“把房價飆升的責(zé)任推給溫州炒房團，高估了我們的實力。”作為溫州炒房團中的一員，面對人們越來越多的指責(zé)，劉先生昨天十分平靜。他認(rèn)為，市場資本的逐利行為無可厚非，只不過是溫州人發(fā)現(xiàn)了機會。
1999年，劉先生以每平方米約2700元的價格，在杭州城西一舉買下剛剛開盤的20多套商品房。2001年，這個樓盤的房價升到每平方米近5000元。劉先生以每平方米4700元左右的價格將手上的房子放入二手房市場，立刻變現(xiàn)，平均每套凈賺了20多萬元。
作為一個熱點，溫州炒房團近來在全國各地鬧得沸沸揚揚。伴隨著全國許多大中城市房價的輪番上漲，溫州炒房團似乎成了中國樓市的攪局者、房價飆升的罪魁禍?zhǔn)�，一些地方政府也將房價飆升歸罪于溫州炒房團。但有專家認(rèn)為，炒房團只不過是利用資金優(yōu)勢和對市場的敏感，在這個巨大的利益鏈條里分到了一杯羹。
那么，誰該為飆升的房價負責(zé)？
以近年價格一路高歌的杭州房產(chǎn)市場為例：1995年到1997年間，杭州市中心的商品房銷售價格為每平方米4000元到6000元，主要集中在每平方米5000元左右，次市中心價格范圍大約在每平方米2800元到4000元。
到1999年，杭州市中心的銷售價格開始漲到每平方米4500元到6500元，并主要集中在每平方米5800元左右。次市中心價格范圍在每平方米3500元到4800元。
從1999年開始，杭州房產(chǎn)出現(xiàn)供不應(yīng)求的態(tài)勢，但就在這一年，杭州土地供應(yīng)量卻創(chuàng)造了歷史新低，僅500畝。在之前的1995年至1999年，杭州市共出讓的房地產(chǎn)開發(fā)用地是4407畝，其中1998年為2200畝。
2000年是杭州房價飚升的第一年。
當(dāng)年，一般樓盤價格的增幅都在每平方米500元以上，一些品牌樓盤漲幅則突破千元。西湖邊的樓盤開始以美元議價，價格范圍在每平方米900美元到2000美元左右；市中心樓房均價在每平方米6800元到9000元；次市中心的樓價穩(wěn)中有升，平均單價在每平方米3600元到4500元。
到這時候，市場供需矛盾已經(jīng)變得尖銳，但杭州堅持“非飽和適度供應(yīng)，有計劃出讓，保持賣方市場”的供地政策，大多數(shù)地產(chǎn)開發(fā)商處于“半饑餓”狀態(tài)。
一面是已經(jīng)釋放的購房者潛在的購買欲望和長期累積的消費需求，一面是建立在土地供應(yīng)不足基礎(chǔ)上的商品房供求緊缺。巨大的需求缺口使得之后的杭州房價連年攀高：1999年每平方米均價3000多元；2000年為4000元左右；2001年，幾乎沒有3000元以下的房子；2002年，4000元以下的商品房幾乎沒有。
“正是高速上漲的房價為炒房族提供了足夠的利潤空間�！币晃环康禺a(chǎn)企業(yè)老總說，精明的溫州人最先在杭州淘走了第一桶金，但他們遠遠不能決定市場本身。不過，炒房者的存在，的確折射出房產(chǎn)市場存在的矛盾。
據(jù)了解，盡管2000年杭州開始恢復(fù)了以前的土地供應(yīng)量，為2200畝；2001年為2033畝；2002年達到2800畝；2003年，房價狂漲，也才投放4549畝。
“這遠遠沒有滿足土地需求的增長。”這位房產(chǎn)開發(fā)商比喻，正如一個正在成長發(fā)育中的少年胃口大開，卻只能得到比嬰兒略多的口糧。
實際上，開發(fā)商對土地如饑似渴的表現(xiàn)，從杭州土地招標(biāo)會上的屢創(chuàng)天價也可以反映。因為土地“稀缺”，土地出讓費從1998年底的每畝200萬元開始，逐年瘋漲，1999年為每畝500萬元，2000年則達到每畝800萬元。樓面地價從1998年底的每平方米800元漲至4200多元，增長了5倍之巨！在一次公開拍賣中，更是創(chuàng)出了每畝1800萬元的天價。
一位房地產(chǎn)商算了一筆賬：按土地的拍賣價，每平方米地價成本4000元到6000元，加上3000元的房屋造價，不算開發(fā)商的利潤，房價就已經(jīng)超過7000元，其商品房最終售價必須達到每平方米7500元到8000元以上才能掙到錢。房價影響地價，地價推動著房價。到目前，在杭州市區(qū)已很難找到7000元以下的房子。
“可以說，這些年房價飆升的主因是地價飆升，而地價飆升又是地方政府‘調(diào)控’的結(jié)果�！闭憬髮W(xué)一位研究房地產(chǎn)的教授直言，造成房價幾年來持續(xù)上漲的原因，絕不只是簡單的市場行為，在某種程度上，政府不是房產(chǎn)市場的“配角”，而是房地產(chǎn)市場的“導(dǎo)演”。
他解釋說，在市場配置的情況下，房屋的價格和數(shù)量是由供需關(guān)系決定的，取決于供需曲線的均衡點。但問題在于，在目前的土地儲備制度下，土地被政府部門高度壟斷。在出讓過程中，地方政府出于土地收益的考慮，往往希望獲得較高的土地溢價，即所謂的“城市經(jīng)營”收益。同時，土地收購和開發(fā)過程中，往往介入了很多政府意圖和政府行為。
杭州的一位房產(chǎn)商認(rèn)為，一些地方政府從房地產(chǎn)的“繁榮”及高房價中得到好處，才是造成幾年來房價居高不下的主要原因。他認(rèn)為，無論是自用的需求還是投資或投機的需求，本身并沒有錯，沒有任何理由責(zé)怪住房需求增長太快，也無權(quán)指責(zé)省內(nèi)外炒房大軍的瘋狂搶購，抱怨需求增長過快、批評炒房者是于事無補的。(來源：中國青年報作者：董碧水)
