兩周以前，“房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)在國(guó)務(wù)院十大產(chǎn)業(yè)調(diào)整振興規(guī)劃中占據(jù)了最后一席”的傳聞轟動(dòng)樓市，直接造成的結(jié)果是在2月23日的股票市場(chǎng)上，房地產(chǎn)板塊的資金凈流入高居榜首，地產(chǎn)類股票不僅全線飄紅，而且更創(chuàng)出了高達(dá)4.64%的平均增長(zhǎng)率，打破了長(zhǎng)期以來房地產(chǎn)股票委靡態(tài)勢(shì)。而地產(chǎn)領(lǐng)域更是“歡欣鼓舞”，樓市復(fù)蘇乃至重回巔峰似乎指日可待。

　　然而，僅僅持續(xù)三天的“振興說”在2月25日戛然而止。房地產(chǎn)業(yè)確定無緣“十大振興”，股票應(yīng)勢(shì)暴跌，許多開發(fā)商的“美好憧憬”瞬間破滅。但出乎意料的是，開發(fā)商迅速對(duì)這次“振興風(fēng)波”保持了冷靜態(tài)度，并沒有像想象中的那樣掀起一輪激烈討論�！盁o論是否被列入振興計(jì)劃，房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)在和將來始終是中國(guó)的重要的支柱產(chǎn)業(yè)，但不是所有產(chǎn)業(yè)應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)危機(jī)措施都要以振興規(guī)劃形式出現(xiàn)�！眹�(guó)家發(fā)改委副主任劉鐵男的表態(tài)無疑給開發(fā)商吃了顆定心丸。

　　性價(jià)比高的房子仍然在熱銷、買房人熱盼價(jià)格歸真的愿望仍在，也許這才是一個(gè)真正趨向成熟的領(lǐng)域應(yīng)有的現(xiàn)狀……

　　行業(yè)冷對(duì)“振興風(fēng)波”

　　事實(shí)上，就在這三天中，針對(duì)房地產(chǎn)入“十大振興”的爭(zhēng)議和反對(duì)聲一直不絕于耳。市場(chǎng)各方呈現(xiàn)出截然不同的反應(yīng)和態(tài)度，頗為耐人尋味。22日消息一出，本報(bào)在致電一些開發(fā)商探察其態(tài)度時(shí)，不少開發(fā)商卻對(duì)此反應(yīng)“冷淡”甚至是“無所謂”態(tài)度�！皳�(jù)我們判斷，房地產(chǎn)本身就很難列入10大振興規(guī)劃，我們現(xiàn)在的態(tài)度就是可有可無。列入振興了，市場(chǎng)短期內(nèi)的轉(zhuǎn)好效應(yīng)也不可能迅速體現(xiàn)，沒列入振興，市場(chǎng)也不一定就會(huì)更糟，事實(shí)上目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)力量已經(jīng)大幅度消退，目前買房主力正是以自住和升級(jí)為主的剛性需求，市場(chǎng)泡沫比過去要少得多。做好內(nèi)功，以理性價(jià)格面對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，是我們目前最該關(guān)心的事情�！北本┤A僑城營(yíng)銷總監(jiān)宋翔華明確表示，而這樣的態(tài)度，獲得了不少開發(fā)商的共鳴。

　　“在開發(fā)商看來，消費(fèi)力回歸理性下的房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于企穩(wěn)并回升階段。我們比房地產(chǎn)入十大振興更期待的，是更多切實(shí)有利于促進(jìn)市場(chǎng)活躍、針對(duì)性更強(qiáng)的具體新政策的出臺(tái)，以及房地產(chǎn)行業(yè)中長(zhǎng)期發(fā)展具體規(guī)劃的制訂實(shí)施�！笔�開地產(chǎn)總經(jīng)理王志剛說。

　　“事實(shí)上，很多人忽略了房地產(chǎn)這幾年過度發(fā)展提前透支消費(fèi)這一事實(shí)，多個(gè)行業(yè)因房地產(chǎn)業(yè)的提前透支消費(fèi)而影響到可持續(xù)發(fā)展，他們的振興更是眼下的當(dāng)務(wù)之急�！比珖�(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)相關(guān)人士認(rèn)為，長(zhǎng)期以來房地產(chǎn)業(yè)便缺乏一個(gè)長(zhǎng)期穩(wěn)定的行業(yè)發(fā)展規(guī)劃，比起制造業(yè)、物流業(yè)等等其他行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)可以說是一個(gè)后起的行業(yè)，政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展引導(dǎo)和政策制訂，也一直處于探索階段。由于中國(guó)經(jīng)濟(jì)在這三十年中快速地增長(zhǎng)，房地產(chǎn)業(yè)也像坐過山車一樣發(fā)展非常迅猛，政策的出臺(tái)很難做到同步進(jìn)行，而房地產(chǎn)業(yè)和其他行業(yè)相比，又擁有著極其復(fù)雜的產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)。在協(xié)調(diào)、統(tǒng)籌方面存在著很大問題，因此房地產(chǎn)入十大振興存在著太多技術(shù)性難題，其可操作性并不大，相比之下，中長(zhǎng)期行業(yè)發(fā)展規(guī)劃的出臺(tái)，其涵蓋面更廣，也更具有現(xiàn)實(shí)意義，這也正是眼下不少有遠(yuǎn)見的開發(fā)商更看重的問題。

　　亞豪機(jī)構(gòu)董事長(zhǎng)王佩民表達(dá)了自己的觀點(diǎn)，他認(rèn)為在振興規(guī)劃中，關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)劃的爭(zhēng)議一直以來就是最大的，現(xiàn)在的落選也是意料之中。毋庸置疑，造成目前樓市交易量低迷的主要原因是房?jī)r(jià)過高和部分房地產(chǎn)企業(yè)之前的不理性發(fā)展，目前房地產(chǎn)行業(yè)只是從前期的過熱亢奮狀態(tài)回歸理性，還談不上需要“振興”。房地產(chǎn)業(yè)需要長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展計(jì)劃，應(yīng)該從長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮如何保持房地產(chǎn)理性發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展計(jì)劃也不應(yīng)是簡(jiǎn)單的振興房?jī)r(jià)，提升房地產(chǎn)企業(yè)的贏利水平，而應(yīng)該是讓老百姓買得起房。

　　專家指出，盡管房地產(chǎn)“入選十大振興規(guī)劃”最終被證實(shí)只是“逗悶子”，但面對(duì)“房地產(chǎn)規(guī)劃具體內(nèi)容究竟是傾向于購房者利益還是傾向于開發(fā)商利益”的行業(yè)猜測(cè)和各方博弈長(zhǎng)期來一直存在。政府、買房人、開發(fā)商、銀行之間的相互制衡“暗戰(zhàn)”，也讓房地產(chǎn)市場(chǎng)振興規(guī)劃難以輕易出臺(tái)�！胺康禺a(chǎn)入十大振興規(guī)劃”這場(chǎng)風(fēng)波，如同一團(tuán)厚重的迷霧，折射出目前房地產(chǎn)市場(chǎng)錯(cuò)綜復(fù)雜的利益關(guān)系。

　　“其實(shí)，誰也無法否認(rèn)房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的重要性，但是如何振興這個(gè)行業(yè)，不同角度的人卻有不同的觀點(diǎn)。無論是房地產(chǎn)沒有被納入振興行業(yè)，還是中長(zhǎng)期行業(yè)發(fā)展整體規(guī)劃有望盡快出臺(tái)，我們所希望的政策著眼點(diǎn)都是幫助更多的家庭住上滿意的房子，這樣的房子應(yīng)該是價(jià)格更便宜、質(zhì)量更可靠。如果不是從大多數(shù)人的利益出發(fā)，房地產(chǎn)行業(yè)只會(huì)產(chǎn)生泡沫，也不可能真正振興。”中國(guó)社科院金融研究所研究員易憲容的這段話，應(yīng)該可以為這場(chǎng)“振興風(fēng)波”寫下合適的注腳。

　　入不入“振興計(jì)劃”　炒房者最緊張

　　中原地產(chǎn)北方區(qū)總經(jīng)理李文杰認(rèn)為，在本輪經(jīng)濟(jì)調(diào)整中，拉動(dòng)內(nèi)需是政府出臺(tái)相關(guān)政策的著眼點(diǎn)。例如此次入選“十大振興”的汽車、鋼鐵、家電等產(chǎn)業(yè)，政府出臺(tái)了“家電下鄉(xiāng)”、“汽車下鄉(xiāng)”扶助措施，意義就在于以少數(shù)的資金帶動(dòng)更多的需求，以此來拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。而對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)，政府的拉動(dòng)措施更有可能是集中在保障性住房領(lǐng)域，以加大對(duì)其投入來拉動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)。因此沒有入選“十大振興”產(chǎn)業(yè)對(duì)普通住宅市場(chǎng)影響不大。

　　雖然房地產(chǎn)不列入產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃，但相關(guān)部門表示，房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)，政府將以中長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃的形式發(fā)布。

　　“‘振興’與‘發(fā)展規(guī)劃’，我覺得實(shí)際上并沒有太大差別，只是換了一個(gè)名字而已。而目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的問題，其解決之道還在于要降低房?jī)r(jià)拉動(dòng)買房需求�！崩钗慕苷f。

　　而有關(guān)專家認(rèn)為，房地產(chǎn)最終落選“十大振興”，某種程度上改變以往銀行大力度扶持該行業(yè)帶來的種種不利影響。高房?jī)r(jià)的兩個(gè)強(qiáng)大的推動(dòng)力是銀行和炒房者。由于房?jī)r(jià)連年只漲不跌，幾乎所有的銀行都將房貸視為最優(yōu)質(zhì)的貸款，爭(zhēng)相擴(kuò)大客源，惡性競(jìng)爭(zhēng)的結(jié)果是貸款門檻逐漸降低，貸款條件成為可以輕易逾越的擺設(shè)。銀行最大的優(yōu)勢(shì)是資金，而資金作為推動(dòng)價(jià)格上漲的強(qiáng)大動(dòng)力，在中國(guó)房?jī)r(jià)連續(xù)10多年的上漲中，發(fā)揮了難以替代的作用。

　　如果說銀行在房?jī)r(jià)上漲過程中提供了資金支持的話，那么，炒房者則在房?jī)r(jià)上漲過程中，提供了人氣支持。炒房者的介入，擠壓了真正的房屋需求者可以選擇的余地，制造并強(qiáng)化了房源緊張的狀況，而這種供應(yīng)緊張的狀況是開發(fā)商求之不得的，在房?jī)r(jià)步入快速上漲軌道中的時(shí)候，開發(fā)商也主動(dòng)囤積房屋，延緩銷售進(jìn)度，進(jìn)一步強(qiáng)化供不應(yīng)求的狀況。再加上整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)是不透明的，房地產(chǎn)市場(chǎng)中的各個(gè)既得利益主體，通過對(duì)信息的壟斷，散布虛假的信息，制造羊群效應(yīng)，使購房者始終處于一種緊張和不安的狀態(tài)中。

　　振興的是購買力　價(jià)格歸真仍是主題

　　“萬一房地產(chǎn)入了十大振興計(jì)劃，是不是意味著房?jī)r(jià)又得暴漲，現(xiàn)在的房?jī)r(jià)好不容易才真正降下去一些，這樣一來，豈不是又為房?jī)r(jià)上漲提升了空間？對(duì)我們老百姓來講，實(shí)在讓人擔(dān)心�！庇兄�買房打算的陳小姐在接受采訪時(shí)表示了這樣的擔(dān)心，她的疑惑，可以說是當(dāng)時(shí)“入十大振興”傳聞下，不少普通購房者的普遍心態(tài)。

　　那么，“振興風(fēng)波”對(duì)最近房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售是否造成了影響？珠江帝景總經(jīng)理李偉對(duì)記者說，從春節(jié)過后，北京部分樓盤出現(xiàn)回暖的跡象，主要取決于開發(fā)商的主動(dòng)降價(jià)以及諸多利好政策出臺(tái)的效應(yīng)發(fā)揮作用，而“振興風(fēng)波”前后兩個(gè)星期的時(shí)間里，項(xiàng)目的交易行為并未有明顯變化。“只是有買房人問，是不是一旦房地產(chǎn)列入振興計(jì)劃，意味著房?jī)r(jià)要再次飆升”，李偉說，現(xiàn)在在所謂“逆市”買房的人是真正的剛性需求者，他們對(duì)一時(shí)的政策、價(jià)格并不是非常敏感，而最看重樓盤的性價(jià)比以及未來的增值空間，因此，所謂“振興風(fēng)波”造成購買恐慌是無稽之談。

　　專家指出，在當(dāng)前樓市并不景氣的情況下，即使房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了“振興計(jì)劃”，也絕對(duì)不會(huì)出現(xiàn)前幾年的價(jià)格瘋長(zhǎng)，目前來講，降價(jià)無疑對(duì)刺激市場(chǎng)回暖，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)向良性發(fā)展具有積極作用�！案鱾�(gè)房地產(chǎn)企業(yè)是否降價(jià)、降多少都是根據(jù)自身的實(shí)際情況制定的，但是對(duì)那些新開盤的項(xiàng)目來說，搶先降價(jià)，便能在同一區(qū)域占得先機(jī)�！�

　　按照國(guó)際慣例，房地產(chǎn)的利潤(rùn)應(yīng)該保持在5%-8%，而北京乃至中國(guó)的房地產(chǎn)利潤(rùn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出這一標(biāo)準(zhǔn)，即使是降價(jià)，開發(fā)商仍然有相當(dāng)可觀的利潤(rùn)。

　　以東三環(huán)的首城國(guó)際為例：這個(gè)東部樓市的焦點(diǎn)樓盤已吸引了上千人前來排號(hào)、認(rèn)購，許多購房者都是通過親友的口耳相傳知道這個(gè)項(xiàng)目的。這些和其價(jià)格有著直接的聯(lián)系。

　　買房人劉飛關(guān)注首城國(guó)際已經(jīng)有兩年多了，從最初的“廣渠路36號(hào)地”到今天的“首城國(guó)際”，價(jià)格始終是劉飛最關(guān)注的問題�！叭ツ晔壮菄�(guó)際開盤的時(shí)候，起價(jià)還不到11000，均價(jià)是12500元/平方米，而當(dāng)時(shí)周邊二手房的價(jià)格低的也已經(jīng)達(dá)到了16000。這也是我決定在這里買房的原因�！薄凹词官u到12500，利潤(rùn)的空間仍然存在。”一位業(yè)內(nèi)人士算了這么一筆賬：“當(dāng)時(shí)開發(fā)商拿地時(shí)的樓面價(jià)應(yīng)該在6000元/平方米左右，如果算上各種稅費(fèi)、建設(shè)成本，這個(gè)項(xiàng)目最終的成本肯定不會(huì)超過1萬元，所以說12500元還是有的賺的。”

　　SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹表示，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)最缺的不是技術(shù)和政策，而是與收入相匹配的房?jī)r(jià)，這才是目前樓市的最大癥結(jié)。從這一點(diǎn)上來看，“降價(jià)”對(duì)今后樓市的復(fù)蘇才具有舉足輕重的意義。(文/邱旸 衛(wèi)東)