年前，“個(gè)人合作建房運(yùn)動(dòng)”在溫州率先突破瓶頸，順利拿到了土地。隨后，溫州房管局公開(kāi)表態(tài)，認(rèn)為個(gè)人合作建房“有一些做法是違規(guī)的，有些地方涉嫌欺詐”。一下子將人們心頭升騰起的那點(diǎn)希望澆滅。
個(gè)人合作建房，與其說(shuō)是對(duì)一種新型住房構(gòu)建模式的探索，毋寧說(shuō)是對(duì)高房?jī)r(jià)的抗?fàn)帯５�，各地風(fēng)起云涌的個(gè)人合作建房，至今找不到成功的先例。
有人會(huì)問(wèn)，在國(guó)外獲得普遍成功的建房模式，為什么在中國(guó)就不行？這里有一個(gè)大前提：美國(guó)等國(guó)家，土地是私有的；而在中國(guó)，城市土地歸國(guó)家所有。這就決定了個(gè)人合作建房，首先要解決“拿地”難題。
從現(xiàn)行法規(guī)看，土地實(shí)行“招、拍、掛”方式進(jìn)入公開(kāi)的市場(chǎng)以后，允許個(gè)人合作建房機(jī)構(gòu)平等參與住房用地競(jìng)買(mǎi)。但在實(shí)際操作中，個(gè)人要拿到土地遠(yuǎn)沒(méi)有那么簡(jiǎn)單。隨著我國(guó)住房商品化的推進(jìn)，國(guó)家對(duì)企事業(yè)單位自建住房用地已經(jīng)明令禁止，對(duì)城市私人建房也停止了用地審批。全國(guó)那么多的個(gè)人合作建房機(jī)構(gòu)屢屢失敗，最關(guān)鍵的原因就是拿不到理想價(jià)格的土地。
目前，取得土地的方式有二：一是協(xié)議土地，但是政府出讓的土地越來(lái)越少，一般都必須是政府支持的項(xiàng)目；二是公開(kāi)拍賣(mài)土地，和其他開(kāi)發(fā)商競(jìng)爭(zhēng)，地價(jià)一般會(huì)被房地產(chǎn)商炒得很高。
有人因此責(zé)怪政府對(duì)個(gè)人合作建房在土地上沒(méi)有給特殊的優(yōu)惠政策。其實(shí)，政府不可能把廉價(jià)的土地出讓給個(gè)人集資者。政府一旦這樣做，勢(shì)必破壞房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)生態(tài)，最終搞亂房地產(chǎn)市場(chǎng)。由此，個(gè)人集資造房只有通過(guò)公開(kāi)拍賣(mài)取得土地。
溫州個(gè)人建房者成功拿到土地，人們第一次看到了成功的希望�？衫潇o分析一下就發(fā)現(xiàn)，“拿地”成功距離建成交房仍然路途遙遠(yuǎn)。
資金問(wèn)題是個(gè)人合作建房存在的第二個(gè)難題。
假使一個(gè)住宅項(xiàng)目拿地款是兩億元，按每人15萬(wàn)元計(jì)算，需要1300多人集資。想要在一定時(shí)間內(nèi)找到這么多合作者，本身就有困難。而如何保障集資資金的安全，更影響著參與者的信心�！鞍彦X(qián)交給你，你們會(huì)不會(huì)跑掉？”這樣的擔(dān)心不但參與者會(huì)有，政府也會(huì)有。弄不好，個(gè)人集資建房就可能涉嫌非法集資和集資詐騙。
參與合作建房者多是中等收入者，他們不可能把建房資金一步交納到位，其余資金還要“想辦法”。那只能走銀行貸款的路。商業(yè)貸款必然考慮風(fēng)險(xiǎn)，個(gè)人集資建房涉及的環(huán)節(jié)很多，風(fēng)險(xiǎn)大，銀行敢不敢放貸，也是一個(gè)大問(wèn)題。如果以成立公司的方式來(lái)融資，按項(xiàng)目總造價(jià)5億元計(jì)算，公司需要1.5億元的自備金。這筆錢(qián)由何而來(lái)？靠合作建房者集資？在連土地都沒(méi)有的情況下，合作建房者很難達(dá)成互相間的信任。即便沒(méi)有非法集資的法律問(wèn)題，靠契約來(lái)約定資金使用，其風(fēng)險(xiǎn)也是無(wú)法規(guī)避的。退一步，即便自備金到位，剩余的建設(shè)款依然要靠銀行貸款，銀行能不能支付這筆款項(xiàng)？
第三是成本問(wèn)題。
“花很少的錢(qián)，建自己想要的房子”的確是很好的愿望。大家理想地認(rèn)為因?yàn)槭∪チ藦V告、營(yíng)銷(xiāo)等費(fèi)用，又剔除了開(kāi)發(fā)商的高利潤(rùn)，參與合作建房者就可以買(mǎi)到便宜實(shí)惠的房子。如果更多了解建設(shè)過(guò)程的話，就知道合作建房能降低價(jià)格20%到40%的說(shuō)法，純屬外行說(shuō)話。個(gè)人集資建房在成本上可能較低，但集資者需要其他方面的支出，比如人力成本、時(shí)間成本、法律成本、協(xié)調(diào)成本等等。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)是一個(gè)專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域，將規(guī)劃審批、安全資質(zhì)檢查等等手續(xù)辦下來(lái)，就是一個(gè)耗時(shí)耗力的大工程。再加上購(gòu)買(mǎi)建筑材料，聯(lián)系建筑商以及聘請(qǐng)監(jiān)理部門(mén)等，最后弄下來(lái)不一定便宜。如果說(shuō)其間的貓兒膩多的話，也是在拿地過(guò)程中。業(yè)內(nèi)人士判斷，即使合作建房能順利進(jìn)行到底，房?jī)r(jià)降低5%到10%就非常難得了。
第四個(gè)是房屋建設(shè)質(zhì)量及其相關(guān)問(wèn)題。建設(shè)過(guò)程中出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，由誰(shuí)負(fù)責(zé)？由于組織者與其他出資者的地位是平等的，那么在重大事情的決策上就容易出現(xiàn)議而難決的局面。對(duì)于可能出現(xiàn)的半拉子工程，大家有沒(méi)有足夠的心理準(zhǔn)備？以往，風(fēng)險(xiǎn)被開(kāi)發(fā)商承擔(dān)了，現(xiàn)在省了承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的錢(qián)，誰(shuí)來(lái)承擔(dān)大家血汗錢(qián)流失的風(fēng)險(xiǎn)？房子建好后，如何分配？不同的樓層朝向，怎么定價(jià)？合作建設(shè)的房子，如何再上市？任何一個(gè)看似細(xì)小的問(wèn)題解決不好，都會(huì)是糾紛，是訴訟，是官司。
從合作建房屢戰(zhàn)屢敗的實(shí)踐看，他們無(wú)一例外地遇到和即將遇到上述問(wèn)題。個(gè)人合作建房組織變成了企業(yè)，發(fā)起人變成了企業(yè)老板。自己建房，有的已經(jīng)變成了純粹的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，有的已經(jīng)成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的加盟者，有的建房已經(jīng)變成了團(tuán)購(gòu)。
可是，在高企的房?jī)r(jià)面前，人們不得不繼續(xù)編織合作建房的美麗神話。
(來(lái)源：中國(guó)青年報(bào) 作者：張農(nóng)科)
