要的原因。

  為什么這樣說(shuō)呢?丁成日認(rèn)為:第一,國(guó)際上的理論和經(jīng)驗(yàn)表明土地供給與住房?jī)r(jià)格的關(guān)系非常復(fù)雜,土地供給與房屋價(jià)格不是簡(jiǎn)單的線性關(guān)系;第二,城市化帶來(lái)的有效需求與現(xiàn)階段許多城市的高房?jī)r(jià)是不相匹配的;第三,中國(guó)城市(以北京為例)房屋價(jià)格與土地價(jià)格的空間變化規(guī)律與理論預(yù)測(cè)(房屋價(jià)格決定土地價(jià)格時(shí))的模式一致,因而,土地價(jià)格導(dǎo)致房屋價(jià)格的結(jié)論是缺少理論和實(shí)證依據(jù)的。

  丁成日教授說(shuō),中國(guó)城市房屋價(jià)格不斷上升是開發(fā)商的融資動(dòng)力與廣大購(gòu)房者預(yù)期兩者之間互動(dòng)的結(jié)果。房屋價(jià)格問(wèn)題需要從這兩個(gè)方面入手才能得到根本性的解決。

  (編者注:商品房預(yù)售俗稱“賣樓花”,是指房地產(chǎn)開發(fā)商將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給預(yù)購(gòu)人,由預(yù)購(gòu)人根據(jù)預(yù)售合同支付房款,既可一次付清,也可分期支付,并在房屋竣工驗(yàn)收合格后依法取得房屋所有權(quán)的一種住房銷售形式。)

  股價(jià)是否影響房?jī)r(jià)?

  理論界關(guān)于土地價(jià)格和住房?jī)r(jià)格關(guān)系的說(shuō)法很多,究竟是誰(shuí)影響了房?jī)r(jià)?中國(guó)社科院金融所房地產(chǎn)研究專家尹中立認(rèn)為,在討論房?jī)r(jià)的時(shí)候,應(yīng)該把地價(jià)、房?jī)r(jià)、股價(jià)一起考慮進(jìn)來(lái),才會(huì)更加全面。

  尹中立說(shuō),股價(jià)至少通過(guò)兩種途徑對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生影響:第一,股價(jià)上升時(shí)會(huì)形成很大的財(cái)富效應(yīng)。因?yàn)閹?lái)的財(cái)富相應(yīng)會(huì)使得房地產(chǎn)的市場(chǎng)購(gòu)買力大大增加。尤其在2005年年底到2007年上半年,中國(guó)股市的財(cái)富效應(yīng)是非常巨大的。2005年底股價(jià)在1000點(diǎn)的時(shí)候,整個(gè)市場(chǎng)流通市值是1萬(wàn)億多一點(diǎn),現(xiàn)在是8萬(wàn)億多。流通市值增加了7萬(wàn)億,這7萬(wàn)億是所有參與者、股票市場(chǎng)投資者實(shí)實(shí)在在感覺增值的部分。還有總市值增加的20萬(wàn)億,對(duì)整個(gè)市場(chǎng)產(chǎn)生的影響非常大。

  第二,在股價(jià)不斷上漲的時(shí)候,大大增加房地產(chǎn)上市公司融資的能力,這些公司融來(lái)的資金大部分投入到土地收購(gòu)的市場(chǎng)上,地價(jià)上漲從而帶動(dòng)房?jī)r(jià)上升。

  股價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)的反作用也有兩種作用方式:一是房?jī)r(jià)上漲會(huì)直接使得房地產(chǎn)股票上漲,比如在這一輪股票上漲當(dāng)中房地產(chǎn)承擔(dān)了領(lǐng)頭的角色。二是使得房地產(chǎn)的準(zhǔn)金融部門作用得到充分發(fā)揮。所謂準(zhǔn)金融部門作用,在中國(guó)非常明顯。尤其是中小企業(yè)的貸款,還有民間的融資,大部分是以不動(dòng)產(chǎn)作為媒介、作為抵押物,這和當(dāng)年的日本有極為類似之處。日本稱日本的融資方式是土地本位制,中國(guó)的銀行融資實(shí)際也是土地本位制。所以房?jī)r(jià)會(huì)通過(guò)這兩種途徑作用股價(jià),兩者之間相得益彰,互相促進(jìn)。

  開征物業(yè)稅:建議從別墅豪宅開始

  對(duì)于現(xiàn)階段地方政府成了土地財(cái)政,靠土地資產(chǎn)收入形成了大宗收入來(lái)源,引起住房嚴(yán)重短缺的現(xiàn)象應(yīng)該怎么看?

  財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康認(rèn)為,其他市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家的地方政府,從廣義來(lái)說(shuō)也都是土地財(cái)政。地方政府在轄區(qū)內(nèi)培養(yǎng)稅源主要看土地和不動(dòng)產(chǎn)方面,他們主要的稅收來(lái)自土地、不動(dòng)產(chǎn)的保有環(huán)節(jié),就是物業(yè)稅的稅種組織的收入。而這樣的機(jī)制對(duì)中國(guó)的意義不言而喻,非常重大。我們可以把這種短期行為的土地財(cái)政改造成為長(zhǎng)期行為的土地財(cái)政。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)要求的地方政府職能和財(cái)源建設(shè)契合就可以靠這個(gè)支柱稅種實(shí)現(xiàn),而且從房地產(chǎn)需求方面來(lái)看,它的行為和預(yù)期會(huì)發(fā)生重大變化。

  賈康說(shuō),現(xiàn)在各個(gè)方面打算購(gòu)房的人,會(huì)有稅種調(diào)整后的預(yù)期,會(huì)更多考慮適中的小戶型房子。開發(fā)商、土地和房地產(chǎn)相關(guān)的開發(fā)主體,也要適應(yīng)這個(gè)需求結(jié)構(gòu)的調(diào)整,更合理的集約和合理開發(fā)土地,提供需求方要求的更多小戶型、更多的低價(jià)位的不動(dòng)產(chǎn)。因此這樣的經(jīng)濟(jì)手段調(diào)節(jié)目標(biāo)值得看重。而非營(yíng)業(yè)性的房產(chǎn)如果開征物業(yè)稅,建議從獨(dú)立的別墅、豪宅開始。 (田心)


編輯:宋方燦】
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