昨天(17日)，國(guó)務(wù)院召開常務(wù)會(huì)議，研究部署促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的政策措施。

　　會(huì)議指出，近期國(guó)家采取擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長(zhǎng)的政策措施，已對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生積極影響，不少城市商品住房成交量有所回升。當(dāng)前，要堅(jiān)持住房市場(chǎng)化基本方向，堅(jiān)持對(duì)低收入住房困難群眾實(shí)行住房保障制度的原則，加大政策力度，加快保障性住房建設(shè)，進(jìn)一步鼓勵(lì)和支持住房消費(fèi)，保持合理的房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

　　會(huì)議研究確定有關(guān)政策性住房、商品房和房地產(chǎn)商的三大政策措施。

　　會(huì)議要求，各地區(qū)要在執(zhí)行中央統(tǒng)一政策的前提下，結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際，進(jìn)一步采取促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的政策措施。要繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)分析，準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)。

　　>>關(guān)于商品房

　　一套房太小可享二套房?jī)?yōu)惠

　　【新政】進(jìn)一步鼓勵(lì)普通商品住房消費(fèi)。對(duì)已貸款購(gòu)買一套住房但人均面積低于當(dāng)?shù)仄骄�水平，再申�?qǐng)購(gòu)買第二套普通自住房的居民，比照?qǐng)?zhí)行首次貸款購(gòu)買普通自住房的優(yōu)惠政策。

　　【解讀】根據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站發(fā)布的數(shù)據(jù)，2007年北京人均住宅建筑面積27.07平方米。如果按這個(gè)面積對(duì)應(yīng)新政中所指的第一套住房人均面積計(jì)算，個(gè)人首次購(gòu)房面積應(yīng)小于27.07平方米，兩口之家首次購(gòu)房面積應(yīng)在54.14平方米以下，普通的三口之家首次購(gòu)房面積需要在81.21平方米以下。

　　中原地產(chǎn)北京區(qū)總經(jīng)理李文杰認(rèn)為，以上面積數(shù)字應(yīng)該包括了北京所有城鄉(xiāng)的人均住房水平。他估計(jì)，銀行不會(huì)按照這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，而是按照北京市區(qū)人均住房面積計(jì)算。因此，執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)將是接下來大家關(guān)注的重點(diǎn)。到底哪些已購(gòu)首套房人群可以享受新政，需要等待相關(guān)政府部門出臺(tái)細(xì)則。

　　目前，首套房的優(yōu)惠政策包括首付款比例減至20%，減低契稅等。

　　買房2年轉(zhuǎn)讓免征營(yíng)業(yè)稅

　　【新政】將現(xiàn)行個(gè)人購(gòu)買普通住房超過5年(含5年)改為超過2年(含2年)轉(zhuǎn)讓的，免征營(yíng)業(yè)稅。

　　【解讀】針對(duì)此次調(diào)整，我愛我家以個(gè)人購(gòu)買一套100萬(wàn)元的普通住宅剛好超過2年為例，按照此前稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)購(gòu)買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，按照售房收入全額征收5.5%營(yíng)業(yè)稅，即100萬(wàn)元×5.5%=5.5萬(wàn)元；而按照12月17日出臺(tái)稅費(fèi)新標(biāo)準(zhǔn)，即個(gè)人購(gòu)買普通住房超過2年轉(zhuǎn)手交易的，實(shí)行免征營(yíng)業(yè)稅的規(guī)定。這樣，出售100萬(wàn)元普通住房可節(jié)省5.5萬(wàn)元。

　　買房2年內(nèi)轉(zhuǎn)讓大幅減稅

　　【新政】將個(gè)人購(gòu)買普通住房不足2年轉(zhuǎn)讓的，由按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收營(yíng)業(yè)稅，改為按其轉(zhuǎn)讓收入減去購(gòu)買住房原價(jià)的差額征收營(yíng)業(yè)稅。

　　【解讀】新辦法同時(shí)規(guī)定，如果個(gè)人購(gòu)買普通住宅未滿2年出售的，由此前按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收營(yíng)業(yè)稅，改為按其轉(zhuǎn)讓收入減去購(gòu)買住房原價(jià)的差額征收營(yíng)業(yè)稅。假設(shè)房主以80萬(wàn)購(gòu)買住房，不足2年以100萬(wàn)元出售的，那么，目前需要繳納的營(yíng)業(yè)稅為(100萬(wàn)元-80萬(wàn)元)×5.5%=1.1萬(wàn)元，比此前全額征收100萬(wàn)元×5.5%=5.5萬(wàn)元，節(jié)省了5.5萬(wàn)元-1.1萬(wàn)元=4.4萬(wàn)元。

　　>>馬上就訪

　　北京市建委將發(fā)布細(xì)則

　　據(jù)北京市建委相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，他們已于昨天得知國(guó)務(wù)院部署促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展措施，但目前還沒有得到相關(guān)部門的正式書面通知。該政策在北京實(shí)施和執(zhí)行，還需在他們得到正式書面通知后，再制定出北京地區(qū)的具體執(zhí)行內(nèi)容和辦法，所以還需要一定的時(shí)間。這位負(fù)責(zé)人肯定地說，北京在落實(shí)該政策的時(shí)候，具體的執(zhí)行辦法肯定是在昨天發(fā)布的政策范圍之內(nèi)。

　　>>業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)

　　潘石屹：市場(chǎng)又能轉(zhuǎn)起來了

　　針對(duì)新政，SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹說，目前中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，最關(guān)鍵的是流通問題。原來政策上許多限制，出發(fā)點(diǎn)是限制炒房，但實(shí)際上極大地限制了流通。這次有關(guān)營(yíng)業(yè)稅的調(diào)整幅度是非常大的。

　　他說，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的促進(jìn)，最關(guān)鍵的是抓好流通環(huán)節(jié)。抓好流通環(huán)節(jié)后，原來住小房子的人可以換大房子，原來住差房子的可以換好房子。如果是按高額的5%的營(yíng)業(yè)稅，基本上就轉(zhuǎn)(流通)不動(dòng)了。

　　潘石屹認(rèn)為，新政的整體力度是很大的，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)帶來十分積極的影響。另外，他還建議進(jìn)一步放寬對(duì)外籍人士購(gòu)房的限制，讓更多的資金進(jìn)來。

　　>>專家視點(diǎn)

　　易憲容：不會(huì)扭轉(zhuǎn)房市頹勢(shì)

　　中國(guó)社科院金融研究所研究員易憲容指出，房地產(chǎn)市場(chǎng)一系列政策的變化，其核心是引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)從投資型轉(zhuǎn)向消費(fèi)型。

　　他說，現(xiàn)在的房貸優(yōu)惠政策以及新的二套房政策不能改變民眾買不起房的現(xiàn)實(shí)，一套房都買不起，再放寬二套房的房貸政策效果也不明顯。目前，要想扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的頹勢(shì)，當(dāng)務(wù)之急還是降低房?jī)r(jià)。

　　易憲容還說，新政對(duì)銀行的贏利情況提升并沒有多大作用，相反，銀行的貸款風(fēng)險(xiǎn)增加了。

　　>>關(guān)于保障性住房

　　加大廉租房建設(shè)力度

　　【新政】加大保障性住房建設(shè)力度。爭(zhēng)取用3年時(shí)間，解決近750萬(wàn)戶城市低收入住房困難家庭和240萬(wàn)戶林區(qū)、墾區(qū)、煤礦等棚戶區(qū)居民的住房問題，并積極推進(jìn)農(nóng)村危房改造。中央繼續(xù)加大廉租住房建設(shè)和棚戶區(qū)改造投資支持力度，適當(dāng)提高中西部地區(qū)補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)。

　　【解讀】明年北京將新開工建設(shè)和收購(gòu)政策性住房850萬(wàn)平方米，包括廉租房20萬(wàn)平方米、經(jīng)濟(jì)適用住房160萬(wàn)平方米；竣工政策性住房200萬(wàn)平方米。同時(shí)將有2002萬(wàn)平方米政策性住房竣工。明年北京將啟動(dòng)門頭溝采空棚戶區(qū)、通州老城區(qū)、南苑老鎮(zhèn)三片改造項(xiàng)目。

　　閑置公積金擬投資經(jīng)適房

　　【新政】選擇部分有條件的地區(qū)試點(diǎn)，將本地區(qū)部分住房公積金閑置資金補(bǔ)充用于經(jīng)濟(jì)適用住房等建設(shè)。

　　【解讀】北京住房公積金中心新聞發(fā)言人李持纓表示，目前北京沒有使用住房公積金閑置資金用于建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房。針對(duì)昨天國(guó)務(wù)院出臺(tái)的上述新政，他說還需要市政府最終做出決定。他同時(shí)透露，北京住房公積金繳納人數(shù)逐漸增加，資金十分充裕。如果北京市政府做出相應(yīng)決定，完全可以滿足補(bǔ)充用于經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)。

　　>>關(guān)于房地產(chǎn)商

　　加大中小商品房信貸支持

　　【新政】支持合理融資需求，加大對(duì)中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設(shè)特別是在建項(xiàng)目的信貸支持，對(duì)有實(shí)力有信譽(yù)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)兼并重組提供融資和相關(guān)金融服務(wù)。

　　【解讀】東亞新華副總經(jīng)理韓磊說，目前，開發(fā)商最缺的就是現(xiàn)金流，因此這個(gè)政策有助于鼓勵(lì)開發(fā)商建設(shè)中低價(jià)位、中小套型普通商品住房。針對(duì)這次政策，房地產(chǎn)商會(huì)積極開發(fā)中小戶型。

　　逐漸取消城市房地產(chǎn)稅

　　【新政】按照法定程序取消城市房地產(chǎn)稅。

　　【解讀】城市房地產(chǎn)稅是對(duì)在開征范圍內(nèi)擁有房屋產(chǎn)權(quán)的外商投資企業(yè)、外國(guó)企業(yè)和外籍個(gè)人及華僑、港澳臺(tái)同胞征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。城市房地產(chǎn)稅以房產(chǎn)原值為計(jì)稅依據(jù)，稅率為1.2%，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中須繳的稅費(fèi)中占的比例很小。因此，對(duì)開發(fā)商的影響不是很大。

　　相關(guān)新聞

　　國(guó)家下達(dá)100億元保障住房投資計(jì)劃

　　昨天，國(guó)家發(fā)改委發(fā)布消息，發(fā)改委下達(dá)100億元中央補(bǔ)助投資計(jì)劃，用于加快廉租住房建設(shè)和國(guó)有林區(qū)、墾區(qū)、煤礦棚戶區(qū)改造，以及擴(kuò)大農(nóng)村危房改造試點(diǎn)等。發(fā)改委要求各地方和有關(guān)部門落實(shí)責(zé)任制，加強(qiáng)保障性住房項(xiàng)目的建設(shè)和資金管理，落實(shí)地方資金等。

　　建廉租房貸款利率較基準(zhǔn)利率下浮

　　昨天，央行、銀監(jiān)會(huì)對(duì)外公布了《廉租住房建設(shè)貸款管理辦法》。該辦法要求，廉租住房建設(shè)貸款利率應(yīng)按央行公布的同期同檔次貸款基準(zhǔn)利率下浮10%執(zhí)行。辦法還提出，新建廉租住房項(xiàng)目資本金不低于項(xiàng)目總投資20%的比例。(翟煊 肖賓 高晨 趙麗萍 李艾 趙鵬)