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IPO募資禁拿地 房?jī)r(jià)有望平抑

2008年03月24日 10:41 來源:每日經(jīng)濟(jì)新聞 發(fā)表評(píng)論

  中國(guó)證監(jiān)會(huì)發(fā)行部有關(guān)人士日前表示,支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)通過IPO或借殼上市實(shí)現(xiàn)做大做強(qiáng)。但對(duì)募集資金用于囤積土地、房源,或用于購(gòu)買開發(fā)用地等目的的IPO計(jì)劃,將不予核準(zhǔn)。

  這意味著,房地產(chǎn)開發(fā)商“圈錢拿地、再圈錢”模式宣告終結(jié)。開發(fā)商將不得不關(guān)注資金回籠這個(gè)無比現(xiàn)實(shí)的問題,從而加快開發(fā)、銷售速度,而地價(jià)、房?jī)r(jià)可能因此回復(fù)理性。

  從源頭上打擊囤地

  昨日,上海五合智庫(kù)總經(jīng)理鄒毅在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示:“以往開發(fā)商上市融資后,很大一部分資金是用來圈地的。而圈地后的上市公司,會(huì)備受投資者追捧,股價(jià)亦會(huì)隨之攀升。再融資后,大部分開發(fā)商又將資金投入到土地市場(chǎng),從而推高了地價(jià)!

  鄒毅稱,以前房地產(chǎn)公司土地的儲(chǔ)備量,是投資者衡量公司的重要比標(biāo)準(zhǔn)之一,從而導(dǎo)致更多的上市公司“瘋狂”地去圈地,因此創(chuàng)下一個(gè)又一個(gè)“地王”。而在高額融資的背后是高價(jià)拿地,其結(jié)果必然是房?jī)r(jià)的進(jìn)一步攀升。

  仲盛集團(tuán)銷售中心總經(jīng)理邵連祥昨日在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示,IPO募資購(gòu)買開發(fā)用地被叫停,將從源頭上“砍斷”開發(fā)商圈錢、囤地鏈。該政策實(shí)行后,開發(fā)商將被迫加快開發(fā)進(jìn)度,惟有通過銷售獲得的資金來買地。鄒毅同時(shí)指出,此次IPO募資購(gòu)買開發(fā)用地被叫停,也是屬于政策調(diào)控的一部分,與信貸緊縮政策相一致,將進(jìn)一步控制開發(fā)商拿地。

  土地市場(chǎng)或趨于平淡

  邵連祥認(rèn)為,受叫停IPO募資購(gòu)買開發(fā)用地政策影響,上半年的土地市場(chǎng)可能會(huì)比較平靜,土地受開發(fā)商熱捧的現(xiàn)象或趨于平淡,政府推地的力度可能也不會(huì)很大。

  事實(shí)上,去年年底開始,上海一級(jí)土地招拍掛市場(chǎng)就顯得比較冷清,去年上海市房屋土地資源管理局13號(hào)土地出讓公告的最終報(bào)名競(jìng)拍情況相當(dāng)冷清,報(bào)名競(jìng)拍地塊的開發(fā)商數(shù)量相對(duì)較少,甚至出現(xiàn)了土地流拍。而土地流拍現(xiàn)象在北京似乎更為明顯,據(jù)媒體報(bào)道,來自北京市土地整理儲(chǔ)備中心公布的成交結(jié)果顯示,今年2月成交土地6宗,而今年1月和2007年12月的土地成交數(shù)量分別是32宗、21宗。之前,在各地也頻頻出現(xiàn)土地流拍事件,地產(chǎn)公司對(duì)土地的熱情正在進(jìn)入一個(gè)不同于以往的新時(shí)期。

  鄒毅表示,去年的行情是“拿到地就能圈到錢”,開發(fā)商非理性拿地的現(xiàn)象比較突出。但隨著信貸緊縮,相當(dāng)一部分開發(fā)商手頭趨緊,企業(yè)的資金運(yùn)作和融資能力以及項(xiàng)目管理水平開始真正顯露。今后,行業(yè)分化將加劇。

  地價(jià)或?qū)⒒貜?fù)理性

  去年,不少房地產(chǎn)上市企業(yè)從股市募集到大量資金,然后又到土地市場(chǎng)圈地,圈地后再融資,再圈地……就是這樣一種惡性循環(huán),導(dǎo)致土地的價(jià)格被越推越高。而如今,“囤地”、“地王”的情況或?qū)⒉粡?fù)返。

  據(jù)媒體報(bào)道,從北京市土地整理儲(chǔ)備中心的信息可以看到,2008年1月下旬和2月的土地成交價(jià)格與起始價(jià)之間的差距比以往減少,2月推出5宗住宅類用地,其中4宗采取招標(biāo)方式出讓,成交價(jià)格都只略高于招標(biāo)底價(jià);而2007年12月推出的土地中有17宗為住宅類用地,其中11宗為掛牌出讓,大部分成交價(jià)格都遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于起始價(jià)。

  鄒毅認(rèn)為,IPO募資購(gòu)買開發(fā)用地被叫停,將緊縮開發(fā)商的資金鏈。短期內(nèi),土地市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)者會(huì)有所減少,當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)下降時(shí),地價(jià)或?qū)㈦S之下降。

  開發(fā)商改走“股權(quán)獲地”

  隨著IPO募資購(gòu)買開發(fā)用地被叫停,開發(fā)商可能會(huì)“曲線獲地”。實(shí)力房產(chǎn)企業(yè)會(huì)更傾向于股權(quán)收購(gòu)方式,間接獲得土地。

  上海一位知名房地產(chǎn)公司高層向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》透露,今年,公司將尋找機(jī)會(huì)獲得土地,但更期望通過股權(quán)收購(gòu)的方式間接獲得土地。他表示,盡管股權(quán)收購(gòu)模式存在的風(fēng)險(xiǎn)較多,但由于當(dāng)前一級(jí)土地市場(chǎng)招拍掛的地塊大多位于中外環(huán)、甚至外環(huán)以外區(qū)域,因此,更希望通過股權(quán)收購(gòu)方式合作參與開發(fā)。

  事實(shí)上,不少房產(chǎn)上市公司紛紛在其年報(bào)中寫道,將通過多種方式獲得土地!敖衲辏A潤(rùn)置地在上海將考慮通過多種途徑來增加土地儲(chǔ)備。”華潤(rùn)置地新上任的上海董事總經(jīng)理謝驥在啟動(dòng)2008年戰(zhàn)略品牌合作戰(zhàn)略會(huì)議上表示,今年在住宅用地外,還將考慮綜合體項(xiàng)目的開發(fā),但更傾向于通過招拍掛土地市場(chǎng)獲得土地。

  局部房?jī)r(jià)可能松動(dòng)

  上海易居房地產(chǎn)研究院研究所所長(zhǎng)李戰(zhàn)軍表示,房地產(chǎn)開發(fā)是資金密集型產(chǎn)業(yè)。短期內(nèi),開發(fā)商還是有一定的資金儲(chǔ)備的,但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看,該政策將對(duì)開發(fā)商的中長(zhǎng)期發(fā)展產(chǎn)生影響。

  事實(shí)上,在獲得充足土地資源后,后續(xù)開發(fā)仍是對(duì)開發(fā)商資金鏈的考驗(yàn)。泛海建設(shè)在2007年年報(bào)中表示,“為保證資金供給,滿足公司業(yè)務(wù)發(fā)展需要,公司擬通過資本市場(chǎng)募集資金、拓寬融資渠道,擴(kuò)大融資規(guī)模,通過銀行新增授信(貸款)以及項(xiàng)目銷售回款等措施解決資金問題”。

  從最近的市場(chǎng)表現(xiàn)來看,部分開發(fā)商已經(jīng)加快了新推房源量。佑威房地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示,上周(3月14日-20日),商品住宅(剔除動(dòng)遷房、配套房)的新增供應(yīng)量成為了今年最大的一周。上周全市新增供應(yīng)商品房(剔除動(dòng)遷房、配套房)面積為30.55萬平方米,較前周增長(zhǎng)了41.17%。其中商品住宅的新增供應(yīng)面積也環(huán)比增長(zhǎng)了60.71%,為23.56萬平方米。

  鄒毅認(rèn)為,盡管開發(fā)商加速推盤,但購(gòu)房者仍處于觀望之中。從房?jī)r(jià)來看,上海中內(nèi)環(huán)以內(nèi),房?jī)r(jià)仍將堅(jiān)挺。隨著地價(jià)回歸,房地產(chǎn)開發(fā)的終極產(chǎn)品——樓盤價(jià)格或?qū)㈦S之下調(diào)。外圍供應(yīng)量相對(duì)集中的區(qū)域,房?jī)r(jià)可能會(huì)出現(xiàn)一定的松動(dòng)。(李麗)

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