險資投資不動產須遵循三不原則

   中國保監(jiān)會5日發(fā)布《保險資金投資不動產暫行辦法》(簡稱《辦法》)，對投資不動產進行了詳細規(guī)定。

　　《辦法》規(guī)定，保險資金可以投資基礎設施類不動產、非基礎設施類不動產及不動產相關金融產品。《辦法》同時明確，保險資金投資不動產須遵循“三不”原則，即不得投資或銷售商業(yè)住宅，不能直接從事房地產開發(fā)建設(含一級土地開發(fā))、不得投資設立房地產開發(fā)公司或投資未上市房地產企業(yè)股權(項目公司除外)。

　　此外，《辦法》規(guī)定，不動產投資須遵守專地專用原則，不得變相炒地賣地，不得利用投資養(yǎng)老和自用性不動產(項目公司)的名義，以商業(yè)房地產的方式，開發(fā)和銷售住宅。投資養(yǎng)老、醫(yī)療、汽車服務等不動產，其配套建筑的投資額不得超過該項目投資總額的30%。《辦法》同時要求，保險公司投資不動產，不得提供無擔保債權融資；不得以所投資的不動產提供抵押擔保；不得運用借貸、發(fā)債、回購、拆借等方式籌措的資金投資不動產。值得一提的是，《辦法》要求，不得以投資股票方式控股房地產企業(yè)，已投資設立或者已控股房地產企業(yè)的，應限期撤銷或者轉讓退出。

　　據了解，一些保險公司尤其是中等保險公司，曾私下與地產上市公司溝通，希望通過二級市場吸納股票達到控股目的。《辦法》的出臺，將堵死此條道路。

　　在投資比例上，《辦法》規(guī)定，保險公司投資不動產(不含自用性不動產)的賬面余額，不高于本公司上季度末總資產的10%，投資不動產相關金融產品的賬面余額，不高于本公司上季度末總資產的3%；投資不動產及不動產相關金融產品的賬面余額，合計不高于本公司上季度末總資產的10%。投資單一不動產投資計劃的賬面余額，不高于該計劃發(fā)行規(guī)模的50%，投資其他不動產相關金融產品的，不高于該產品發(fā)行規(guī)模的20%。

　　《辦法》要求，保險資金投資的不動產，應當產權清晰，無權屬爭議，相應權證齊全合法有效；地處直轄市、省會城市或者計劃單列市等具有明顯區(qū)位優(yōu)勢的城市；管理權屬相對集中，能夠滿足保險資產配置和風險控制要求。

　　此外，保險資金投資不動產，除政府土地儲備項目外，可以采用債權轉股權、債權轉物權或者股權轉物權等方式。以債權、股權、物權方式投資的不動產，其剩余土地使用年限不得低于15年，且自投資協(xié)議簽署之日起5年內不得轉讓。保險公司內部轉讓自用性不動產，或者委托投資機構以所持有的不動產為基礎資產，發(fā)起設立或者發(fā)行不動產相關金融產品的除外。

　　而對于超大項目投資，保監(jiān)會將重點關注。按照規(guī)定，保險公司投資不動產，投資余額超過20億元或者超過可投資額度20%的，應當在投資協(xié)議簽署后5個工作日內，向中國保監(jiān)會報告。

　　中金公司認為，《辦法》的出臺表明，保險資金投資渠道拓寬方面再次邁出堅實步伐，這將為保險公司資金配置的優(yōu)化和投資收益水平的提升奠定良好基礎。（ 盧曉平）