中新網(wǎng)6月23日電 據(jù)中華工商時報報道，搜索近期新聞熱點，除了問題富豪因貸款問題紛紛落馬，就是管理層明顯加強了對銀行貸款資金安全的控制。尤其是央行剛剛出臺的房貸政策，對房地產(chǎn)開發(fā)貸款中存在的問題進(jìn)行了嚴(yán)格控制。

　　其實，這兩者是有著必然聯(lián)系的，其紐帶就是在問題富豪與銀行之間的房地產(chǎn)貸款。在眾多銀行業(yè)內(nèi)人士和房地產(chǎn)開發(fā)商的眼里，房地產(chǎn)貸款架起了一座座通向財富彼岸的橋梁。

　　中國富豪一半是房地產(chǎn)商

　　中國富豪中有多少人從事房地產(chǎn)業(yè)，無從得知準(zhǔn)確的官方統(tǒng)計數(shù)據(jù)，但可以從近兩年紅遍中國的福布斯中國富豪榜上找到答案。

　　來自《福布斯》2002年中國富豪榜的信息顯示，在前10名富翁中，中信泰富集團榮智健、世茂集團許榮茂、廣匯集團孫廣信、香港富華集團陳麗華、新希望集團劉永好、復(fù)星高科技集團郭廣昌、仲盛集團葉立培等這7人的公司業(yè)務(wù)中都有房地產(chǎn)業(yè)。再加上農(nóng)凱集團周正毅、海星集團榮海以及卓達(dá)集團楊卓舒，前20名富豪中有10人都在從事房地產(chǎn)業(yè)，可以說中國富豪的一半都是房地產(chǎn)商。

　　去年，從《福布斯》中國富豪榜上跌下來的劉曉慶、楊斌也都從事過和房地產(chǎn)相關(guān)的行業(yè)。目前正在接受審查的上海富商錢永偉、許培新也是在房地產(chǎn)中積累了巨額財富。

　　房地產(chǎn)業(yè)仿佛有魔力一般，以超乎常規(guī)的速度催生了太多的億萬富翁。其中，很多房地產(chǎn)富翁們基本都是從一窮二白起家，而且很多人有著和億萬身家極不相稱的年紀(jì)。

　　信貸資金成為開發(fā)來源

　　一窮二白的房地產(chǎn)商是如何起家的呢？據(jù)銀行房貸部一位負(fù)責(zé)人介紹，房地產(chǎn)企業(yè)注冊的所有業(yè)務(wù)就是其打算開發(fā)的樓盤，沒有別的經(jīng)營項目，而資金也以銀行貸款為主。

　　據(jù)悉，目前國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)項目時，普遍存在自有資金不足的問題。一些房地產(chǎn)商在項目開發(fā)之初，啟動資金就是向別人借來的，一旦銀行貸款到位，抽逃自有資金的現(xiàn)象普遍存在。而銀行貸款就成為他們進(jìn)行滾動開發(fā)的第一桶金。從開發(fā)資金到建筑企業(yè)墊付的工程資金再到個人購房的資金，幾乎都依賴于銀行的信貸資金。這無疑加重了銀行的信貸風(fēng)險，也使房地產(chǎn)行業(yè)成為一個依賴性很強的行業(yè)。

　　為了控制銀行信貸風(fēng)險，近期央行出臺了新的房貸政策。嚴(yán)格要求商業(yè)銀行只能對自有資金達(dá)到30%的開發(fā)企業(yè)發(fā)放貸款，只能對主體結(jié)構(gòu)已封頂房屋發(fā)放個人住房貸款，發(fā)放個人商業(yè)用房貸款的抵借比不得超過60%，同時還要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不能占用銀行貸給施工企業(yè)的流動資金。

　　此政策一出臺，立即在房地產(chǎn)企業(yè)中引起了軒然大波。房地產(chǎn)商們認(rèn)為，這無疑切斷了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源，是個致命打擊。甚至有人預(yù)言，這一政策將導(dǎo)致50%以上房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)，70%以上項目因缺少資金而被迫停工。

　　房地產(chǎn)商們對房地產(chǎn)新政策的強烈反應(yīng)，表明了銀行是房地產(chǎn)企業(yè)不可或缺的資金來源，而這個“新政”也卡住了通往富豪的便利之門。

　　高利潤誘使銀行放貸

　　房地產(chǎn)商需要銀行墊資，銀行也因房地產(chǎn)貸款高收益、低風(fēng)險的特性而爭搶房貸市場。

　　據(jù)統(tǒng)計，1998年，商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額為2680億元，2002年達(dá)到6616億元，年均增長25.3%；個人住房貸款余額1997年為190億元，2002年達(dá)到8253億元，年均增長1倍以上。截至2003年4月，房地產(chǎn)貸款余額達(dá)到18357億元，占商業(yè)銀行各項貸款余額的17.6%，其中個人住房貸款余額為9246億元，占商業(yè)銀行各項貸款余額的8.9%。

　　房地產(chǎn)貸款相對于其它信貸業(yè)務(wù)來說，風(fēng)險相對較小，特別是個人住房貸款。據(jù)最新統(tǒng)計，截至今年5月末，工商銀行個人住房不良貸款率僅為0.21%，工行稱，個人住房貸款業(yè)務(wù)成為工商銀行成長性最好、質(zhì)量最好、收益穩(wěn)定的精品業(yè)務(wù)之一。

　　2002年是商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)爭奪最激烈的一年。去年4月份，工商銀行個人住房貸款余額在國內(nèi)銀行業(yè)中率先突破2000億元大關(guān)，已超過建行成為國內(nèi)最大的按揭銀行。同時，工行率先推出個人住房貸款加按揭貸款。

　　之后不久，民生銀行總行營業(yè)部也在京推出了個人住房按揭貸款衍生業(yè)務(wù)及組合服務(wù)，不僅有“加按”，還有“轉(zhuǎn)按”和“換按”。個人住房信貸市場的競爭再次升級。

　　10月份，被奪了按揭行老大地位的建行也加強了市場攻勢，推出個人住房外匯按揭貸款、個人住房再按揭和再抵押購房貸款三大住房金融新品，以及“管家式便捷化貸前服務(wù)”、“二手房貸款便民通道”、“全程式個性化貸后服務(wù)”等多項特色服務(wù)。

　　中行、農(nóng)行以及光大等其它商業(yè)銀行也都不甘示弱，紛紛在全國范圍內(nèi)推出了特色服務(wù)。

　　幾近瘋狂的擴張背后，肯定潛伏了大量風(fēng)險。商業(yè)銀行為了爭奪客戶，開始放松貸款條件，有的甚至違規(guī)操作。去年下半年，央行對部分城市商業(yè)銀行的房地產(chǎn)貸款情況進(jìn)行了檢查，共抽查房地產(chǎn)貸款20901筆，金額1468億元，發(fā)現(xiàn)違規(guī)貸款和違規(guī)金額分別占總檢查筆數(shù)和金額的9.8%和24.9%。

　　有些商業(yè)銀行對“四證”不齊全的項目發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款或逃避“四證”規(guī)定，以流動資金貸款替代房地產(chǎn)開發(fā)貸款；放松個人住房貸款的條件，降低首付比例；以個人住房貸款的名義發(fā)放個人商業(yè)用房貸款，違反期房貸款“多層住宅主體結(jié)構(gòu)封頂、高層住宅完成投資總額2／3”的政策規(guī)定；違反現(xiàn)房管理規(guī)定，對期房發(fā)放個人商業(yè)用房貸款，違反個人商業(yè)用房貸款的抵借比不得突破60%及貸款期限不得超過10年的規(guī)定。

　　為了規(guī)范市場，央行出臺了新的房貸政策。新政策不僅對房地產(chǎn)商是個打擊，也制約了銀行的違規(guī)行為。今后，房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)資金從何而來，這將是政府和企業(yè)急需要解決的問題。

　　背景資料我國房貸政策變遷

　　1、在1988年第一次住房體制改革會議召開后，1991年住房信貸業(yè)務(wù)開始了起步，各項住房信貸政策出臺。1991年建設(shè)銀行、工商銀行都成立了房地產(chǎn)信貸部，辦理個人住房信貸業(yè)務(wù)，并制定了職工住房抵押貸款管理辦法。

　　2、由于住房體制改革進(jìn)展較慢，并在1992年出現(xiàn)了房地產(chǎn)熱，1993年著手進(jìn)行控制。

　　3、中國人民銀行于1995年8月頒布了《商業(yè)銀行自營住房貸款管理暫行辦法》，從而標(biāo)志著我國銀行商業(yè)性住房貸款走上正軌。但當(dāng)時的條件是比較嚴(yán)格的，一是要求有提供雙重保證即抵押(質(zhì)押)擔(dān)保與保證擔(dān)保，二是最高期限為10年，三是要求借款人先有存款，存款金額不少于房價款的30%，存款期限必須在半年以上。

　　4、1997年，中國人民銀行頒布了《個人擔(dān)保住房貸款管理辦法》，這一辦法對原暫行辦法進(jìn)行了修正，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：一是不要求雙重?fù)?dān)保。二是沒有明確規(guī)定存款期限。三是利率政策上明確規(guī)定按同期固定資產(chǎn)貸款利率減檔執(zhí)行。期限為5年的，執(zhí)行3年期固定資產(chǎn)貸款利率，期限為5年以上至10年的，執(zhí)行5年固定資產(chǎn)貸款利率，期限為10年以上的，在5年期固定資產(chǎn)貸款利率基礎(chǔ)上適當(dāng)上浮，最高不超過5%。四是貸款使用范圍是公積金建造的普通自用住房。五是貸款發(fā)放主體是223個實施安居工程城市的商業(yè)銀行和煙臺、蚌埠住房儲蓄商業(yè)銀行。六、規(guī)定貸款的處理時間是三個月，即在三個月內(nèi)銀行完成貸款評估、審查工作，并向申請人做出正式答復(fù)。

　　5、1998年4月中國人民銀行發(fā)出了《關(guān)于加大住房信貸投入支持住房建設(shè)與消費的通知》、隨后頒布了《個人住房貸款管理辦法》。1998年頒布的《個人住房貸款管理辦法》和1997年4月份人民銀行頒布的《個人住房擔(dān)保貸款管理辦法》相比，主要有以下不同：一是擴大了貸款可用于購買住房的范圍。原《辦法》規(guī)定，個人住房貸款只能用于購買用公積金建造的自用普通住房，而新《辦法》規(guī)定，個人住房貸款可用于購買所有自用普通住房。二是擴大了貸款的實施城市范圍。原《辦法》規(guī)定，個人住房貸款業(yè)務(wù)只在安居工程試點城市實施，而新《辦法》則取消了這一限制，即所有城鎮(zhèn)均可開展個人住房貸款業(yè)務(wù)。三是擴大了辦理個人住房貸款的金融機構(gòu)范圍。原《辦法》由于規(guī)定個人住房貸款只能用于安居工程試點城市居民購買用公積金建造的自用普通住房，因而實際上只有工、建、農(nóng)3家銀行可以辦理個人住房貸款業(yè)務(wù)，新《辦法》取消上述限制條款后，實際上所有銀行均可辦理個人住房貸款業(yè)務(wù)。四是利率更優(yōu)惠。規(guī)定商業(yè)銀行自營性個人住房貸款利率按照法定貸款利率減檔執(zhí)行，即期限5-10年個人住房貸款執(zhí)行3-5年一般貸款利率，期限3-5年的執(zhí)行1-3年一般貸款利率。五是加快了處理程序。由原來的三個月時間縮短為三個星期。

　　這一政策的推行直接刺激了住房貸款的增長，1999年個人住房貸款就增加了324億元，1999年增加了858億元。

　　6、1999年，人民銀行下發(fā)《關(guān)于鼓勵消費貸款的若干意見》，將住房貸款與房價款比例從70%提高到80%，鼓勵商業(yè)銀行提供全方位優(yōu)質(zhì)金融服務(wù)。同年9月，人行調(diào)整個人住房貸款的期限和利率，將個人住房貸款最長期限從20年延長到30年，將按法定利率減檔執(zhí)行的個人住房貸款利率進(jìn)一步下調(diào)10%。同時，對公積金貸款期限也作了相應(yīng)調(diào)整，5年以上的公積金貸款利率按4.59%執(zhí)行，5年以內(nèi)的按4.14%執(zhí)行。貸款比例的上升，期限的延長和利率的下調(diào)，貸款人要籌備的自有資金減少了，期限的延長和利率的下降意味著每期還本付息壓力減輕了。因此，2000年住房貸款增長進(jìn)入了快速增長階段。新增貸款的一半用于個人住房貸款。

　　7、2002年2月21日開始，中國人民銀行降低個人住房公積金貸款利率水平，5年以下(含5年)由現(xiàn)行的4.14%下調(diào)為3.6%，5年以上由現(xiàn)行的4.59%下調(diào)為4.05%。

　　8、2003年6月13日，人民銀行發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》。此《通知》對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款有一些新的政策規(guī)定：商業(yè)銀行對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請的貸款，只能通過房地產(chǎn)開發(fā)貸款科目發(fā)放，嚴(yán)禁以房地產(chǎn)開發(fā)流動資金貸款及其他形式貸款科目發(fā)放。同時，規(guī)定商業(yè)銀行發(fā)放房地產(chǎn)貸款，只能用于本地區(qū)的房地產(chǎn)項目，嚴(yán)禁跨地區(qū)使用。同時，此《通知》再次重申，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請銀行貸款，其自有資金應(yīng)不低于開發(fā)項目總投資的30%。

　　在個人住房貸款方面，《通知》指出商業(yè)銀行的貸款應(yīng)重點支持符合中低收入家庭購買能力的住宅項目，對大戶型、大面積、高檔商品房、別墅等項目應(yīng)適當(dāng)限制�！锻ㄖ�》規(guī)定，對購買第一套自住住房的，個人住房貸款仍執(zhí)行現(xiàn)行的優(yōu)惠住房貸款利率和首付款比例不低于20%的規(guī)定，而對購買高檔商品房、別墅或第二套以上(含第二套)商品房的借款人，商業(yè)銀行可以適當(dāng)提高個人住房貸款首付款比例，并按照中國人民銀行公布的同期同檔次貸款利率執(zhí)行，不再執(zhí)行優(yōu)惠住房利率規(guī)定。另外，《通知》規(guī)定商業(yè)銀行只能對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂?shù)木用癜l(fā)放個人住房貸款。