雖然國務(wù)院和地方政府鼓勵普通住房消費的態(tài)度積極，特別是對關(guān)注度極高的第二套房貸表示了較為明確的放寬態(tài)度，但多數(shù)銀行對于第二套房實行的房貸政策還沒有和政府的要求相同步。

　　銀行們在繼續(xù)關(guān)注增量房貸業(yè)務(wù)的同時，也開始在存量房貸業(yè)務(wù)方面“做文章”——幾家銀行已經(jīng)宣布將對存量房貸老客戶實行利率優(yōu)惠政策。

　　銀行二套房貸未見松動

　　國務(wù)院辦公廳2008年12月21日發(fā)布了《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》。《意見》明確提出，要進一步鼓勵普通商品住房消費——加大對自住型和改善型住房消費的信貸支持力度。

　　《意見》對貸款購買第二套房做出了原則性的“寬松”規(guī)定：在落實居民首次貸款購買普通自住房，享受貸款利率和首付款比例優(yōu)惠政策的同時，對已貸款購買一套住房，但人均住房面積低于當?shù)仄骄�水平，再申請貸款購買第二套用于改善居住條件的普通自住房的居民，可比照執(zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策。

　　據(jù)國務(wù)院的文件精神，上海等地日前出臺了更為寬松和明確的二套房貸政策(詳見附表)。但是，理財周報記者對建行、工行、民生銀行等銀行的上海分支機構(gòu)的調(diào)查顯示，這些銀行的第二套房貸政策并沒有改變。原則上仍執(zhí)行首付款不低于40%，貸款利率不低于同期同檔次基準利率1.1倍的政策。這些銀行在北京的分支機構(gòu)操作手法亦相同。

　　其實，《意見》本身的精神并不新鮮。2007年12月，央行和銀監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補充通知》就已經(jīng)規(guī)定了上述政策，但銀行遲遲不見行動。

　　記者了解到，對于二套房貸，銀行方面除了考慮“人均面積低于當?shù)仄骄�水平”這一因素外，還有一些更細化的考量標準，例如審核客戶的征信記錄，考察其收入水平以及學(xué)歷等情況。

　　工行北京分行的一位負責人表示，銀行現(xiàn)在兩頭為難，一方面拓展房貸市場，同時還要考慮風(fēng)險控制，兩者之間需要權(quán)衡。

　　華融證券市場研究部負責人張紅杰表示，銀行的二套房貸政策要等銀監(jiān)會發(fā)布明確的具體文件后才可能發(fā)生改變。國務(wù)院辦公廳的文件對銀行開展業(yè)務(wù)有一定指導(dǎo)作用，但對銀行來說略顯寬泛，無法具體貫徹執(zhí)行。

　　交銀國際控股有限公司研究部董事總經(jīng)理楊青麗稱，國務(wù)院辦公廳的文件還不能改變投資者預(yù)期。現(xiàn)在的關(guān)鍵是需求方對房價是看跌的,不要指望政策一出，購房人就蜂擁而上。如果購房人不買房，銀行貸款給誰放呢？“關(guān)鍵是風(fēng)向已變，大家心理預(yù)期已變�！�

　　“存量房貸”優(yōu)惠大戰(zhàn)

　　在房市低迷、觀望氣氛濃厚的情況下，銀行們都開始盯緊“存量房貸”這塊蛋糕。

　　民生銀行北京管理部相關(guān)負責人向理財周報透露，凡執(zhí)行中國人民銀行公布的同期同檔次基準利率下浮15%的客戶，民生銀行北京管理部將在2009年1月1日后自動調(diào)整貸款利率，新貸款利率最低可執(zhí)行中國人民銀行公布的同期同檔次基準利率下浮30%。規(guī)定適用于所有符合該條件的存量客戶。

　　與此同時，民生銀行規(guī)定，對于歷史信用記錄不佳的客戶，或者是在調(diào)整利率時仍有拖欠貸款的客戶，民生銀行將不予調(diào)整利率下浮幅度。

　　按照民生銀行的優(yōu)惠政策，以100萬貸款額度，20年期為例來計算，下浮15%后利率執(zhí)行5.049%，月供6626.66元，利息合計590398元；而下浮30%后的利率執(zhí)行4.158%，月供為6143.38元，利息合計474411元；執(zhí)行新的優(yōu)惠利率可節(jié)省利息達115987元。

　　交通銀行北京分行有關(guān)部門人士稱，分行已經(jīng)對存量房貸客戶進行了篩選，并已將篩選名單上報總行等待批復(fù)。據(jù)介紹，交行對存量貸款客戶可執(zhí)行利率最多下浮30%的優(yōu)惠政策。

　　另外，北京銀行、農(nóng)行北京分行，廣發(fā)行北京分行等已宣布對存量貸款客戶實行利率下浮最高達30%的政策。招商銀行北京分行的有關(guān)人士稱，該行對存量房貸的利率優(yōu)惠政策也將很快出臺。

　　伴隨銀行對存量房貸的優(yōu)惠活動，出于降低成本的考慮，“同名異行轉(zhuǎn)按揭”成為一些客戶的選擇。

　　一位在某國有商業(yè)銀行貸款的人士告訴記者，原貸款銀行目前尚未發(fā)布對房貸老客戶的利率優(yōu)惠政策。他正考慮將自己的按揭貸款轉(zhuǎn)移到有優(yōu)惠利率政策的銀行。

　　但“同名轉(zhuǎn)按揭”面臨技術(shù)障礙。招商銀行北京分行的上述人士稱，要辦理同名轉(zhuǎn)按揭，客戶除了要滿足其他條件外，很重要的一條是要有房產(chǎn)證。這成為一些近兩年買房但尚未獲得房產(chǎn)證的客戶無法逾越的障礙。

　　某股份制銀行上海分行貸款部門的一位人士稱，銀行實行房貸利率下浮優(yōu)惠的原因有三：一是在新老房貸客戶之間體現(xiàn)一種公平。根據(jù)央行的政策，10月27日之后房貸新客戶已經(jīng)享受到利率下浮最大幅度為30%的政策；二是穩(wěn)定房貸客戶資源；三是如果通過“轉(zhuǎn)按揭”從其他銀行吸引來一些新客戶也可擴展客戶資源。

　　基本判斷可知，隨著各家銀行對房貸老客戶基本趨同的利率優(yōu)惠政策不斷出臺，“同名轉(zhuǎn)按揭”可能放緩。

　　楊青麗保守估計，銀行對存量房貸實行優(yōu)惠舉措的效果還有待觀察。

　　而張紅杰認為，銀行過于寬松的房貸利率政策有一定危險性。房地產(chǎn)業(yè)的危機不是短期能解決的，調(diào)整是必然的過程，銀行需要等待市場自身調(diào)整到位。

　　興業(yè)銀行上海分行有關(guān)部門負責人2008年12月30日透露，興業(yè)銀行將允許符合一定條件的客戶在一定期限內(nèi)只償還利息而暫緩歸還本金，暫緩期限最長可達3年。這被認為是對存量房貸更為寬松優(yōu)惠的政策。(李峻嶺)