所謂土地出讓，是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。它是土地進入土地一級市場法定的主要途徑。
由于土地具有增值功能，且屬于不可再生資源，按照市場供求規(guī)律，土地供給的稀缺性與需求的無限性，便成了經(jīng)濟轉(zhuǎn)型時期權(quán)力尋租高速謀利的集中領(lǐng)域。我國土地資源數(shù)額巨大，極易滋生土地出讓腐敗。
的確，土地出讓腐敗在各地時有發(fā)生——在土地出讓過程中，相關(guān)國家工作人員，利用職務之便以權(quán)謀私、弄權(quán)瀆職、貪污挪用、行賄受賄、揮霍浪費，導致國有資產(chǎn)的大量流失，損害社會正義和社會公正，危害市場經(jīng)濟的健康發(fā)展，損害政府在民眾心中的形象。
為從制度上規(guī)范土地出讓行為，有必要在制度層面對土地出讓腐敗發(fā)生的原因進行分析。
土地供應制度存在缺陷
在我國，所有權(quán)歸國家的土地的使用權(quán)出讓，必須由政府主導，土地使用權(quán)方進入土地一級市場。由于實行政府壟斷土地一級市場制度，任何企業(yè)和個人要取得土地使用權(quán)必須通過各級政府，要么由政府行政劃撥，要么通過土地出讓。正是因為土地資產(chǎn)的重要性和土地一級市場的政府壟斷性，圍繞著土地，政府和市場上的企業(yè)或者個人發(fā)生著頻繁往來。這個過程，既是政府行為，又是市場行為，極容易產(chǎn)生腐敗。正如農(nóng)業(yè)部政策司原司長郭書田所說：“土地出讓金成為地方財政的重要來源，每年約有5000多億元，屬于預算外資金，是土地嚴重流失的強勁驅(qū)動力�！蓖恋毓⿷贫鹊娜毕葜饕憩F(xiàn)在土地審批制、土地配置雙軌制和土地出讓“拍賣掛牌招標協(xié)議”制度等方面。
土地審批是政府權(quán)力介入土地市場的根本手段，這也是土地出讓腐敗最根本的體制性根源。土地出讓環(huán)節(jié)中，審批的權(quán)力在市(縣)級政府，以及市(縣)的國土資源局手中。這些有審批權(quán)的單位及其領(lǐng)導，在監(jiān)督缺位情況下和土地腐敗暴利的驅(qū)動下，極可能發(fā)生權(quán)力尋租。比如在“慕馬大案”中，遼寧省沈陽市原副市長馬向東想批多少土地給黑社會性質(zhì)犯罪組織老大劉涌便可以批多少，令人震驚。
我國實行的土地配置雙軌制，增大了發(fā)生土地出讓腐敗的可能性。政府通過無償?shù)男姓⻊潛芎陀袃數(shù)耐恋爻鲎寖煞N方式供應土地。在法律規(guī)定不明確和監(jiān)督不力情況下，企業(yè)為了無償占有國有土地，可能會通過賄賂打通關(guān)節(jié)，竭力非法爭取土地劃撥，后果自然是國有土地資產(chǎn)的大量流失。馬向東將3.5億元的土地資產(chǎn)無償劃撥給劉涌，便是鉆了雙軌制的空子，給國家造成數(shù)億元損失。另一尋租途徑便是政府將本應劃撥的土地變成出讓，以非法取得土地出讓金，后果是導致基本的城市市政建設(shè)不到位，阻礙經(jīng)濟發(fā)展。
如今，我國實行“拍賣掛牌招標協(xié)議”制度出讓土地，相對于以前的協(xié)議為主的出讓制度確實是巨大進步。但這種制度仍然有很大弊端，仍然無法杜絕土地出讓腐敗。土地出讓有協(xié)議、拍賣、招標、掛牌四種合法形式。協(xié)議出讓最易產(chǎn)生暗箱操作，而拍賣、招標、掛牌出讓方式具有較強競爭性，因而被認為是較為公正的出讓方式。這三種形式在信息公開不充分、政策設(shè)置不合理情況下，仍然有產(chǎn)生尋租行為的可能。如在掛牌出讓中，個別地方違反國家政策，掛牌出讓信息公開不充分、不及時，掛牌公告設(shè)定種種限制，限制潛在競買人。
監(jiān)督制度存在缺陷
從實際運作的意義上說，任何國家的行政權(quán)力都是掌握在少數(shù)人即行政官員手中，而任何官員都有其自身相對獨立的利益，這就存在著從私利出發(fā)濫用公共權(quán)力、滋生腐敗的可能。監(jiān)督制度是遏制權(quán)力尋租必不可少的手段，但在土地出讓領(lǐng)域，監(jiān)督制度運行績效不甚理想。
在土地出讓的政府行為中，理論上能夠?qū)φM行監(jiān)督的主體很多，但實際中，過多的監(jiān)督主體反而使監(jiān)督工作難以落實。如果監(jiān)督機構(gòu)的行政級別低于被監(jiān)督機構(gòu)，那么這種監(jiān)督實際上沒有多大效能。上級的監(jiān)督往往是一種事后監(jiān)督，因而不能很好地預防腐敗的發(fā)生。社會監(jiān)督，只有在事件的危害到達非常大、非常明顯的程度時，才會起作用。在土地出讓過程中，對政府監(jiān)督的不力、不到位，給一些官員腐敗造成了可乘之機。
誤用民主集中制和“行政首長負責制”的弊端
民主集中制既是我國國家機構(gòu)的組織原則，也是黨的基本組織制度。它包括民主基礎(chǔ)上的集中、集中指導下的民主兩方面含義。但在現(xiàn)實中，往往存在這種現(xiàn)狀：在決策時只有集中，在承擔責任上只有民主，導致決策的不科學、不民主和責任承擔的不明確。所謂“行政首長負責制”是指各級政府及其部門的首長在民主討論基礎(chǔ)上，對本行政組織所管轄的重要事務具有最后決策權(quán)，并對此全面負責。這兩個制度運作起來可能會導致權(quán)力過于集中，行政首長專斷決策，從而為行政權(quán)力尋租提供條件。
在我國，市(縣)的土地管理權(quán)主要落在市(縣)政府主管領(lǐng)導身上，以及市(縣)國土資源局負責人、管理者手中。這些人在管理土地問題上擁有一定程度的絕對權(quán)力。根據(jù)權(quán)力的黃金定律，豈能不產(chǎn)生腐敗？以“慕馬大案”為例，如果民主集中制、民主討論、民主決策真正落實了，馬向東怎會那么輕易地將價值3.5億的土地無償劃撥給劉涌？這確實值得我們反思！(田湘波 黃濤)
