目前，因為具體認定細則并未統(tǒng)一，各銀行關于二套房的界定各不相同，有的認房有的認貸，莫衷一是。(5月19日《新京報》)

　　國務院10號文之所以被認為“嚴厲”，關鍵在于大大提高了二套及以上住房的首付比例和貸款利率：購買二套住房的首付不得低于50%，而利率則為1.1倍。而根據(jù)歷史經驗，該政策的成敗關鍵，取決于“二套住房”的認定標準。

　　在10號文出臺前，銀行對二套房的認定實行“認貸不認房”的原則。但如果貸款者之前購買房屋是全款支付，再買房就不算第二套房。這種“認貸不認房”的缺陷顯而易見，炒房者對每一套住房都可以在全款支付后，再用該房產做抵押，去銀行以其他名義貸款炒房，而在銀行看來，他并不存在房貸。

　　10號文出臺后，對二套住房的認定標準，至今并沒有明確的政策，目前在房地產市場上流傳的比較權威的“標準”有兩個：

　　第一個是銀監(jiān)會監(jiān)管一部主任楊家才在4月21日表示：住房套數(shù)的認定不以是否發(fā)生過貸款為標準，即使首套住房沒有貸款，再次購房同樣會被認定為二套住房，即“認房不認貸”。這個標準比以前的“認貸不認房”的標準要嚴格，被視為二套房認定政策的重大轉變。

　　第二個是5月7日，住房和城鄉(xiāng)建設部副部長齊驥提出的“認房又認貸”標準：一是認房，對借款人首次申請利用貸款購買住房，如果在房屋登記系統(tǒng)中，其家庭已登記有一套及以上住房的，再貸款購買的住房一定是第二套及以上住房；二是認貸，借款人已經利用貸款購買過一套及以上住房，又申請貸款買房，也認定是第二套及以上住房。簡單地說，買房人名下有房，或者是曾用過房貸，再貸款買房都算“二套房”，這是目前最嚴厲的二套房的認定標準。

　　但“認房”的難度在于，全國的住房交易和產權登記系統(tǒng)并不健全，很多地方并沒有和銀行聯(lián)網，全國聯(lián)網更是遙遙無期。在這種情況下，通過“認房”認定是否屬于二套住房存在技術難度。但最大的難度并不在于此，而在于無論是“認房不認貸”，還是“認房又認貸”，沒有任何部門出臺統(tǒng)一的認定標準，官員的解釋并不能作為法律依據(jù)。

　　在沒出臺統(tǒng)一的認定標準的情況下，各銀行在具體執(zhí)行時，自然標準混亂，各行其是。普通情況的認定已經混亂，如果再摻雜上夫妻離異等情況，則更讓人云里霧里。比如，對“夫妻共同申請過貸款買房、兩人離異后無房戶一方再買”，“之前貸款買的房已經出售、再申請貸款買房”等情形，是按首套還是二套計算，不同銀行給出的認定標準都不相同。此外，什么時候開始執(zhí)行新的二套房貸政策，各大銀行的標準則更是五花八門，有的以網簽時間為準，有的以批貸時間為準。

　　嚴格的信貸政策是“10號文”的靈魂，而“10號文”有無調控力的關鍵，則在于是否嚴格執(zhí)行二套房貸。但目前無論是住建部，還是銀監(jiān)會，都沒出臺具體的認定標準，給各大銀行如何執(zhí)行造成了難度，長此以往，貸款人就會利用標準缺失的空子打政策擦邊球，最終使二套房貸流于形式。建議有關部門盡快出臺二套房的具體認定細則，并要求各大銀行統(tǒng)一執(zhí)行，結束二套房認定和執(zhí)行上的混亂，呵護政策的公信力。