上海市4月26日起停止個人住宅期房轉(zhuǎn)讓;政府指出上海局部地區(qū)房價漲幅過快,除了商品住房供應(yīng)的階段性、結(jié)構(gòu)性矛盾外,投資性購房形成一定規(guī)模、短期炒作增多也是原因;為防止金融風(fēng)險,一些商業(yè)銀行上收支行的房地產(chǎn)開發(fā)貸款審批權(quán)限;中國銀行上海分行針對房地產(chǎn)信貸正在研究有關(guān)方案
據(jù)悉,上海近期將放緩居民動遷工作,以降低住房剛性需求,同時大力建造中低價住房。上海社科院的專家向《財經(jīng)時報》表示:“在較遠(yuǎn)的郊區(qū)建造中低價住房,能夠拉低全市平均房價,但并不等于調(diào)整目前的房價!鄙虾J衅謻|區(qū)近日舉行的“中低價房展”所展出的樓盤,均價已達(dá)到6000~7000元/平方米。
一位上海市政協(xié)常委告訴《財經(jīng)時報》,他們的專家小組接受政府委托,開始研究開征物業(yè)稅方案。他表示,這個問題比較復(fù)雜,因此不能給出何時完成研究并頒布方案的時間表。
在目前的房價中,稅費(fèi)及房產(chǎn)商利潤占到了60%,建筑成本只占40%。中國一直一次性征收包括土地出讓金在內(nèi)的稅費(fèi)。若開征物業(yè)稅,意味著把一次性征收的稅費(fèi)在房產(chǎn)保有期間分批繳納,一般為70年。物業(yè)稅降低了房地產(chǎn)商環(huán)節(jié)的成本,有媒體計(jì)算,房價可能因此跌去40%。
這位教授金融學(xué)的政協(xié)常委表示,開征物業(yè)稅可以化解金融風(fēng)險,降低房產(chǎn)價格,是中央未來稅改的重點(diǎn)之一。但他擔(dān)心可能在一些地方遇到政府阻力。
備受爭議的上海房價一季度繼續(xù)上漲,國家發(fā)改委、統(tǒng)計(jì)局4月19日發(fā)布報告顯示,一季度全國35個大中城市房屋銷售價格同比上漲7.7%,上海以28.3%位列第一。
上海統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示,上海一季度房地產(chǎn)開發(fā)投資完成188.05億元,比去年同期增長34.5%,占全社會固定資產(chǎn)投資的37.6%。
中央要求地產(chǎn)降溫
江蘇南京4月1日限制期房轉(zhuǎn)讓后,長三角地區(qū)城市開始抑制房價過快上漲。
2002年開始,大量外資流入長三角地區(qū),地方政府進(jìn)行大規(guī);A(chǔ)建設(shè),有關(guān)“長三角是中國經(jīng)濟(jì)的龍頭”、“打造世界都市圈”等輿論亦不斷升溫,房價增速成倍高于當(dāng)?shù)谿DP增長率。擁有巨量閑置資金的溫州人也進(jìn)入上海樓市炒房。
記者獲悉,在長三角最近集體行動“抑制房價上漲”之前,國務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)在有關(guān)會議上表示,一些地區(qū)的房價完全脫離廣大人民群眾的實(shí)際購買力,炒作成分很濃;為了政績的政府對地產(chǎn)市場聽之任之,導(dǎo)致市場發(fā)展不健康,容易形成泡沫,醞釀金融風(fēng)險。
據(jù)悉,國務(wù)院要求各級政府不得以基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和地產(chǎn)投資為經(jīng)濟(jì)重點(diǎn),也不允許強(qiáng)行動遷民房;要采取必要措施打擊炒房行為,抑制房價過快上漲。
熟知內(nèi)情的官員向記者分析,房地產(chǎn)已經(jīng)成為一些城市的支柱產(chǎn)業(yè),不宜“從快從速”用行政力量強(qiáng)行干預(yù)。如果限制期房轉(zhuǎn)讓等溫和措施不起作用,必要時可考慮提高住房貸款利率、開征物業(yè)稅等措施,讓房價慢慢降下來。更有分析認(rèn)為,房價需要用5年時間才能緩和調(diào)整到位。
4月21日,國家統(tǒng)計(jì)局專家在分析當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢時指出,控制固定資產(chǎn)投資過快增長,當(dāng)前宏觀調(diào)控最重要的措施是“管緊土地,看好信貸”,尤其是控制城市建設(shè)規(guī)模和部分地區(qū)的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目。
有專家認(rèn)為,固定資產(chǎn)投資增長快,很重要的因素是一些地方政府靠經(jīng)營土地籌集了資金,大搞市政建設(shè);一些企業(yè)用相對低的成本獲得土地,又以土地去抵押貸款。由于各地原先征收的土地和開發(fā)商手中的土地資源還不少,只要盤活土地存量,就不會影響經(jīng)濟(jì)發(fā)展。
北京一位不愿透露姓名的官員告訴記者,就像一季度各地高漲的投資增速一樣,一些地方政府“并不情愿”抑制過高的房價,“即使國務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)以及眾多專家不斷不點(diǎn)名警告某些地方政府”。
上海在行動
社會輿論對于上海房地產(chǎn)市場是否“過熱”的分析由來已久。上海政府方面一直指出,當(dāng)?shù)貥鞘惺墙】涤行虻,供求大致平衡?/p>
上海市政府宣布,4月26日起,停止個人住宅的期房轉(zhuǎn)讓,相關(guān)手續(xù)延至5月1日。市政府發(fā)言人隨后表示,上海局部地區(qū)房價漲幅過快的情況,除了商品住房供應(yīng)的階段性、結(jié)構(gòu)性矛盾,投資性購房形成一定規(guī)模、短期炒作增多也是一個原因。
與此同時,在上海大街小巷,很多市民抱怨房屋價格過高。有關(guān)專家向記者透露的數(shù)據(jù)與政府公布的存有差距。
政府?dāng)?shù)據(jù)顯示,上海投資性購房比重約16.6%。但上海社科院房地產(chǎn)研究中心人士認(rèn)為,政府對“炒訂單”、“炒樓花”的投資行為并未做統(tǒng)計(jì)。在少數(shù)區(qū)域和個別樓盤中,投資性購房比重相當(dāng)高,超過警戒線。至于空置面積,一位市政協(xié)常委估計(jì),實(shí)際數(shù)字是政府的近3倍。
4月8日,建設(shè)部在上海召開房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)和預(yù)警預(yù)報體系建設(shè)國際研討會。這個謝絕記者采訪的會議最后達(dá)成共識:目前急需做的是政府公開房地產(chǎn)投資和交易數(shù)據(jù),讓市場自己調(diào)節(jié)價格。會上,有些地方的官員表示“數(shù)據(jù)是政府機(jī)密”;而有專家指地方政府統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)方法不合理,數(shù)據(jù)失真,是變相鼓勵地產(chǎn)投資,客觀上助長經(jīng)濟(jì)過熱。
上海房地產(chǎn)交易中心要求開發(fā)企業(yè)從4月15日至26日分批加入網(wǎng)上合同備案系統(tǒng),在有關(guān)網(wǎng)站上公開新盤房源信息,增加交易的透明度。
銀行信貸收緊
與房地產(chǎn)過熱相伴的是金融可能出現(xiàn)的風(fēng)險。
4月18日,《財經(jīng)時報》就央行宣布提高準(zhǔn)備金率并收縮信貸是否對上海產(chǎn)生影響等問題,詢問上海金融辦公室黨委副書記吳建融。他表示,上海政府專門開會研究后認(rèn)為,不會影響上海經(jīng)濟(jì),“上海金融資產(chǎn)質(zhì)量好,盈利能力強(qiáng),誠信度高,放在上海的資金沒有限制”。據(jù)政府公報,金融和房地產(chǎn)為上海市主要支柱產(chǎn)業(yè)。
吳在有關(guān)演講中表示,上海近年發(fā)生了巨大變化“基本上依靠大量投資,到目前為止,資本和投資推動上海的城市發(fā)展,創(chuàng)新和知識所起的作用還很小”。據(jù)悉,上海金融機(jī)構(gòu)目前能配置的金融資源大約2萬億元。
據(jù)人行上海分行統(tǒng)計(jì),到3月末,上海市各類房地產(chǎn)貸款余額3638億元,同比增長40%,增幅較2003年同期下降8個百分點(diǎn),上海個人住房貸款余額(含個人住房公積金貸款)為2286億元,同比增長48%。
為防范和控制房地產(chǎn)貸款風(fēng)險,銀監(jiān)會2月曾發(fā)布《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理指引(征求意見稿)》,廣泛征求社會各界意見。
中國工商銀行上海分行人士向《財經(jīng)時報》透露,該行已經(jīng)停止期房按揭。該行目前個人商業(yè)性住房貸款約400億元,占據(jù)上海第一位。該行分析,“上海樓價在未來幾年將平緩增長,因?yàn)樯虾5貎r降不下來,上海樓價不會跌”。目前該行個人住房信貸壞賬率為千分之五,而“未來不好判斷”。
據(jù)悉,上海的一些商業(yè)銀行已經(jīng)取消了各支行的房地產(chǎn)開發(fā)貸款的審批權(quán)限,收歸分行集中審批。中國銀行上海分行的工作人員表示,針對房地產(chǎn)信貸正在研究有關(guān)方案。
記者獲悉,上海各銀行正在等待北京總行的指示。來自北京的消息說,各行正在研究方案。4月14日,中國銀行在全球電視電話會議中要求,高檔住房貸款、投資用住房貸款必須降低貸款比例,縮短貸款年限。
(稿件來源:《財經(jīng)時報》 作者:張立偉)