兩周以前,“房地產業(yè)已經在國務院十大產業(yè)調整振興規(guī)劃中占據了最后一席”的傳聞轟動樓市,直接造成的結果是在2月23日的股票市場上,房地產板塊的資金凈流入高居榜首,地產類股票不僅全線飄紅,而且更創(chuàng)出了高達4.64%的平均增長率,打破了長期以來房地產股票委靡態(tài)勢。而地產領域更是“歡欣鼓舞”,樓市復蘇乃至重回巔峰似乎指日可待。
然而,僅僅持續(xù)三天的“振興說”在2月25日戛然而止。房地產業(yè)確定無緣“十大振興”,股票應勢暴跌,許多開發(fā)商的“美好憧憬”瞬間破滅。但出乎意料的是,開發(fā)商迅速對這次“振興風波”保持了冷靜態(tài)度,并沒有像想象中的那樣掀起一輪激烈討論!盁o論是否被列入振興計劃,房地產業(yè)現(xiàn)在和將來始終是中國的重要的支柱產業(yè),但不是所有產業(yè)應對經濟危機措施都要以振興規(guī)劃形式出現(xiàn)!眹野l(fā)改委副主任劉鐵男的表態(tài)無疑給開發(fā)商吃了顆定心丸。
性價比高的房子仍然在熱銷、買房人熱盼價格歸真的愿望仍在,也許這才是一個真正趨向成熟的領域應有的現(xiàn)狀……
行業(yè)冷對“振興風波”
事實上,就在這三天中,針對房地產入“十大振興”的爭議和反對聲一直不絕于耳。市場各方呈現(xiàn)出截然不同的反應和態(tài)度,頗為耐人尋味。22日消息一出,本報在致電一些開發(fā)商探察其態(tài)度時,不少開發(fā)商卻對此反應“冷淡”甚至是“無所謂”態(tài)度!皳覀兣袛啵康禺a本身就很難列入10大振興規(guī)劃,我們現(xiàn)在的態(tài)度就是可有可無。列入振興了,市場短期內的轉好效應也不可能迅速體現(xiàn),沒列入振興,市場也不一定就會更糟,事實上目前房地產市場的投機力量已經大幅度消退,目前買房主力正是以自住和升級為主的剛性需求,市場泡沫比過去要少得多。做好內功,以理性價格面對市場競爭,是我們目前最該關心的事情!北本┤A僑城營銷總監(jiān)宋翔華明確表示,而這樣的態(tài)度,獲得了不少開發(fā)商的共鳴。
“在開發(fā)商看來,消費力回歸理性下的房地產市場正處于企穩(wěn)并回升階段。我們比房地產入十大振興更期待的,是更多切實有利于促進市場活躍、針對性更強的具體新政策的出臺,以及房地產行業(yè)中長期發(fā)展具體規(guī)劃的制訂實施。”石開地產總經理王志剛說。
“事實上,很多人忽略了房地產這幾年過度發(fā)展提前透支消費這一事實,多個行業(yè)因房地產業(yè)的提前透支消費而影響到可持續(xù)發(fā)展,他們的振興更是眼下的當務之急!比珖ど搪(lián)房地產商會相關人士認為,長期以來房地產業(yè)便缺乏一個長期穩(wěn)定的行業(yè)發(fā)展規(guī)劃,比起制造業(yè)、物流業(yè)等等其他行業(yè),房地產業(yè)可以說是一個后起的行業(yè),政府對房地產業(yè)的發(fā)展引導和政策制訂,也一直處于探索階段。由于中國經濟在這三十年中快速地增長,房地產業(yè)也像坐過山車一樣發(fā)展非常迅猛,政策的出臺很難做到同步進行,而房地產業(yè)和其他行業(yè)相比,又擁有著極其復雜的產業(yè)系統(tǒng)。在協(xié)調、統(tǒng)籌方面存在著很大問題,因此房地產入十大振興存在著太多技術性難題,其可操作性并不大,相比之下,中長期行業(yè)發(fā)展規(guī)劃的出臺,其涵蓋面更廣,也更具有現(xiàn)實意義,這也正是眼下不少有遠見的開發(fā)商更看重的問題。
亞豪機構董事長王佩民表達了自己的觀點,他認為在振興規(guī)劃中,關于房地產行業(yè)規(guī)劃的爭議一直以來就是最大的,現(xiàn)在的落選也是意料之中。毋庸置疑,造成目前樓市交易量低迷的主要原因是房價過高和部分房地產企業(yè)之前的不理性發(fā)展,目前房地產行業(yè)只是從前期的過熱亢奮狀態(tài)回歸理性,還談不上需要“振興”。房地產業(yè)需要長遠的發(fā)展計劃,應該從長遠考慮如何保持房地產理性發(fā)展,房地產業(yè)發(fā)展計劃也不應是簡單的振興房價,提升房地產企業(yè)的贏利水平,而應該是讓老百姓買得起房。
專家指出,盡管房地產“入選十大振興規(guī)劃”最終被證實只是“逗悶子”,但面對“房地產規(guī)劃具體內容究竟是傾向于購房者利益還是傾向于開發(fā)商利益”的行業(yè)猜測和各方博弈長期來一直存在。政府、買房人、開發(fā)商、銀行之間的相互制衡“暗戰(zhàn)”,也讓房地產市場振興規(guī)劃難以輕易出臺!胺康禺a入十大振興規(guī)劃”這場風波,如同一團厚重的迷霧,折射出目前房地產市場錯綜復雜的利益關系。
“其實,誰也無法否認房地產行業(yè)對中國經濟的重要性,但是如何振興這個行業(yè),不同角度的人卻有不同的觀點。無論是房地產沒有被納入振興行業(yè),還是中長期行業(yè)發(fā)展整體規(guī)劃有望盡快出臺,我們所希望的政策著眼點都是幫助更多的家庭住上滿意的房子,這樣的房子應該是價格更便宜、質量更可靠。如果不是從大多數(shù)人的利益出發(fā),房地產行業(yè)只會產生泡沫,也不可能真正振興。”中國社科院金融研究所研究員易憲容的這段話,應該可以為這場“振興風波”寫下合適的注腳。
入不入“振興計劃” 炒房者最緊張
中原地產北方區(qū)總經理李文杰認為,在本輪經濟調整中,拉動內需是政府出臺相關政策的著眼點。例如此次入選“十大振興”的汽車、鋼鐵、家電等產業(yè),政府出臺了“家電下鄉(xiāng)”、“汽車下鄉(xiāng)”扶助措施,意義就在于以少數(shù)的資金帶動更多的需求,以此來拉動經濟增長。而對房地產行業(yè),政府的拉動措施更有可能是集中在保障性住房領域,以加大對其投入來拉動相關產業(yè)的增長。因此沒有入選“十大振興”產業(yè)對普通住宅市場影響不大。
雖然房地產不列入產業(yè)振興規(guī)劃,但相關部門表示,房地產作為支柱產業(yè),政府將以中長期發(fā)展規(guī)劃的形式發(fā)布。
“‘振興’與‘發(fā)展規(guī)劃’,我覺得實際上并沒有太大差別,只是換了一個名字而已。而目前房地產市場的問題,其解決之道還在于要降低房價拉動買房需求!崩钗慕苷f。
而有關專家認為,房地產最終落選“十大振興”,某種程度上改變以往銀行大力度扶持該行業(yè)帶來的種種不利影響。高房價的兩個強大的推動力是銀行和炒房者。由于房價連年只漲不跌,幾乎所有的銀行都將房貸視為最優(yōu)質的貸款,爭相擴大客源,惡性競爭的結果是貸款門檻逐漸降低,貸款條件成為可以輕易逾越的擺設。銀行最大的優(yōu)勢是資金,而資金作為推動價格上漲的強大動力,在中國房價連續(xù)10多年的上漲中,發(fā)揮了難以替代的作用。
如果說銀行在房價上漲過程中提供了資金支持的話,那么,炒房者則在房價上漲過程中,提供了人氣支持。炒房者的介入,擠壓了真正的房屋需求者可以選擇的余地,制造并強化了房源緊張的狀況,而這種供應緊張的狀況是開發(fā)商求之不得的,在房價步入快速上漲軌道中的時候,開發(fā)商也主動囤積房屋,延緩銷售進度,進一步強化供不應求的狀況。再加上整個房地產市場是不透明的,房地產市場中的各個既得利益主體,通過對信息的壟斷,散布虛假的信息,制造羊群效應,使購房者始終處于一種緊張和不安的狀態(tài)中。
振興的是購買力 價格歸真仍是主題
“萬一房地產入了十大振興計劃,是不是意味著房價又得暴漲,現(xiàn)在的房價好不容易才真正降下去一些,這樣一來,豈不是又為房價上漲提升了空間?對我們老百姓來講,實在讓人擔心!庇兄I房打算的陳小姐在接受采訪時表示了這樣的擔心,她的疑惑,可以說是當時“入十大振興”傳聞下,不少普通購房者的普遍心態(tài)。
那么,“振興風波”對最近房地產市場的銷售是否造成了影響?珠江帝景總經理李偉對記者說,從春節(jié)過后,北京部分樓盤出現(xiàn)回暖的跡象,主要取決于開發(fā)商的主動降價以及諸多利好政策出臺的效應發(fā)揮作用,而“振興風波”前后兩個星期的時間里,項目的交易行為并未有明顯變化!爸皇怯匈I房人問,是不是一旦房地產列入振興計劃,意味著房價要再次飆升”,李偉說,現(xiàn)在在所謂“逆市”買房的人是真正的剛性需求者,他們對一時的政策、價格并不是非常敏感,而最看重樓盤的性價比以及未來的增值空間,因此,所謂“振興風波”造成購買恐慌是無稽之談。
專家指出,在當前樓市并不景氣的情況下,即使房地產業(yè)進入了“振興計劃”,也絕對不會出現(xiàn)前幾年的價格瘋長,目前來講,降價無疑對刺激市場回暖,促進經濟轉向良性發(fā)展具有積極作用!案鱾房地產企業(yè)是否降價、降多少都是根據自身的實際情況制定的,但是對那些新開盤的項目來說,搶先降價,便能在同一區(qū)域占得先機!
按照國際慣例,房地產的利潤應該保持在5%-8%,而北京乃至中國的房地產利潤遠遠高出這一標準,即使是降價,開發(fā)商仍然有相當可觀的利潤。
以東三環(huán)的首城國際為例:這個東部樓市的焦點樓盤已吸引了上千人前來排號、認購,許多購房者都是通過親友的口耳相傳知道這個項目的。這些和其價格有著直接的聯(lián)系。
買房人劉飛關注首城國際已經有兩年多了,從最初的“廣渠路36號地”到今天的“首城國際”,價格始終是劉飛最關注的問題!叭ツ晔壮菄H開盤的時候,起價還不到11000,均價是12500元/平方米,而當時周邊二手房的價格低的也已經達到了16000。這也是我決定在這里買房的原因。”“即使賣到12500,利潤的空間仍然存在!币晃粯I(yè)內人士算了這么一筆賬:“當時開發(fā)商拿地時的樓面價應該在6000元/平方米左右,如果算上各種稅費、建設成本,這個項目最終的成本肯定不會超過1萬元,所以說12500元還是有的賺的!
SOHO中國董事長潘石屹表示,中國的房地產市場最缺的不是技術和政策,而是與收入相匹配的房價,這才是目前樓市的最大癥結。從這一點上來看,“降價”對今后樓市的復蘇才具有舉足輕重的意義。(文/邱旸 衛(wèi)東)
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