淡市之下,往往蘊(yùn)藏發(fā)展先機(jī)。

　　在大多數(shù)開發(fā)商加快走貨,對(duì)拿地和投資變得小心翼翼時(shí),金地集團(tuán)選擇果斷出手。上周六,在2008年年報(bào)業(yè)績(jī)發(fā)布說明會(huì)上,金地集團(tuán)總裁張華綱透露,今年該公司將爭(zhēng)取發(fā)展資源,在市場(chǎng)重回牛市前獲得行業(yè)發(fā)展先機(jī)。

　　同時(shí),金地仍然會(huì)加快對(duì)存貨的消化,提高現(xiàn)有項(xiàng)目的去化率,最大化地增加經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流。所以,在行情轉(zhuǎn)暖情況下,“金地肯定會(huì)提價(jià),不過是小幅的,嚴(yán)禁各項(xiàng)目大幅提價(jià)�！�

　　實(shí)現(xiàn)凈利8.4億

　　去年,處于逆市當(dāng)中的金地集團(tuán),通過實(shí)時(shí)靈活的項(xiàng)目策略調(diào)整,交出了一份靚麗的成績(jī)單,銷售收入首破百億。

　　根據(jù)年報(bào)公告顯示,2008年金地公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入97.6億元,同比增長(zhǎng)31%,實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)8.4億元。報(bào)告期內(nèi),共實(shí)現(xiàn)銷售面積110.76萬平方米,同比增長(zhǎng)2.4%；在逆市中實(shí)現(xiàn)114.03億銷售額,同比增長(zhǎng)17%。

　　記者注意到,2008年金地凈利潤(rùn)較2007年減少1.24億元。對(duì)此,金地總裁張華綱解釋稱,利潤(rùn)下滑最主要的原因是基于審慎考慮,對(duì)可能存在風(fēng)險(xiǎn)的3個(gè)項(xiàng)目計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備3.57億元,考慮遞延所得稅因素后,影響本報(bào)告期稅后凈利潤(rùn)3.3億元,如果剔除該影響,2008年凈利潤(rùn)比2007年增長(zhǎng)約21%。從毛利率看,金地的這一指標(biāo)達(dá)到44%,在上市房地產(chǎn)公司中居于前列,體現(xiàn)了公司良好的盈利能力。

　　“在市場(chǎng)表面依然繁榮的時(shí)候,我們敏銳地感受到市場(chǎng)的異常變化,選擇了剎車。”張華綱說。

　　2007年9月開始,金地就停止新項(xiàng)目投資,加大推盤力度,壓低存貨規(guī)模。2008年市場(chǎng)形勢(shì)急轉(zhuǎn)直下,金地通過多種措施優(yōu)先保證銷售回款,加強(qiáng)現(xiàn)金儲(chǔ)備,降低財(cái)務(wù)杠桿。通過眾多的努力,金地的業(yè)績(jī)也跑贏了大市。

　　年報(bào)公告顯示,2008年金地對(duì)各項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏進(jìn)行了控制,大幅壓縮新項(xiàng)目投資,年內(nèi)僅新增一個(gè)投資項(xiàng)目———西安南湖曲江池項(xiàng)目。截至2008年底,公司土地儲(chǔ)備為可租售面積1133萬平方米,其中珠三角地區(qū)可租售面積為400.12萬平方米占比最多,緊隨其后的是長(zhǎng)三角地區(qū)279.15萬平方米占比25%,目前土地儲(chǔ)備可保障公司未來3年的開發(fā)量。

　　旗下項(xiàng)目嚴(yán)禁大幅提價(jià)

　　雖然業(yè)績(jī)首破百億跑贏大市,但金地集團(tuán)董事長(zhǎng)凌克并不否認(rèn)“確實(shí)拿了一些貴的地,原因在于發(fā)展速度要求過高”。

　　因此,金地集團(tuán)對(duì)2008年進(jìn)行了反思和警醒,拿地時(shí)點(diǎn)非常重要。同時(shí),凌克認(rèn)為,公司不能僅僅停留在對(duì)2008年的反思上,要作出怎樣的改變最重要,體系、組織、資源等方面都要有所調(diào)整。

　　房地產(chǎn)公司都有快速發(fā)展的沖動(dòng),但因?yàn)椴恢v安全,在近兩年的房地產(chǎn)市場(chǎng)震蕩當(dāng)中,不少企業(yè)倒下了。

　　“快速發(fā)展與安全要兼顧�！绷杩送嘎�,金地集團(tuán)不久前專門成立了審計(jì)法務(wù)部,同時(shí)也投入更多的資源成立了戰(zhàn)略發(fā)展部。

　　對(duì)于今年的房地產(chǎn)市場(chǎng),凌克判斷,市場(chǎng)下行風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)得到一定程度的釋放,現(xiàn)在有一定的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。金地將開展對(duì)新項(xiàng)目的研究,進(jìn)一步聚焦于現(xiàn)有的城市群,并根據(jù)不同城市,采取不同的投資策略。“但是,美國(guó)的問題還沒有解決,未來一段時(shí)間房地產(chǎn)市場(chǎng)不排除有波動(dòng)可能,還需要多觀察,靈活安排。”

　　“最壞的日子已經(jīng)過去,”張華綱說,不過,今年金地仍然要加大回款力度,因?yàn)榇尕涍�比較多。從市場(chǎng)形勢(shì)看,降價(jià)的壓力已經(jīng)不大,金地如進(jìn)行提價(jià),也是技術(shù)性的,嚴(yán)禁大幅提價(jià),以確保銷售目標(biāo)的完成。

　　今年不會(huì)做大盤

　　在具體談到對(duì)今年的項(xiàng)目計(jì)劃和土地投資上,張華綱表示,現(xiàn)在土地的價(jià)格已經(jīng)逐步回歸到成本價(jià)值上來,土地市場(chǎng)機(jī)會(huì)較多,為了保證上市公司經(jīng)營(yíng)的連續(xù)性和一定的開發(fā)率,金地肯定會(huì)做土地投資。具體到項(xiàng)目上,金地不會(huì)做大盤了,“現(xiàn)在金地的大盤太多,節(jié)點(diǎn)、節(jié)奏把握的難度較大”,今年金地會(huì)重點(diǎn)進(jìn)行“短平快”項(xiàng)目,方式有多種,包括收購(gòu)、直接買地、股權(quán)投資等,以收購(gòu)為主。

　　根據(jù)金地年報(bào),初定今年新開工面積135萬平方米�！斑@一面積會(huì)保持動(dòng)態(tài)調(diào)整”,張華綱稱,如果市場(chǎng)進(jìn)一步轉(zhuǎn)暖,會(huì)加大開工量。

　　-記者調(diào)查

　　報(bào)復(fù)性上浮基礎(chǔ)是否成立

　　“深圳的市場(chǎng)不能說反彈,而是反轉(zhuǎn)了。”在年報(bào)業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上,金地總裁張華綱拋出自己的判斷。并且,他擔(dān)憂,深圳各房企的土地儲(chǔ)備很少,到明年,深圳房?jī)r(jià)可能會(huì)報(bào)復(fù)性上浮。

　　張華綱提出此論調(diào)的基礎(chǔ)是,他認(rèn)為1年多以來,深圳樓市的跌幅夠大,價(jià)值與價(jià)格已日益平衡。并且各房企在深圳很少有土地。

　　政府出讓土地少并不代表房源少

　　深圳房?jī)r(jià)果真會(huì)報(bào)復(fù)性上浮嗎?各房企在深圳的土地儲(chǔ)備狀況究竟如何?

　　記者從多方了解到,并不能由去年政府出讓地少就得出明年房源少的結(jié)論,“現(xiàn)在市場(chǎng)上在賣的房子有很多都是很早以前的地,開發(fā)商2007年拿的地2009年入市的基本上沒有。最直接的反映就是,深圳近幾年土地出讓都只有幾十萬平方米,但每年的新增批售面積都在500萬平方米以上。

　　根據(jù)多家開發(fā)商的信息匯總顯示,自2009年4月至2010年底,深圳已知要入市的就有1420.2萬平方米。其中龍崗供應(yīng)量最大,達(dá)440萬平方米；南山次之,有298.7萬平方米左右；寶安片區(qū)與龍華坂田區(qū)域總量相當(dāng),約為200萬平方米；此后依次是福田、布吉、羅湖和鹽田。截止上周日,深圳還有526.67萬平方米的存量新房。也就是說,除開已入市的1—3月份的供應(yīng),自4月起截至2010年底,深圳可售商品房面積將超過1900萬平方米。如此計(jì)算,即使今年銷量達(dá)到800萬,2010年深圳樓市供應(yīng)仍然不少。

　　不過,上述新增供應(yīng)分布也不難看出,關(guān)外供應(yīng)量大,但福田、羅湖將仍然只有少量供應(yīng)。

　　萬科一營(yíng)銷負(fù)責(zé)人接受本報(bào)采訪時(shí)表示,房?jī)r(jià)報(bào)復(fù)性上浮的可能性不大,雖然各開發(fā)商手里的地較少,但是,接受政府出讓土地并不是拿地的唯一方式,很多房企會(huì)通過并購(gòu)、股權(quán)轉(zhuǎn)讓等形式獲得土地。

　　信貸增長(zhǎng)不可持續(xù)宏觀經(jīng)濟(jì)尚不樂觀

　　張華綱擔(dān)憂房?jī)r(jià)爆漲的另外一個(gè)因素是,現(xiàn)在深圳的市場(chǎng)很好,連續(xù)5個(gè)月以來成交旺盛,這足以說明深圳樓市是“反轉(zhuǎn)”了。深圳除了有自住需求后,還有很多改善性需求。最近,中信紅樹灣、曦城等都賣得很好,都明顯反映出改善性需求起來了。

　　從房企資金面上說,金地集團(tuán)財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)人表示,資金困難的日子已經(jīng)過去了,現(xiàn)在找銀行借錢太容易了,借錢的成本也下降了10%,并且,現(xiàn)在的銷售回款很好,金地已進(jìn)行了部分提前還款�，F(xiàn)在累計(jì)不到8億元的地價(jià)要付,沒有什么壓力了,現(xiàn)在都是銀行爭(zhēng)相向提前貸款給開發(fā)商。

　　但是,多名業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為,房企不缺錢只是暫時(shí)的,信貸的增長(zhǎng)不可持續(xù),并且深圳樓市的行情可能到10月份前后會(huì)出現(xiàn)變化。萬科上述負(fù)責(zé)人表示,到10月份后,去年停工的項(xiàng)目一般都會(huì)重新開工,宏觀經(jīng)濟(jì)上,金融海嘯第二波可能到來,對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)勢(shì)必造成影響。

　　富通地產(chǎn)集團(tuán)總裁黃文認(rèn)為,2009年是房地產(chǎn)理性回歸之年,樓市會(huì)逐步進(jìn)入上升期。但房地產(chǎn)企業(yè)最困難的時(shí)候沒有到來,房?jī)r(jià)依然存在下調(diào)壓力。他引用數(shù)據(jù)說明,樓市2008年底見底,10月成交量開始恢復(fù),近幾個(gè)月出現(xiàn)較為明顯的價(jià)量齊升態(tài)勢(shì)�！拔覀冧浀玫淖畹推骄�房?jī)r(jià)出現(xiàn)在去年9月,約為9300元/平方米,而截止到日前,4月份均價(jià)已是1.2萬元/平方米,樓價(jià)漲勢(shì)明顯�！钡�黃文對(duì)4月以后的走勢(shì)表示擔(dān)憂,“4月份因?yàn)閮r(jià)格上升,成交量有所減緩,截止到現(xiàn)在統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)僅3300套左右。”

　　除了價(jià)格上揚(yáng)外,黃文認(rèn)為,經(jīng)濟(jì)層面的不樂觀也是房地產(chǎn)最困難的時(shí)候還沒有到來的原因之一。

　　金融危機(jī)的影響正在向縱深發(fā)展,世界經(jīng)濟(jì)舉步維艱,金融危機(jī)遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有結(jié)束。同時(shí),中國(guó)經(jīng)濟(jì)走出低谷的指標(biāo)還沒有出現(xiàn),今年中國(guó)經(jīng)濟(jì)不容樂觀。未來一兩年,企業(yè)的現(xiàn)金流將非常困難。

　　“房企的困難可能在未來幾年,今年熬過了,還有明年,可能要到2011年才會(huì)好轉(zhuǎn)。”黃文表示。