有跡象表明，今年7月我國關(guān)于限制外資炒房的“171號文”，日前在多個城市有松動的苗頭。凱雷基金一口氣吃進(jìn)上海110套別墅，加拿大三五集團(tuán)、美國漢斯、摩根士丹利等多家海外投資機構(gòu)與開發(fā)商也已在華南、華東正式進(jìn)軍房產(chǎn)開發(fā)行業(yè)。業(yè)內(nèi)人士判斷，上海等城市沉默多日的海外基金購房潮將重新回暖。

　　限不限外其實是個偽命題�！跋尥饬睢背雠_之前，外資入主內(nèi)地樓市已面臨許多障礙。不管是出于無奈還是利益需求，房地產(chǎn)開發(fā)商都更愿意與當(dāng)?shù)貦?quán)勢投資群體結(jié)盟。這是中國經(jīng)濟轉(zhuǎn)軌中權(quán)力資本化與資本權(quán)力化的表現(xiàn)形式。不久前，全國人大常委賀鏗充當(dāng)了“皇帝的新裝”中敢于說真話的小男孩兒，直言官商勾結(jié)是地方房地產(chǎn)調(diào)控不力的硬傷。

　　直到現(xiàn)在，關(guān)于通過“限外”來抑制房價的做法，坊間仍然有贊同與反對兩種聲音。不過，正所謂上有政策、下有對策，一小部分外資基金冷靜觀望，而大部分則選擇繞道而行，比如花旗集團(tuán)、德意志銀行均通過股權(quán)投資方式分別參股上海徐房集團(tuán)與珠海一大型民宅項目。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，前三季度中國樓市利用外資的金額升至259億元，同比增長高達(dá)46.6%。看來，外資增加投資中國樓市是大勢所趨，并不會因為一級限令而畏縮不前。

　　面對中國樓市這塊大蛋糕，外資雖然要面臨準(zhǔn)入問題，但他們更為在乎的，是進(jìn)入后未來的風(fēng)險與收獲如何。要知道他們大都不是來玩游擊戰(zhàn)的，而是想做長線投資，將來拿著項目到海外上市什么的。這就從客觀上要求其挑選樓盤時會謹(jǐn)小慎微，除了可能不看風(fēng)水，資產(chǎn)負(fù)債及損益、現(xiàn)金流量等他們無一例外會弄個一清二楚。正可謂雙向選擇，想渾水摸魚的開發(fā)商，即使地盤與話語權(quán)都是牛哄哄的，也只有靠邊站的份兒。

　　可內(nèi)資并不這樣想。他們?yōu)椤跋尥饬睢钡某雠_沾沾自喜，以為是天賜良機。然而本性難移，以先入為主為第一宗旨，一窩兒蜂地上馬，如果利潤率不盡如人意或是信貸收緊導(dǎo)致資金鏈吃力，又會轉(zhuǎn)戰(zhàn)他途，比如今年以來一路竄紅的A股市場。溫州民資最具代表性，房地產(chǎn)投資乏味，于是高調(diào)進(jìn)入股票與基金市場。據(jù)悉，只今年5月，溫州股票交易額就達(dá)170億元。

　　一邊是位“葛朗臺”，一邊是個馬大哈，外資與內(nèi)資在入主中國樓市中態(tài)度迥然不同。在“限外令”的日子里，外資基金一邊休憩一邊重新審視政策風(fēng)險并考慮入主技術(shù)路徑的創(chuàng)新，而內(nèi)資則歡天喜地地四處玩大手筆，雖然宏調(diào)力度不斷加緊，但在不少非理性的投資者看來，仍然仿佛滿城盡是黃金樓。

　　“限外令”產(chǎn)生了逆向激勵效應(yīng)。外資投資機構(gòu)變得更加彪悍，中國本土投資機構(gòu)仍然那么散漫，作為核心治理目標(biāo)的房價漲速依舊居高不下。于是我們看到，這廂北京CBD 、亞運村等高端項目呈現(xiàn)出勢，那廂外資津津有味地挑揀、運作著最合適但未必大手筆的項目，回報率與可持續(xù)性令中國民間資本望塵莫及。有人稱“限外令”馬上要解凍(其實有的地方已形成了事實解凍)。那么有必要思考的是，解凍之后，內(nèi)資勝算幾何，如何與外資競合？可以預(yù)見，未來中國大中型開發(fā)商將以聯(lián)合海外投行和基金為主，進(jìn)行融資模式轉(zhuǎn)型�？梢哉f，將虎視眈眈的外資臉譜化的做法有失偏頗，中國樓市投融資可導(dǎo)而不可限。

　　(來源：中國經(jīng)濟周刊 作者：東方愚）