——訪住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任王玨林

　　按照“出手要快、出拳要重、措施要準(zhǔn)、工作要實(shí)”的精神，高達(dá)9000億元的住房保障投資計(jì)劃快速啟動(dòng)，未來三年內(nèi)將完成對(duì)廉租房投資2150億，棚戶區(qū)改造投資1015億元，經(jīng)濟(jì)適用房投資6000億元。大量保障性住房入市將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生什么樣的影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)中利益各方如何應(yīng)對(duì)新形勢(shì)？中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者近日專訪住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任王玨林，對(duì)上述問題做出解析。

　　9000億元并非全部來源中央財(cái)政

　　中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)：此次中央出臺(tái)9000億元住房保障投資計(jì)劃的原因是什么？請(qǐng)您解讀這個(gè)政策。

　　王玨林：國(guó)務(wù)院確定擴(kuò)大內(nèi)需十項(xiàng)措施，將加快建設(shè)保障性安居工程，加大廉租房支持力度作為其中的一項(xiàng)措施，說明黨中央、國(guó)務(wù)院在加大投資、促進(jìn)消費(fèi)的同時(shí)，要重點(diǎn)解決城鄉(xiāng)低收入家庭的住房問題。在2008年已經(jīng)和即將投入的1000億元建保障性住房的基礎(chǔ)上，未來還將投資9000億元用于保障性住房建設(shè)。這9000億元用于保障性住房建設(shè)的資金，除了中央計(jì)劃投入的部分外還包括地方和社會(huì)投入以及銀行的貸款。

　　保障性住房主要還是依賴于政府的重視和支持，但僅靠政府來完成此項(xiàng)工作能力還是有限的，需要社會(huì)和市場(chǎng)的支持。這次國(guó)務(wù)院把住房保障工作作為工作和投入的重點(diǎn)，會(huì)在原有的基礎(chǔ)上大大推進(jìn)我國(guó)城鄉(xiāng)住房保障工作，使更多住房困難家庭的住房條件得到改善。

　　中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)：近年來各地都出現(xiàn)土地流拍現(xiàn)象，已經(jīng)影響到地方政府的財(cái)政收入，廉租房建設(shè)的資金從哪里來？

　　王玨林：首先，要認(rèn)識(shí)到民生問題是政府的首要工作。住房是民生問題，是政府最應(yīng)當(dāng)重視的工作。其次，政府有能力解決困難群體的住房問題。這些年我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展很快，地方經(jīng)濟(jì)也都保持了較快速度增長(zhǎng)，這都為解決民生問題提供了基礎(chǔ)和保障。第三，現(xiàn)在是解決保障性住房的最好時(shí)機(jī)。一方面是國(guó)家非常重視解決低收入群體的住房問題，并給予大量的資金注入和政策上的支持；另一方面是由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的不景氣，帶來了土地市場(chǎng)的不景氣，拿出部分住宅用地來建設(shè)保障性住房，可以說對(duì)國(guó)、對(duì)民和對(duì)市場(chǎng)都有好處。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)轉(zhuǎn)變發(fā)展思路

　　中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)：大量保障性住房入市是否會(huì)沖擊到商品房市場(chǎng)？

　　王玨林：怎么看這個(gè)問題？從消費(fèi)能力上看，由于中低收入家庭收入所限，他們永遠(yuǎn)不會(huì)成為市場(chǎng)的組成部分。因?yàn)樗麄儧]有能力買商品房。從城市住房用地配置來看，我們把城市住宅建設(shè)用地比喻成一塊大蛋糕，保障性住房的用地劃撥多了，市場(chǎng)商品房的建設(shè)用地必然會(huì)減少，市場(chǎng)商品房建設(shè)用地的蛋糕就會(huì)變小，但市場(chǎng)上實(shí)際購(gòu)買能力并沒有減少，供求關(guān)系發(fā)生了變化，應(yīng)當(dāng)更有利于供方，而不是求方。

　　從加強(qiáng)和擴(kuò)大住房保障政策上看，由于我國(guó)絕大部分居民都屬于中低收入家庭，購(gòu)買商品房能力都有限；另外我國(guó)城市的住房保障制度才剛剛起步，政策處于建設(shè)和完善中。很多人在觀望，看政策是否能落實(shí)到自己身上，這會(huì)影響部分住房消費(fèi)市場(chǎng)。

　　中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)：在這樣的形勢(shì)下，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)當(dāng)怎么應(yīng)對(duì)？

　　王玨林：一是要認(rèn)真理解國(guó)家的政策。國(guó)家有關(guān)支持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展的政策，重點(diǎn)傾向于自住、改善和普通住房居民。二是要認(rèn)識(shí)市場(chǎng)。我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然與其他發(fā)達(dá)國(guó)家的房地產(chǎn)市場(chǎng)有很大的不同，但也會(huì)受到世界經(jīng)濟(jì)普遍下滑的影響。三是正確認(rèn)識(shí)前幾年房?jī)r(jià)。前幾年城市住房?jī)r(jià)格大幅上漲，是市場(chǎng)不成熟、消費(fèi)不理智的現(xiàn)象，很難再出現(xiàn)類似情況。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要根據(jù)企業(yè)的現(xiàn)狀和能力，重新調(diào)整發(fā)展思路。一是地不要占得太多，太多會(huì)帶來資金周轉(zhuǎn)上的困難；二是建好的房子該出手就出手，不要觀望；三是沒地的該拿就拿，以品質(zhì)和服務(wù)贏得市場(chǎng)。

　　中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)：房地產(chǎn)開發(fā)商參與保障性住房的利潤(rùn)空間能有多大？

　　王玨林：保障性住房的利潤(rùn)空間是有嚴(yán)格限制的，對(duì)建設(shè)單位是沒有規(guī)定的，也就是說誰(shuí)參加保障性住房建設(shè)都可以，但要通過競(jìng)爭(zhēng)程序得到工程。按照《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)施的經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目利潤(rùn)率按不高于3%核定；廉租房與經(jīng)濟(jì)適用房的性質(zhì)相似。

　　具體分配方案還未出臺(tái)

　　中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)：房地產(chǎn)業(yè)在中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的支柱產(chǎn)業(yè)地位再次被提及，大量保障性住房的建設(shè)將給國(guó)民經(jīng)濟(jì)帶來什么樣的影響？

　　王玨林：國(guó)務(wù)院在部署落實(shí)中央政策的七項(xiàng)工作時(shí)，第三條就明確提及要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，并強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)金融業(yè)穩(wěn)定和發(fā)展至關(guān)重要，對(duì)于推動(dòng)居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)、改善民生具有重要作用。在商品房銷售不旺的情況下，廉租房的大規(guī)模建設(shè)將擴(kuò)大投資、增加就業(yè)、促進(jìn)消費(fèi)、穩(wěn)定市場(chǎng)，并給相關(guān)產(chǎn)業(yè)以支持。

　　中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)：如何調(diào)動(dòng)地方政府的積極性，保證9000億元投資計(jì)劃能夠落到實(shí)處，對(duì)主管部門未來的工作提出了哪些新要求？

　　王玨林：除了國(guó)家提供的保障性住房資金外，地方政府還要從土地供應(yīng)、市政配套、資金等方面給予更大的投入。要保障這些資金不為它用，關(guān)鍵在于監(jiān)管上。對(duì)這筆資金的使用要嚴(yán)格監(jiān)管；工程施工全過程進(jìn)行監(jiān)管；對(duì)土地安排計(jì)劃、保障性住房計(jì)劃、保障性住房建設(shè)進(jìn)行檢查。主管部門通過不定期抽查來監(jiān)督地方政府的落實(shí)情況，保證資金到位、規(guī)劃到位和建設(shè)到位。

　　中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)：9000億元中中央轉(zhuǎn)移支付的比例有多大？其中有多少已經(jīng)被包括在原來的“十一五”計(jì)劃？

　　王玨林：“十一五”期間各個(gè)城市都制定了保障性住房的建設(shè)計(jì)劃，現(xiàn)在依然可以依據(jù)原來的計(jì)劃實(shí)施，國(guó)家資金方面的支持，會(huì)加快各地住房保障計(jì)劃的實(shí)施，并為建立城市住房保障體系奠定很好的基礎(chǔ)。(記者 張一鳴)