兩派之爭(zhēng)：

　　兩極分化還是影響甚微

　　有市場(chǎng)人士表示，最近兩宗限價(jià)房地塊的出讓?zhuān)瑯?biāo)志著廣州樓市調(diào)控價(jià)格的決心進(jìn)一步加大，預(yù)計(jì)明年春節(jié)后隨著中小戶(hù)型住宅的集中放量供應(yīng)以及經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)商品房的相繼上市，廣州樓市將呈現(xiàn)出普通中小戶(hù)型住宅降價(jià)而高檔次、大戶(hù)型住宅價(jià)格堅(jiān)挺的兩極分化的新局面。

　　但也有人認(rèn)為，限價(jià)房由于總量有限，因此對(duì)樓價(jià)的影響力也是有限的。番禺區(qū)一緊鄰限價(jià)地塊的樓盤(pán)負(fù)責(zé)人表示，限價(jià)房的貨量只占市場(chǎng)的很少一部分，主要滿(mǎn)足中低收入家庭的住房需求，無(wú)法改變整個(gè)市場(chǎng)的供需關(guān)系，對(duì)普通商品房的沖擊也有限。番禺一大型住宅小區(qū)的營(yíng)銷(xiāo)人士也表示，限價(jià)房由于受制于成本，產(chǎn)品本身與商品房有很大的差異性，在園林、配套、裝修上更難以與走精品路線的商品住宅競(jìng)爭(zhēng)。

　　數(shù)量有多少？

　　明年占樓市總供應(yīng)量1/6

　　到底限價(jià)房對(duì)市場(chǎng)的影響有多大？據(jù)合富輝煌市場(chǎng)研究部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，明年限價(jià)房將迎來(lái)供應(yīng)高峰，總量將超過(guò)1.5萬(wàn)套。而今年1月～9月，廣州住宅市場(chǎng)登記備案的住宅成交套數(shù)為5.6萬(wàn)套，以此推測(cè)今年全年的住宅成交套數(shù)將在8萬(wàn)套左右，而近幾年廣州每年的住宅成交套數(shù)也大致在8萬(wàn)～9萬(wàn)套的范圍。按這樣的比例計(jì)算，預(yù)計(jì)明年可上市的限價(jià)房單位約占商品住宅的1/6左右。這就意味著，明年限價(jià)房只是作為住宅市場(chǎng)供應(yīng)的一部分，并不能占據(jù)市場(chǎng)主流。

　　買(mǎi)家有多少？

　　只賣(mài)給廣州戶(hù)口外地人沒(méi)份

　　從買(mǎi)家層面看，限價(jià)房也不是人人可買(mǎi)的，因?yàn)楦鶕?jù)《廣州市限價(jià)商品住宅銷(xiāo)售管理辦法(試行)》(征求意見(jiàn)稿)規(guī)定，限價(jià)房的銷(xiāo)售對(duì)象必須滿(mǎn)足3個(gè)條件：廣州市戶(hù)籍人口、本人在廣州市沒(méi)有自有產(chǎn)權(quán)住房，男性年滿(mǎn)25周歲，女性年滿(mǎn)23周歲。這當(dāng)中，廣州戶(hù)口僅限市區(qū)，并不包含增城和從化，這樣一來(lái)，也把不少想買(mǎi)限價(jià)房的買(mǎi)家擋在了門(mén)外。尤其是一些在廣州工作的外地人，雖然有落戶(hù)廣州的意愿，但若沒(méi)戶(hù)口，就只有買(mǎi)商品住宅這唯一的一條置業(yè)途徑了。

　　同時(shí)，限價(jià)房也不是人人都愿意購(gòu)買(mǎi)的。本版曾做過(guò)一項(xiàng)關(guān)于“限價(jià)房購(gòu)買(mǎi)意愿”的調(diào)查，結(jié)果顯示雖然有47.1%的被訪者表示“會(huì)考慮購(gòu)買(mǎi)”，但也有52.9%的被訪者表示“不考慮”，原因多數(shù)是因?yàn)椤跋迌r(jià)房住房面積小，無(wú)法滿(mǎn)足改善現(xiàn)有居住條件的需求”。這也說(shuō)明限價(jià)房只能作為商品住宅的一個(gè)補(bǔ)充部分，并不能成為主流的需求產(chǎn)品。

　　輻射效應(yīng)是什么？

　　構(gòu)建住房“梯度消費(fèi)”結(jié)構(gòu)

　　俗話說(shuō)，“一分錢(qián)一分貨”，這樣的常理同樣也適用于住宅市場(chǎng)。雖說(shuō)不少買(mǎi)家期望限價(jià)房的推出能拉低整體的樓價(jià)，但市場(chǎng)人士認(rèn)為，讓其周邊的商品住宅的售價(jià)調(diào)到很低的水平是絕不可能的。

　　舉例而言，前兩周金沙洲一樓盤(pán)開(kāi)售，整體售價(jià)在7500～1.1萬(wàn)元/m2，均價(jià)約在9500元/m2，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天，推出的280套住宅被買(mǎi)家一搶而空。而早在此之前，“金沙洲將有6500元/m2的限價(jià)房即將上市”的消息就已經(jīng)公布了，為啥買(mǎi)家不等那些6500元/m2的限價(jià)房，而要搶購(gòu)9000元/m2的商品住宅呢？關(guān)鍵就在于買(mǎi)家十分清楚，兩者之間的素質(zhì)是有很大差異的。

　　均價(jià)9500元/m2的商品房項(xiàng)目當(dāng)時(shí)拿地的成本已經(jīng)超過(guò)4000元/m2，加上1000多元/m2的建安成本，以及開(kāi)發(fā)商聲稱(chēng)的3000元/m2的裝修標(biāo)準(zhǔn)，該盤(pán)開(kāi)出7500元/m2的起價(jià)，顯然在合理的價(jià)格區(qū)間之中，而且單是裝修標(biāo)準(zhǔn)這一項(xiàng)就不是6500元/m2的限價(jià)房所能企及的。因此，買(mǎi)家蜂擁入市就在情理之中了。

　　金沙洲這一案例，預(yù)示著未來(lái)限價(jià)房區(qū)域的樓價(jià)并不會(huì)因限價(jià)房的推出而受到猛烈的沖擊。限價(jià)房在整體素質(zhì)上并不能與商品住宅相抗衡，因此它只能成為市場(chǎng)梯度消費(fèi)中的一部分，是滿(mǎn)足首次置業(yè)的廣州人的“上車(chē)”盤(pán)而已。

　　但對(duì)整個(gè)住宅市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，限價(jià)房的推出也利于產(chǎn)品的進(jìn)步，因?yàn)橛捎谟邢迌r(jià)房這一價(jià)格低廉的產(chǎn)品存在，同區(qū)域的商品房項(xiàng)目為了使自身的售價(jià)能得到買(mǎi)家的認(rèn)可，肯定就要進(jìn)一步在產(chǎn)品的附加值上下工夫，在這點(diǎn)上，將有利于商品住宅設(shè)計(jì)創(chuàng)新和整體檔次的進(jìn)一步提高。（王荔玨）