在今年的政府工作報告中，對房地產(chǎn)市場的政策有許多有新意的地方，值得我們好好咀嚼消化。最主要的是建立適應(yīng)國內(nèi)中低收入民眾住房消費模式，讓國內(nèi)房地產(chǎn)市場成為一個消費者的市場；就是要調(diào)整房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)，讓房地產(chǎn)市場的產(chǎn)品面對絕大多數(shù)民眾；就是要遏制房價快速上漲。這些問題都觸及國內(nèi)房地產(chǎn)市場問題的核心，現(xiàn)在就得看政府是通過什么政策落實了。
在今年的兩會上，房地產(chǎn)問題如人們所預(yù)料的那樣成為焦點問題，這不僅體現(xiàn)為會議代表對房地產(chǎn)問題議論多，而且表現(xiàn)在溫家寶總理政府報告中，談房地產(chǎn)方面篇幅也比往年要多得多，其新的提法與內(nèi)容也很多。總理報告中所涉及的房地產(chǎn)方面內(nèi)容應(yīng)該是2007年國內(nèi)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的重點。
從1998年起，中國房地產(chǎn)市場發(fā)展有8年了，取得的成績很大，但問題也不少。最大的問題就是采取的發(fā)展模式，由于沒有現(xiàn)成的經(jīng)驗可借鑒，以往只是任由市場走，但是房地產(chǎn)市場的特殊性，使得這種任市場走的發(fā)展模式帶來了一系列問題，而這些問題也成了中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展障礙。比如，居民超前性消費、房地產(chǎn)市場不是消費者的市場而是投資者市場。在這樣的情況下，不僅造成房地產(chǎn)市場供求關(guān)系不平衡，而且導(dǎo)致了一些投資者借助于國內(nèi)房地產(chǎn)市場發(fā)展模式的不清楚而大肆炒作房地產(chǎn)，使得不少地方的房價在短期內(nèi)飚升，嚴(yán)重?fù)p害了消費者的利益。
針對這種情況，總理報告中明確地提出了要確立“具有中國特點的住房建設(shè)和消費模式”的目標(biāo)�？梢哉f，這個目標(biāo)的提出對未來的國內(nèi)房地產(chǎn)市場發(fā)展具有重要的指導(dǎo)意義。首先，從這個目標(biāo)的內(nèi)涵來看，未來國內(nèi)房地產(chǎn)市場發(fā)展就是要建立一個滿足絕大多數(shù)民眾住房需求的消費市場，而不是一個少數(shù)人投資的市場。當(dāng)房地產(chǎn)市場是一個消費者市場的時候，政府必然會出臺一系列政策來保護住房消費者的利益，并采取相應(yīng)的信貸政策、稅收政策來遏制房地產(chǎn)市場投資行為。今年總理的政府工作報告把中國未來的房地產(chǎn)市場發(fā)展確定在消費意義上，這對國內(nèi)房地產(chǎn)市場發(fā)展具有十分重要的意義。
總理報告中關(guān)于房地產(chǎn)政策的新意，就是強調(diào)了未來中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展重點放在面向廣大群眾的普通商品住房上。要形成具有中國特色的住房消費模式，也就得生產(chǎn)適應(yīng)這種消費模式的住房產(chǎn)品。有一段時間，有人借政策彈性任意曲解建設(shè)部提出的“90平方米以下”的調(diào)控政策，將“90平方米以下”的住房建造成高檔住房�，F(xiàn)在，總理報告明確了中國未來房地產(chǎn)市場發(fā)展的基點，這是任何人都不可改變的重要原則。
同時，報告也表明，普通商品房的生產(chǎn)還表現(xiàn)在建立起完全由政府負(fù)責(zé)的廉租屋、經(jīng)濟適用房及限價房的住房保障體系上。目前市場流行的住房保障體系的思路，要建立大量的廉租屋來解決城市居民的住房問題，我對此有保留意見。因為，大量的廉租屋是多少，它解決的住房對象是哪些人應(yīng)該十分明確。按照發(fā)達(dá)市場體系情況來看，廉租屋只是解決那些完全喪失工作能力、殘疾人、老人等住房的問題，而且在美國這個比重不會超過總?cè)丝?%至4%。假設(shè)中國把這個比重上升到10%，那么仍然還有許多民眾的住房需要其他方式來解決。
還有，通過經(jīng)濟適用房解決民眾住房問題有其局限性。我們假定這種經(jīng)濟適用房是一個合理的制度安排，如北京三年要拿出“兩個一千萬”來建經(jīng)濟適用房及限價房，如果這些住房的建筑面積每套在50-90平方米之間，取中位數(shù)每套70平方米，那么兩千萬平方米住房相當(dāng)于30萬套住房。30萬套經(jīng)濟適用住房對于1700萬人口(600萬戶，以2006年統(tǒng)計數(shù))的北京來說，同樣是杯水車薪，所占總居民戶口的比重只是5%。
在總理的報告明確表示了廣大居民的住房得通過普通商品房來解決，我們的房地產(chǎn)市場就得生產(chǎn)廣大民眾能夠有支付能力的住房，而不是生產(chǎn)更多經(jīng)濟適用房。既然居民的住房要通過普通商品房來解決，那么在目前中國的土地資源約束條件下，就得減少其他住房的生產(chǎn)，比如在報告中就明確表明要禁止高檔別墅的生產(chǎn)，禁止豪華性土地資源浪費等。
總之，在今年的政府工作報告中，對房地產(chǎn)市場的政策有許多有新意的地方，值得我們好好咀嚼消化。最主要的是建立適應(yīng)國內(nèi)中低收入民眾住房消費模式，讓國內(nèi)房地產(chǎn)市場成為一個消費者的市場；就是要調(diào)整房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)，讓房地產(chǎn)市場的產(chǎn)品面對絕大多數(shù)民眾；就是要遏制房價快速上漲。這些問題都觸及國內(nèi)房地產(chǎn)市場問題的核心，現(xiàn)在就得看政府是通過什么政策落實了。(易憲容 中國社科院金融研究所)
