關(guān)于美國(guó)的房地產(chǎn)，巴菲特有其見(jiàn)解。事實(shí)上，美國(guó)在1997年組合屋市場(chǎng)，就曾發(fā)生過(guò)問(wèn)題。巴菲特總結(jié)當(dāng)時(shí)癥結(jié)所在：“不該借到資金的人，透過(guò)不該貸出資金的機(jī)構(gòu)，得到貸款。”

　　巴菲特指出，許多購(gòu)屋者跟金融機(jī)構(gòu)之間，一起踏入這個(gè)“假設(shè)未來(lái)房?jī)r(jià)會(huì)一直上漲的虛幻契約”。這種不思索未來(lái)的作法，正全面反噬經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

　　而巴菲特也從旗下“克雷頓房屋”的營(yíng)運(yùn)狀況中，對(duì)房屋市場(chǎng)和貸款市場(chǎng)提出觀點(diǎn)，頗值得大家作為參考。巴菲特觀察，該公司旗下近20萬(wàn)名貸款者，盡管并沒(méi)有最豐厚的收入、最優(yōu)等級(jí)的信用評(píng)等，但在次貸風(fēng)暴發(fā)生后，無(wú)論貸款拖欠率、法拍率…，都沒(méi)有太大變化。

　　巴菲特歸納，主要的原因，是因?yàn)檫@些貸款人“關(guān)注的是其全部應(yīng)付貸款，相對(duì)其實(shí)際(而非預(yù)期)收入的比例”。巴菲特觀察，這些人大多擁有高度自律的特質(zhì)，會(huì)以“完整償付”為原則，來(lái)看待貸款；而不會(huì)做出下列舉動(dòng)：以債養(yǎng)債、或采用未來(lái)繳款利率會(huì)浮動(dòng)的初期低息契約，或是在萬(wàn)一不成償付貸款時(shí)，趕快脫手來(lái)解套。

　　-未來(lái)的四大警鐘

　　巴菲特在股東信中，提到了四個(gè)警鐘，分別是“現(xiàn)金為王”、“政府公債泡沫化”、“劇烈通膨”、“劣幣逐良幣”，其中，前三者之間，互有相互關(guān)系，頗值得大家共同注意。

　　-“現(xiàn)金為王”的迷思

　　首先，金融風(fēng)暴中，相當(dāng)罕見(jiàn)的股市、債市、房市三跌的超級(jí)風(fēng)暴發(fā)生，讓幾乎所有的人，都心生恐懼，紛紛在低利率時(shí)代，擁抱“現(xiàn)金為王”的觀念。巴菲特認(rèn)為，擁抱現(xiàn)金，或許讓人一時(shí)心安，但其實(shí)是選擇了一種“可怕的長(zhǎng)期資產(chǎn)”：幾乎不生財(cái)，而且注定會(huì)貶值。

　　-美國(guó)公債泡沫

　　或者有人以“資金停泊”的概念，競(jìng)逐較無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的美國(guó)公債，不過(guò)，從供需法則來(lái)看，過(guò)多資金，追逐有限商品，必然導(dǎo)致價(jià)格的飆升。美國(guó)經(jīng)濟(jì)觀察家葛蘭茲(James Grant)就在其專文中指出，美國(guó)國(guó)債，已由“無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬”(risk-free return)，變成了“無(wú)報(bào)酬風(fēng)險(xiǎn)”(return-free risk)：大家瘋狂持有去持有固定收益的公債，將導(dǎo)致公債殖利率越來(lái)越低，幾乎沒(méi)有回報(bào)可言。

　　未來(lái)一旦通膨加溫、利率升高，或者市場(chǎng)信心恢復(fù)，屆時(shí)暫時(shí)停泊于貨幣與公債的資金，將會(huì)快速撤出債市。泡沫，可能崩解。這是巴菲特之所以說(shuō)，“這十年來(lái)的金融大事記，除了一定會(huì)將1990年代后期科技泡沫、及2000年代早期房事泡沫列入之外，2008年底的美國(guó)公債泡沫，也因?yàn)榉潜葘こ�，可以留名青史�！?

　　-劇烈通膨

　　通貨膨脹，則是巴菲特提到的第三個(gè)隱憂。美國(guó)大幅降息之后，貨幣供給大增。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，美國(guó)近期大印鈔票，貨幣基數(shù)量遠(yuǎn)較過(guò)去提高85.1%。一旦金融體系信心恢復(fù)、重啟放款，大筆資金流瀉而出，通貨膨脹的壓力，將隨之出現(xiàn)。屆時(shí)，現(xiàn)金的實(shí)質(zhì)購(gòu)買力，將可能大幅降低。

　　-劣幣逐良幣

　　而第四個(gè)警鐘，“劣幣逐良幣”，則來(lái)自于這次金融風(fēng)暴中，許多企業(yè)(如二房、AIG…)體衰難續(xù)，紛紛伸手向政府討錢。也因?yàn)檎�府編列了大筆預(yù)算來(lái)救援，使得這些冒險(xiǎn)捅簍子的企業(yè)，反而比一些穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的企業(yè)，享有更低廉的資金成本，似乎還有點(diǎn)“因禍得福”。巴菲特對(duì)此，深感不平。

　　不過(guò)，從整體資本市場(chǎng)來(lái)看，這種情況，也只能算是一種特例，也剛好是在這種系統(tǒng)性危機(jī)時(shí)，公部門才肯出手相救。若是在別的時(shí)候，這種企業(yè)或許就可能要自己付出慘痛代價(jià)，不可能用納稅人的錢挺他們。

　　-警鐘下的三個(gè)原則

　　在后金融風(fēng)暴的時(shí)候，尤其是前述提到的“四個(gè)警鐘”的情形下，我們應(yīng)該如何規(guī)劃自己的財(cái)富呢？

　　首先，永遠(yuǎn)只用有余裕的錢來(lái)投入：這是指在生活消費(fèi)、必要的存款之外，還有余裕的部份。這部份，才是合理長(zhǎng)期持有企業(yè)股權(quán)的“資本”。尤其，目前市場(chǎng)波動(dòng)相當(dāng)大，任何融資、“搶短線”的心態(tài)，都可能造成財(cái)富的無(wú)端減損。

　　其次，永遠(yuǎn)只選擇好的企業(yè)：許多企業(yè)在這一波大崩跌中，價(jià)格跌至極低的水平，但仍不一定代表有持有的價(jià)值！企業(yè)本身的長(zhǎng)期競(jìng)爭(zhēng)力、獲利模式的合理性，是決策前必須優(yōu)先考慮的項(xiàng)目。

　　第三，永遠(yuǎn)以合理的價(jià)格不斷買進(jìn)持有、并與企業(yè)一起長(zhǎng)期成長(zhǎng)：面對(duì)可能來(lái)臨的劇烈通膨壓力，評(píng)估企業(yè)價(jià)值，并在市場(chǎng)悲觀氣氛中，以合理價(jià)格增加對(duì)企業(yè)的持股，讓企業(yè)透過(guò)不斷的獲利，創(chuàng)造營(yíng)運(yùn)獲利上的“復(fù)利效果”，將是打敗通膨的關(guān)鍵。

　　而最重要的，是永遠(yuǎn)讓自己知道，一些正確的原則和信念，在執(zhí)行的過(guò)程中，并不一定會(huì)馬上立竿見(jiàn)影、迎向光明，很可能會(huì)在黑暗中，伴隨著孤獨(dú)，再踏入另一個(gè)黑暗隧道。然而，對(duì)于人生“中長(zhǎng)期的成功”(例如財(cái)富的累積)，正是永遠(yuǎn)需要這樣的堅(jiān)持，與正確的原則，才能無(wú)懼于外在的沖擊，在動(dòng)蕩中，累積自己的長(zhǎng)期財(cái)富。

　　而這正是身處在后金融風(fēng)暴時(shí)代的我們，所能得到的最寶貴體會(huì)。

　　(摘編自臺(tái)灣《聯(lián)合報(bào)》網(wǎng)站 作者：城國(guó)斌)