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土地增值稅二月起清算 專家:影響房價因地而異
2007年02月05日 11:01 來源:法制日報


    1月25日,據(jù)國家稅務(wù)總局消息,中國各地將從2007年2月1日起對房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅項目進行清算,正式向房地產(chǎn)企業(yè)征收30%-60%不等的土地增值稅。業(yè)內(nèi)人士稱,這一政策將使房地產(chǎn)企業(yè)的利潤大幅下降,但對于房價的影響目前各方人士眾說紛紜。 中新社發(fā) 劉君鳳 攝


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  “目前還沒有細(xì)則出臺,但工作已經(jīng)在做了!2月1日,北京市地方稅務(wù)局地方稅處一位負(fù)責(zé)人說。從這一天起,國家稅務(wù)總局《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》正式實施了。

  相對于通知公布當(dāng)天地產(chǎn)股幾乎全部跌停的強烈震蕩而言,正式實施通知后的市場反應(yīng)并不大。和北京一樣,上海、深圳等地的土地增值稅清算細(xì)則目前都尚未公布。建設(shè)部一位長期研究房地產(chǎn)政策的專家表示,土地增值稅清算影響最大的是房地產(chǎn)企業(yè),對房價的影響則要看不同地區(qū)和市場的具體情況。

  土地增值稅是1994年1月1日就開征的稅種,轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人均應(yīng)依法繳納土地增值稅。但多年以來,土地增值稅的征收并不理想。2006年全國稅收收入超過3萬億,土地增值稅收入僅為231億元。土地增值稅征收在大部分地區(qū)一直沒有全面鋪開。

  清算加大延遲開發(fā)成本 擠出土地緩解供地壓力

  這位專家認(rèn)為,此次清算土地增值稅政策的出臺,首先是稅務(wù)機關(guān)積極執(zhí)行國家宏觀調(diào)控政策的表現(xiàn)。其重要目的就是推動土地盡快進入市場。因為目前我國的土地增值很快,留住土地的時間越長,土地增值越多,開發(fā)商很快發(fā)現(xiàn)賣房子也許還不如賣地掙錢,而且賣地還不需要像賣房那樣需要大量投資。這也是為什么現(xiàn)在商品住宅項目滾動開發(fā)的規(guī)模越來越小的原因,常常一棟樓就是一期,開發(fā)商總希望延遲手中土地的開發(fā)。

  據(jù)2006年一項公開調(diào)查顯示,2005年全國房地產(chǎn)百強企業(yè)共儲備了4萬多平方米土地,而北京2006年的住宅供地面積還不到1000萬平方米;全國有43家房地產(chǎn)企業(yè)的土地儲備面積在100萬到500萬平方米之間。

  “雖然國土資源部一直規(guī)定土地兩年不開發(fā)就無償收回,但房產(chǎn)商往往利用只開發(fā)10%或20%的方式規(guī)避這條規(guī)定,”這位專家說,“土地增值稅的清算可以加大延遲土地開發(fā)的成本,希望能盡快把這些土地‘?dāng)D’出來,緩解供地壓力,從而使房價下降。”

  供求決定賣方市場價格 房價走勢因地域性而異

  土地增值稅清算政策出臺后,不少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)表示,此舉將增大開發(fā)商的成本,而普通消費者則更關(guān)心這些成本會否又轉(zhuǎn)嫁到房價中。這位專家認(rèn)為,土地增值稅顯然會給房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)預(yù)算、資金重組等工作加大負(fù)擔(dān),但房價是否會因此受到影響卻因市場而異。

  他解釋說,買方市場由成本決定價格,賣方市場由供求決定價格,而我國目前基本以賣方市場為主,也就是說總體上房價已經(jīng)不由成本來決定。比如北京就是典型的賣方市場,所以房產(chǎn)商成本的略微增加,并不會對房價產(chǎn)生多大影響。但在一些偏遠(yuǎn)地區(qū)或者更接近買方市場的二線城市等,清算土地增值稅可能會對房價的影響更直接一些。

  “從長遠(yuǎn)看,如果能達到土地進入市場的目的,土地供應(yīng)量增加房價應(yīng)該會下降。”他說,“但短期內(nèi)有可能會造成房價上漲,尤其在供應(yīng)量增加尚不明顯,房地產(chǎn)企業(yè)成本已經(jīng)付出的階段!

  (來源:法制日報 作者:陳晶晶)

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