在目前全球性房地產(chǎn)過熱的大背景下，德國也吸引了來自世界各地的眾多房地產(chǎn)商人。其中，不乏華人房地產(chǎn)精英。他們以獨(dú)特的經(jīng)營(yíng)方式，屢戰(zhàn)屢勝的業(yè)績(jī)，被德國媒體稱為“東方炒房團(tuán)”。
華人房產(chǎn)精英脫穎而出
“據(jù)我所知，德國現(xiàn)在是歐美最充滿機(jī)遇的房地產(chǎn)市場(chǎng)�！痹诮邮苡浾卟稍L時(shí)，德國華裔房地產(chǎn)商人石凱開門見山地說道。
石凱在國內(nèi)時(shí)是公務(wù)員，后來在德國工作了一段時(shí)間。在柏林，他先是開餐館，9年前以50萬德國馬克為啟動(dòng)資金，開始闖蕩德國地產(chǎn)業(yè)。現(xiàn)在他已經(jīng)是華人圈里腰纏上億歐元資產(chǎn)的“樓王”。他說，自己的業(yè)務(wù)量每年進(jìn)出20多個(gè)項(xiàng)目，小到一套住房，大至數(shù)百萬歐元的項(xiàng)目。業(yè)務(wù)量雖說不小，但并沒有龐大的公司為其作后盾。只有一個(gè)捷克籍的經(jīng)理帶著幾個(gè)大學(xué)生為他做銷售房地產(chǎn)的工作，從中賺取大約7%的好處費(fèi)。
40歲還不到的葉麗來自上海。她通過做紡織貿(mào)易積累了第一桶金。她對(duì)記者說：“這里正在上演一場(chǎng)不動(dòng)產(chǎn)大甩賣啊。”在過去半年里，她和她的合作伙伴已經(jīng)在柏林和法蘭克福買進(jìn)了5幢寫字樓。2007年，她的計(jì)劃是買進(jìn)15幢以上的大樓。
除了個(gè)人和合伙人外，華人投資的方式還有集團(tuán)性的炒家。據(jù)記者了解，來自北京、上海等地的國內(nèi)集團(tuán)，已經(jīng)進(jìn)入德國房市。他們手中掌握著非常充裕的資金，頻頻在柏林、萊比錫等地得手，讓德國同行刮目相看。
不按常規(guī)出牌的生意經(jīng)
那么，華商在德國房地產(chǎn)業(yè)崛起的秘訣是什么？“好像李嘉誠說過，選項(xiàng)目時(shí)最重要的是地點(diǎn)、地點(diǎn)，第三還是地點(diǎn)�！笔瘎P向記者坦言，他遵循的是所謂“農(nóng)村包圍城市的戰(zhàn)略”。他的中小型項(xiàng)目大多在勃蘭登堡州偏遠(yuǎn)城鎮(zhèn)�！暗聡藧圻x擇豪華地段，熱鬧的商業(yè)街，收回投資成本的時(shí)間自然長(zhǎng)，所以我的一些項(xiàng)目選在了看不到人煙的地方，那里機(jī)會(huì)多，盈利機(jī)會(huì)也多。”
同時(shí)，他也指出，東西德統(tǒng)一是千載難逢的良機(jī)。自上世紀(jì)90年代起，德國經(jīng)濟(jì)漸入低谷。為鼓勵(lì)在東德投資，政府給房地產(chǎn)投資提供稅收優(yōu)惠。但隨著一幢幢大樓相繼建成，德國失業(yè)率卻持續(xù)上升，人口也不斷下降，致使樓房空置率不斷攀升、房?jī)r(jià)下降。上世紀(jì)90年代中葉德國東部地區(qū)房地產(chǎn)全部崩盤時(shí)，他投入了自己的全部資金，換回了高回報(bào)率�！拔也幌嘈�，東德會(huì)永遠(yuǎn)差下去�！惫�，之后東德房地產(chǎn)價(jià)格不斷回升。
葉麗的訣竅是大量買進(jìn)政府強(qiáng)行拍賣的低價(jià)房。她指出，離婚、失業(yè)、負(fù)債等等情況，使一些房主無法付清房款，銀行就會(huì)申請(qǐng)將這些房子強(qiáng)行拍賣。比如，在慕尼黑一棟1962年建造、建筑面積達(dá)134平方米、前院帶有車位的聯(lián)排別墅，廣告上的售價(jià)高達(dá)32.1萬歐元。但強(qiáng)行拍賣時(shí)，24.2萬歐元就可以買到手。
很多華商表示，德國人買房不看風(fēng)水，而看太陽。因?yàn)榈聡俗钕矚g西曬，有個(gè)朝西的陽臺(tái)更好，陽光很珍貴，很多人希望下班后還可以在家里曬太陽。所以他們會(huì)投資那些有頂樓和有落地窗的閣樓房屋。未來德國房屋市場(chǎng)，便于老年人生活的住房將受到歡迎，因此交通、醫(yī)院、購物和電梯等將成為購房的重要因素。
記者看到，幾乎所有做房地產(chǎn)的華商都建了房屋買賣網(wǎng)頁，無論是三維圖片，還是房屋結(jié)構(gòu)說明，只要是顧客需要的資料，全能在網(wǎng)上找到。這樣不僅省去來回開車看房的時(shí)間，也帶來更多有利的信息。不少德國房主反映，華人最講信用，買房喜歡付現(xiàn)金，從不賴賬。
回報(bào)率是曼哈頓的兩倍
記者了解到，德國的房?jī)r(jià)曾經(jīng)是歐洲之最：在1975年，德國的房?jī)r(jià)是法國的3倍。而今天，這兩個(gè)國家的房?jī)r(jià)差距已經(jīng)基本抹平。倫敦房產(chǎn)商愛德華先生也稱，若在倫敦購買一套與柏林同樣大小和類似地理位置的房子，需支付高得多的價(jià)錢。
相反，在德國房地產(chǎn)業(yè)的投資回報(bào)率卻很高。在美國和德國等地都有房產(chǎn)投資的李楊說：“如果在紐約或者倫敦投資，4%的回報(bào)率就可以接受，但在德國投資，我的期望回報(bào)率能在7%以上�！钡聡�(jīng)濟(jì)研究所的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也表明，德國房產(chǎn)回報(bào)率達(dá)到8%，是紐約的兩倍。
此外，投資德國還有一個(gè)優(yōu)勢(shì)，就是個(gè)人買房自己居住，一家人獲得補(bǔ)貼，成人每年補(bǔ)貼1500歐元。所買房產(chǎn)超過2.5萬歐元，全家還可移民。
當(dāng)然中間有幾年，有的房子租不出去，甚至被燒掉，但大多數(shù)項(xiàng)目運(yùn)作良好，現(xiàn)在有些成倍、甚至十倍以上的增值。
“那兩年，許多人血本無歸，從1997年開始，幾乎無人問津德東市場(chǎng)。
“現(xiàn)在是一個(gè)好時(shí)機(jī)。德國目前房屋貸款利率處于低位，十年期的抵押貸款利率僅為3%左右。預(yù)計(jì)明年起德國房?jī)r(jià)將大漲，幾年內(nèi)一些大城市的漲幅有可能達(dá)30%�！钡聡�(jīng)濟(jì)研究所負(fù)責(zé)人華里爾斯教授強(qiáng)調(diào)。
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進(jìn)軍德國房地產(chǎn)要三大條件
在采訪中，華人地產(chǎn)商們強(qiáng)調(diào)，國內(nèi)企業(yè)家如要進(jìn)軍德國房地產(chǎn)業(yè)，要具備三大條件：
第一，要懂得法律。德國法律中只有關(guān)于購置房地產(chǎn)的一般規(guī)定，并無德國人和外國人之區(qū)分。但房地產(chǎn)商人得自行履行法律，比如，自有自用的住宅只交納宅基地的土地稅。出租房屋獲得的租金收入要交納個(gè)人所得稅，稅率在20%至49%不等。房地產(chǎn)買賣還要交3.5%的不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移稅，如果通過房地產(chǎn)買賣獲得盈利，還要交15%的差價(jià)盈利稅。
德國土地私有，但各級(jí)政府對(duì)使用土地都有嚴(yán)格規(guī)劃，哪些土地用作住宅區(qū)，哪些用作商業(yè)區(qū)，甚至建筑與空地的面積比等，開發(fā)商都必須遵循政府規(guī)劃。房地產(chǎn)價(jià)格取決于獨(dú)立的價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)。評(píng)估機(jī)構(gòu)每年1月1日制定“地價(jià)圖”的“標(biāo)準(zhǔn)價(jià)”或“指導(dǎo)價(jià)”。
要學(xué)會(huì)用法律保護(hù)自己，購房合同須在公證處簽訂。口頭或未經(jīng)公證人認(rèn)可的合同不具法律效力。房產(chǎn)移交應(yīng)在地方法院地產(chǎn)記錄處登記入冊(cè)。
第二，有充足的資金。與前幾年相比，現(xiàn)在的好項(xiàng)目越來越少，再加上美、荷、英以及西班牙人都紛紛來到德國搶購房地產(chǎn)，資金周轉(zhuǎn)愈加重要。
第三，辦事果敢。正如石凱所說：“拍賣時(shí)，需要在幾十秒內(nèi)作出決定，德國人的民族特性是謹(jǐn)慎小心，將風(fēng)險(xiǎn)壓得極低，往往錯(cuò)失機(jī)會(huì)。另外，我可能鉆了一個(gè)市場(chǎng)空缺，一般個(gè)人因資金不足無法與我競(jìng)爭(zhēng)，大公司根本不屑與我競(jìng)爭(zhēng)�！�(沈沉)
