“目前還沒有細(xì)則出臺(tái)，但工作已經(jīng)在做了�！�2月1日，北京市地方稅務(wù)局地方稅處一位負(fù)責(zé)人說。從這一天起，國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》正式實(shí)施了。
相對(duì)于通知公布當(dāng)天地產(chǎn)股幾乎全部跌停的強(qiáng)烈震蕩而言，正式實(shí)施通知后的市場(chǎng)反應(yīng)并不大。和北京一樣，上海、深圳等地的土地增值稅清算細(xì)則目前都尚未公布。建設(shè)部一位長(zhǎng)期研究房地產(chǎn)政策的專家表示，土地增值稅清算影響最大的是房地產(chǎn)企業(yè)，對(duì)房?jī)r(jià)的影響則要看不同地區(qū)和市場(chǎng)的具體情況。
土地增值稅是1994年1月1日就開征的稅種，轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人均應(yīng)依法繳納土地增值稅。但多年以來，土地增值稅的征收并不理想。2006年全國(guó)稅收收入超過3萬億，土地增值稅收入僅為231億元。土地增值稅征收在大部分地區(qū)一直沒有全面鋪開。
清算加大延遲開發(fā)成本 擠出土地緩解供地壓力
這位專家認(rèn)為，此次清算土地增值稅政策的出臺(tái)，首先是稅務(wù)機(jī)關(guān)積極執(zhí)行國(guó)家宏觀調(diào)控政策的表現(xiàn)。其重要目的就是推動(dòng)土地盡快進(jìn)入市場(chǎng)。因?yàn)槟壳拔覈?guó)的土地增值很快，留住土地的時(shí)間越長(zhǎng)，土地增值越多，開發(fā)商很快發(fā)現(xiàn)賣房子也許還不如賣地掙錢，而且賣地還不需要像賣房那樣需要大量投資。這也是為什么現(xiàn)在商品住宅項(xiàng)目滾動(dòng)開發(fā)的規(guī)模越來越小的原因，常常一棟樓就是一期，開發(fā)商總希望延遲手中土地的開發(fā)。
據(jù)2006年一項(xiàng)公開調(diào)查顯示，2005年全國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)共儲(chǔ)備了4萬多平方米土地，而北京2006年的住宅供地面積還不到1000萬平方米；全國(guó)有43家房地產(chǎn)企業(yè)的土地儲(chǔ)備面積在100萬到500萬平方米之間。
“雖然國(guó)土資源部一直規(guī)定土地兩年不開發(fā)就無償收回，但房產(chǎn)商往往利用只開發(fā)10%或20%的方式規(guī)避這條規(guī)定，”這位專家說，“土地增值稅的清算可以加大延遲土地開發(fā)的成本，希望能盡快把這些土地‘?dāng)D’出來，緩解供地壓力，從而使房?jī)r(jià)下降�！�
供求決定賣方市場(chǎng)價(jià)格 房?jī)r(jià)走勢(shì)因地域性而異
土地增值稅清算政策出臺(tái)后，不少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)表示，此舉將增大開發(fā)商的成本，而普通消費(fèi)者則更關(guān)心這些成本會(huì)否又轉(zhuǎn)嫁到房?jī)r(jià)中。這位專家認(rèn)為，土地增值稅顯然會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)預(yù)算、資金重組等工作加大負(fù)擔(dān)，但房?jī)r(jià)是否會(huì)因此受到影響卻因市場(chǎng)而異。
他解釋說，買方市場(chǎng)由成本決定價(jià)格，賣方市場(chǎng)由供求決定價(jià)格，而我國(guó)目前基本以賣方市場(chǎng)為主，也就是說總體上房?jī)r(jià)已經(jīng)不由成本來決定。比如北京就是典型的賣方市場(chǎng)，所以房產(chǎn)商成本的略微增加，并不會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生多大影響。但在一些偏遠(yuǎn)地區(qū)或者更接近買方市場(chǎng)的二線城市等，清算土地增值稅可能會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)的影響更直接一些。
“從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，如果能達(dá)到土地進(jìn)入市場(chǎng)的目的，土地供應(yīng)量增加房?jī)r(jià)應(yīng)該會(huì)下降�！彼f，“但短期內(nèi)有可能會(huì)造成房?jī)r(jià)上漲，尤其在供應(yīng)量增加尚不明顯，房地產(chǎn)企業(yè)成本已經(jīng)付出的階段�！�
(來源：法制日?qǐng)?bào) 作者：陳晶晶）
