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北京發(fā)布“住宅商用”新規(guī) 民宅商用須鄰居同意

2007年12月27日 08:50 來源:新京報 發(fā)表評論

  今后在住宅樓內(nèi)開公司,不必再到房管部門變更房屋用途,而只須征得有利害關(guān)系業(yè)主的同意,并由居委會或業(yè)委會出具相關(guān)證明。但是餐飲服務(wù),歌舞娛樂,提供互聯(lián)網(wǎng)上網(wǎng)服務(wù)場所,生產(chǎn)加工和制造,經(jīng)營危險化學(xué)品等生產(chǎn)經(jīng)營活動仍被嚴(yán)禁。

  昨日,北京市工商局針對住宅樓和未取得合法房產(chǎn)證明的房屋經(jīng)商,出臺了登記注冊的新規(guī),并從即日起實施。

  調(diào)整原因

  重在強調(diào)居民自治

  市工商局登記注冊處處長賀慶財介紹,此次對住宅經(jīng)商的調(diào)整主要是基于《物權(quán)法》的規(guī)定,重在強調(diào)居民自治的理念和原則,主要由民事關(guān)系來調(diào)解。

  至于規(guī)定中提到的“有關(guān)利害關(guān)系的業(yè)主”具體指哪些人,賀慶財表示,新規(guī)中并無規(guī)定,一般來說,是指影響到生活居住權(quán)的業(yè)主,這個范圍由居委會或業(yè)委會來確定。

  “居委會和業(yè)委會是居民自治組織,由他們通過調(diào)查、走訪相關(guān)利害關(guān)系的業(yè)主后,決定是否允許住宅內(nèi)開公司更合適,更貼近民情。”賀慶財表示,如果發(fā)現(xiàn)居委會、業(yè)委會未征得業(yè)主同意,不嚴(yán)格履責(zé)而導(dǎo)致出具虛假證明文件,工商在查實后將撤銷企業(yè)登記。

  《物權(quán)法》第77條規(guī)定“業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約,將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的,除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外,應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意”。

  調(diào)整新規(guī)

  待拆房屋也可注冊

  此次新規(guī)中,還對使用臨時住所登記注冊的問題做出了規(guī)定。

  為有效解決無證照經(jīng)營問題,規(guī)定對在未取得合法有效產(chǎn)權(quán)證明的房屋內(nèi)經(jīng)商的,由區(qū)縣政府批準(zhǔn),授權(quán)當(dāng)?shù)剜l(xiāng)、鎮(zhèn)政府、其他部門、街道辦事處或村民委員出具《臨時住所使用證明》,工商將在臨時證明的有效期內(nèi)核發(fā)營業(yè)執(zhí)照,其有效期不超過1年。

  據(jù)介紹,《臨時住所使用證明》適用于已被列入拆遷范圍但并未實施拆遷的建筑物等5類情況。

  市工商局特別強調(diào),“《臨時住所使用證明》不作為對建筑物合法性的確認(rèn)、房地產(chǎn)權(quán)屬證明和房屋、土地拆遷補償?shù)囊罁?jù)”。屆時,臨時住所使用人和產(chǎn)權(quán)人要書面簽署承諾書,承諾“遇有拆遷不索取拆遷補償費用,并在規(guī)定期限內(nèi)停止經(jīng)營遷出”。

  - 專家說法

  “有利害關(guān)系業(yè)主”范圍應(yīng)界定

  一專家認(rèn)為,征得半數(shù)以上相關(guān)業(yè)主同意就應(yīng)開證明

  專門研究《物權(quán)法》的對外經(jīng)濟貿(mào)易大學(xué)法學(xué)院副教授、民商法博士徐海燕指出,與北京原來的規(guī)定相比,此次明確了居委會、業(yè)委會以及業(yè)主的權(quán)利,由政府部門審批回歸到市場主體的同意,彰顯了政府部門對物權(quán)的尊重和保護(hù),也突出了對相關(guān)業(yè)主話語權(quán)的尊重和切身利益的關(guān)注。同時會調(diào)動投資者開設(shè)公司的積極性,大幅降低投資的法律門檻。

  但徐海燕同時指出,要獲得有利害關(guān)系業(yè)主的同意,對于“有利害關(guān)系”的范圍究竟怎樣界定,物權(quán)法并沒有做出明確規(guī)定,缺乏可操作性!暗降资切^(qū)內(nèi)全體業(yè)主都同意呢,還是該公司所在樓層的業(yè)主”,她認(rèn)為,應(yīng)以少數(shù)服從多數(shù)的物權(quán)民主,征得半數(shù)以上業(yè)主同意就應(yīng)給予證明。

  另外,住宅內(nèi)即使是經(jīng)過同意開公司后,多多少少會對小區(qū)居民的生活、居住品質(zhì)帶來影響,增加小區(qū)安保的壓力,建議開公司者應(yīng)對受影響的業(yè)主進(jìn)行一些適當(dāng)補償。

  - 追訪

  【居委會】政府不應(yīng)該松開這個口子

  對住宅內(nèi)開公司要由居委會開證明同意的程序,昨日下午,多家居委會都稱還尚未接到相應(yīng)上級部門的通知,但都表示“不會隨便就給開這個證明”,而且對住宅經(jīng)商持反對態(tài)度的較多。

  石景山八角北路居委會孫秀蘭說,要在住宅里開公司,居委會會考慮召集業(yè)主召開“民情懇談會”,只有征得全體業(yè)主同意,才會開證明允許開公司。另外,她也提出一些擔(dān)憂:“如果居委會同意住宅內(nèi)可開公司,今后由誰來監(jiān)管卻是個問題,弄不好業(yè)主會對居委會有意見,責(zé)任太大”。

  天翔社區(qū)居委會的周麗萍則表示,“讓居委會開證明我覺得不合適,會產(chǎn)生很多問題”,周麗萍說,公司擾民、占用公用設(shè)施不交費用,這些都是令居民很煩心的事情,政府不應(yīng)該松這個口子。

  【市民】擔(dān)心居委會滋生腐敗現(xiàn)象

  一位在朝陽華僑村擁有一套商住兩用住房的吳女士,在得知“民宅禁商”政策調(diào)整后很是高興,“價格會漲一漲了,當(dāng)初這個房子里本來就是想用來租給企業(yè)的,后來民宅禁商了,很多人都搬走了,導(dǎo)致租不出好價錢”。

  而家住豐臺豐管路的幾位市民對此卻有些擔(dān)心,新政策給居委會、業(yè)委會如此大的自治權(quán),難免會滋生一些腐敗現(xiàn)象,“可能給點好處費,他們就給開證明了”。

  【房市】住宅租賃價格會有所拉動

  鏈家地產(chǎn)副總經(jīng)理金育松昨日表示,一些住宅在去年“民宅禁商”后價格降溫,租賃成交量下降,一些原本打算租賃住宅辦公的企業(yè)轉(zhuǎn)投向商務(wù)樓。而此次對住宅經(jīng)商的政策調(diào)整,意味著只要征得業(yè)主同意就能開公司,會對住宅租賃價格有所拉動,而對商務(wù)樓、偏低檔的寫字樓會產(chǎn)生沖擊,價格會有所波動。

  民宅商用須交幾個文件

  ●一是住所使用證明;

  ●二是由申請人簽署作為承諾的《住所登記表》,承諾內(nèi)容包括:知悉《中華人民共和國物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定、遵守法律法規(guī)及管理規(guī)約的規(guī)定、已經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意、遇有拆遷服從配合,不索取拆遷補償費用;

  ●三是由住所所在地居民委員會或業(yè)主委員會出具的有利害關(guān)系業(yè)主同意的證明文件。

  民宅禁止從事哪些經(jīng)營

  住宅樓及底層規(guī)劃為商業(yè)用途的房屋都不得從事餐飲服務(wù)、歌舞娛樂、提供互聯(lián)網(wǎng)上網(wǎng)服務(wù)場所、生產(chǎn)加工和制造、經(jīng)營危險化學(xué)品等涉及國家安全、存在嚴(yán)重安全生產(chǎn)隱患、影響人民身體健康、污染環(huán)境、影響生命財產(chǎn)安全的生產(chǎn)經(jīng)營活動。

  “臨時住所使用證明”適用幾類

  ●城鎮(zhèn)地區(qū)未取得規(guī)劃、建設(shè)批準(zhǔn)的建筑物;

  ●已被區(qū)縣政府或有關(guān)部門列入拆遷范圍但 并未實施拆遷的建筑物;

  ●農(nóng)村地區(qū)的建筑物;

  ●房屋所有權(quán)證明文件上用途一欄空項,或

  商住用途位置無法識別且規(guī)劃未明確用途的建筑物;

  ●臨時建設(shè)的商亭、攤點。

  民宅商用時間表

  ●去年6月19日 工商局叫停住宅內(nèi)開辦公司,規(guī)定凡是房屋用途為“住宅”,均不予注冊,除非到房管部門申請房屋用途變更,才可辦照;

  ●今年3月16日 《物權(quán)法》第77條規(guī)定:業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約,將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的,除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外,應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意;

  ●今年4月10日 市工商局表態(tài),《物權(quán)法》的規(guī)定與“民宅禁商”并不矛盾;

  ●今年12月10日 《北京市房屋租賃管理若干規(guī)定》正式出臺,“民宅禁商”條款被刪除;

  ●今年12月26日 工商局發(fā)布新規(guī),今后在住宅內(nèi)開公司,只須征得有利害關(guān)系業(yè)主的同意,并由居委會或業(yè)委會出具相關(guān)證明。

  (記者廖愛玲)

編輯:王菲】
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