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全國人大法工委公布對物權(quán)法草案的立法意見(2)

2005年08月11日 14:49

  七、關(guān)于業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)

  許多群眾認(rèn)為,草案關(guān)于業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)的規(guī)定重點(diǎn)突出,與群眾生活關(guān)系密切,有利于保護(hù)業(yè)主合法權(quán)益。也有不少群眾認(rèn)為,草案關(guān)于業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)的規(guī)定還不夠具體。

  有的認(rèn)為,草案關(guān)于業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)的規(guī)定中,采用了“業(yè)主”、“業(yè)主委員會”等概念,但對于一些過去常用的法律用語如“業(yè)主大會”、“業(yè)主公約”等,草案沒有采用,而是使用了老百姓比較陌生的“業(yè)主會議”、“管理規(guī)約”等用語,為了便于老百姓對物權(quán)法的理解,建議使用已經(jīng)慣用的物業(yè)管理法律用語。

  有的認(rèn)為,草案第七十六條力圖解決車庫的權(quán)屬爭議,提出了新的判斷標(biāo)準(zhǔn),即以“約定”為解決方式。但是,目前開發(fā)建設(shè)單位處于強(qiáng)勢地位,簽訂房地產(chǎn)買賣合同時業(yè)主處于劣勢,房地產(chǎn)開發(fā)單位很可能在房地產(chǎn)買賣合同中強(qiáng)制要求約定車庫歸屬賣方,不利于對業(yè)主利益的保護(hù)和目前車庫糾紛的解決。從國外的制度看,沒有一個國家對于車庫的權(quán)屬純粹以約定的方式處理,而多數(shù)是以“法定”加“約定”的方式來解決,建議對業(yè)主應(yīng)享有的公共停車空間以法律強(qiáng)制規(guī)定一定比例的方式予以保證。

  有的認(rèn)為,停車位屬于稀缺資源,一旦權(quán)屬歸開發(fā)商所有,開發(fā)商就可以隨意處置停車位,隨意提高停車費(fèi)用,對業(yè)主是不公平的。建議草案明確規(guī)定,住宅區(qū)域的停車位為住宅必須的配套建筑設(shè)施,政府應(yīng)該在建筑規(guī)劃時就要求開發(fā)商必須建設(shè)多少停車位。

  有的認(rèn)為,政府有義務(wù)、有責(zé)任負(fù)責(zé)組織或者委托居委會負(fù)責(zé)組織首期業(yè)主大會的召開,選舉業(yè)主委員會,建議草案第七十七條修改為:鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處及社區(qū)居委會應(yīng)當(dāng)對設(shè)立業(yè)主會議或者選舉業(yè)主委員會給予指導(dǎo)和協(xié)助。

  有的認(rèn)為,按面積征收物業(yè)管理費(fèi)對面積較大的住房的業(yè)主顯然不公平,建議草案第七十八條增加一款:物業(yè)管理費(fèi)必須按每套房或每戶人家計征,不能按面積計征;如果按面積征收物業(yè)管理費(fèi)必須有百分之六十以上的業(yè)主同意。

  有的認(rèn)為,草案第七十八條第二款和第七十九條中規(guī)定的“建筑物總面積”概念不清,是指包括物業(yè)管理用房、會所、車庫在內(nèi)的所有建筑物及其附屬物的建筑面積,還是僅指住宅、商業(yè)用房等建筑物的建筑面積。建議對“建筑物總面積”作出更加明晰的規(guī)定。

  有的建議,將草案第八十條修改為:將住宅改變?yōu)樯虡I(yè)用房,可能對其他住宅產(chǎn)生光、電、磁、氣味、噪聲、環(huán)保等污染的,應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的全體業(yè)主同意。

  有的建議,草案第八十條增加一款:利用建筑物及其附屬設(shè)施、業(yè)主的共用設(shè)施、共有設(shè)施從事廣告等經(jīng)營活動的,應(yīng)當(dāng)取得全體業(yè)主的同意,但法律另有規(guī)定或者合同另有約定的除外。

  有的認(rèn)為,應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對使用維修基金的管理規(guī)定,如必須通過全體業(yè)主同意,不能用于風(fēng)險性投資。

  有的認(rèn)為,應(yīng)當(dāng)賦予業(yè)主委員會而不是業(yè)主會議以當(dāng)事人能力,建議將草案第八十七條修改為:可以以業(yè)主委員會的名義提起訴訟,申請仲裁。

  有的建議,草案第八十七條增加一款:業(yè)主會議或者業(yè)主委員會的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的,業(yè)主有權(quán)依法請求人民法院予以撤銷。

  有的認(rèn)為,人民防空法雖然規(guī)定要修建防空地下室,但是沒有規(guī)定建成后的所有權(quán)歸屬,其所有權(quán)歸屬處于不明確的狀態(tài),影響了防空地下室的開發(fā)利用及其轉(zhuǎn)讓、出售,引發(fā)了很多訴訟糾紛,建議草案第六章對防空地下室的所有權(quán)歸屬作出明確的規(guī)定。

  有的認(rèn)為,人防部門不能成為人防建筑物的所有者,人防部門并沒有在建設(shè)項目中投入一分錢,如果成為人防建筑物的所有者無疑是“合法”掠奪。

  有的認(rèn)為,物業(yè)管理公司為商業(yè)服務(wù)公司,用“管理”二字容易產(chǎn)生誤解,不少物業(yè)公司以“管理者”自居,侵犯業(yè)主權(quán)益,建議將“物業(yè)管理機(jī)構(gòu)”修改為“物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)”。

  八、關(guān)于相鄰關(guān)系

  許多群眾認(rèn)為,草案關(guān)于相鄰關(guān)系的規(guī)定有利于解決常見的涉及相鄰關(guān)系的民事糾紛;也有不少群眾認(rèn)為,草案關(guān)于相鄰關(guān)系的很多規(guī)定過于原則,難以解決實(shí)踐中有關(guān)民事糾紛。

  有的建議,草案第八十九條增加規(guī)定:處理相鄰關(guān)系可以按照當(dāng)?shù)亓?xí)慣。

  有的建議,草案第九十條增加規(guī)定:對自然流水的利用,沒有約定的,按照面積、人口權(quán)利均等原則合理分配。對自然流水的排放,按照規(guī)劃排放或者尊重自然流向。

  有的建議,草案第九十六條增加“建造或修繕建筑物”,以便與草案第九十條、第九十一條、第九十二條的規(guī)定相對應(yīng)。

  有的建議,草案第七章增加對逾界植物根枝處理、逾界建筑物處理、限制相鄰人瞭望權(quán)的規(guī)定。

  有的建議,增加對一些發(fā)出噪聲、排放油煙沒有超過環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)的“合理擾民”的行為作出限制性規(guī)定。

  九、關(guān)于所有權(quán)取得的特別規(guī)定

  有的認(rèn)為,善意取得制度是為了彌補(bǔ)合同的缺陷而又維護(hù)社會效率、保證交易活動的效益而產(chǎn)生的一種物權(quán)取得方式,如果合同有效根本就不需要適用善意取得制度來保護(hù)善意第三人的權(quán)利。建議將草案第一百一十一條第一款第四項“轉(zhuǎn)讓合同有效”刪除或者修改為“轉(zhuǎn)讓合同在形式上無瑕疵”。

  有的認(rèn)為,草案第一百一十一條將不動產(chǎn)納入善意取得的范圍,過分保護(hù)了交易安全,建議不動產(chǎn)不適用善意取得制度。

  有的認(rèn)為,草案第一百一十二條的規(guī)定不利于交易安全,不利于物權(quán)穩(wěn)定,更不利于善意第三人利益的保護(hù),建議修改為:受讓人通過拍賣或者向具有經(jīng)營資格的經(jīng)營者購得該動產(chǎn)的,所有權(quán)人等權(quán)利人不能請求返還原物。法律另有規(guī)定的,依照其規(guī)定。

  有的認(rèn)為,應(yīng)當(dāng)明確草案第一百一十四條中規(guī)定的“有關(guān)部門”,否則在實(shí)踐中將使拾得人無所適從,有的部門也可能會借法律沒有明確規(guī)定而相互推諉。建議將“有關(guān)部門”明確為“拾得遺失物所在地或拾得人所在地公安派出所”。

  有的認(rèn)為,應(yīng)當(dāng)明確規(guī)定“拾得人的報酬請求權(quán)”。按照草案規(guī)定,拾得者幾乎沒有權(quán)利,只有義務(wù)。

  許多群眾認(rèn)為,如果將拾得人的報酬請求權(quán)上升為一種法定權(quán)利,無疑違背了拾金不昧、助人為樂的傳統(tǒng)美德。法律更應(yīng)提倡拾金不昧。

  有的認(rèn)為,是否應(yīng)當(dāng)給予拾得人報酬,應(yīng)區(qū)分拾得人主動返還和被動返還兩種情況。建議將草案第一百一十七條修改為:所有權(quán)人、遺失人等權(quán)利人領(lǐng)取遺失物時,應(yīng)當(dāng)向主動返還或者上交遺失物的拾得人或者有關(guān)部門支付遺失物的保管費(fèi)等必要費(fèi)用。所有權(quán)人、遺失人等權(quán)利人懸賞尋找遺失物的,領(lǐng)取遺失物時應(yīng)當(dāng)按照承諾向拾得人支付報酬。拾得人不主動返還或者上交遺失物而且侵占遺失物的,無權(quán)請求遺失物的保管費(fèi)等必要費(fèi)用和報酬。

  有的認(rèn)為,為保護(hù)權(quán)利人的合法權(quán)益,應(yīng)當(dāng)規(guī)定所有權(quán)人、遺失人等權(quán)利人領(lǐng)取遺失物時支付遺失物的保管費(fèi)等必要費(fèi)用的比例,防止出現(xiàn)支付的費(fèi)用遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于遺失物價值的情況。

  有的認(rèn)為,草案關(guān)于“遺失物自發(fā)布招領(lǐng)公告之日起半年內(nèi)無人認(rèn)領(lǐng)歸國家所有”的規(guī)定不妥。有的建議,可以歸拾得人。

  十、關(guān)于用益物權(quán)的一般規(guī)定

  許多群眾贊同草案關(guān)于用益物權(quán)的規(guī)定,認(rèn)為統(tǒng)一規(guī)定各種用益物權(quán)可以讓公民清楚地了解自己擁有的用益物權(quán)的范圍,穩(wěn)定社會秩序。

  有的認(rèn)為,草案第一百二十六條關(guān)于國家自然資源有償使用制度的內(nèi)容,不應(yīng)規(guī)定在民事法律中,建議刪除。

  有的建議,將草案第一百二十八條中“國家規(guī)定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)”修改為:“法律、行政法規(guī)或者省、自治區(qū)、直轄市人民代表大會制定的地方性法規(guī)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)”。沒有規(guī)定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的,應(yīng)當(dāng)按市場價格或者參照實(shí)際評估價值給予合理補(bǔ)償。

  有的認(rèn)為,建設(shè)用地使用權(quán)和宅基地使用權(quán)均屬于地上權(quán),可以將二者合并于地上權(quán)一章中,分兩節(jié)分別予以規(guī)定。

  有的提出,應(yīng)當(dāng)增設(shè)“集體土地使用權(quán)”一章,集體土地使用權(quán)可分為集體土地建設(shè)用地使用權(quán)和農(nóng)用土地使用權(quán)兩大類。

  有的認(rèn)為,海域使用權(quán)派生于國家海域所有權(quán),是與土地使用權(quán)并列的典型用益物權(quán),有別于礦權(quán)、水權(quán)等特許物權(quán)。為了保證用益物權(quán)制度的完整性,應(yīng)該明確把海域使用權(quán)列入用益物權(quán)范疇,建議增加規(guī)定:“海域適用于不動產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定。”同時增加海域使用權(quán)可以抵押的規(guī)定。

  有的提出,為了與合同法、海商法和破產(chǎn)法中有關(guān)建設(shè)工程承包人的優(yōu)先權(quán)、船舶優(yōu)先權(quán)和工資優(yōu)先權(quán)的立法現(xiàn)狀相適應(yīng),應(yīng)在用益物權(quán)編中規(guī)定優(yōu)先權(quán)一章。

  有的認(rèn)為,應(yīng)對墳地、墓穴的土地使用做出明確界定。

  十一、關(guān)于土地承包經(jīng)營權(quán)

  許多群眾認(rèn)為,物權(quán)法草案對土地承包經(jīng)營權(quán)進(jìn)行規(guī)定,以法律的形式確認(rèn)土地承包經(jīng)營權(quán)的物權(quán)性質(zhì),有利于保護(hù)農(nóng)民的土地承包經(jīng)營權(quán),維護(hù)廣大農(nóng)民安身立命的根本。

  有的認(rèn)為,草案第一百二十九條關(guān)于承包范圍列舉的不全面,如農(nóng)村的池塘等也是可以承包的,建議一是采用概括性的概念,即“土地”;二是采用全面列舉的方式;三是采用列舉加概括的方式,如“耕地、林地等土地”。

  有的認(rèn)為,根據(jù)不動產(chǎn)登記的公示公信原則,土地承包經(jīng)營權(quán)應(yīng)采登記生效主義,規(guī)定土地承包經(jīng)營權(quán)自土地承包經(jīng)營權(quán)合同生效時取得,不利于土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)安全。有的提出,關(guān)于土地承包經(jīng)營權(quán)自土地承包經(jīng)營權(quán)合同生效時取得的規(guī)定,應(yīng)考慮很多地區(qū)的農(nóng)民沒有簽定土地承包經(jīng)營合同的實(shí)際情況,進(jìn)行合理的變通。

  有的建議,將草案第一百三十條第二款的“土地承包經(jīng)營權(quán)、林權(quán)證或者草原使用證”修改為“土地承包經(jīng)營權(quán)證”,因為土地承包經(jīng)營權(quán)、林地使用權(quán)和草原使用權(quán)均是以不動產(chǎn)為標(biāo)的用益物權(quán),應(yīng)實(shí)行統(tǒng)一的發(fā)證制度。

  有的提出,養(yǎng)殖業(yè)已成為農(nóng)業(yè)的重要組成部分,很多養(yǎng)殖場都是在農(nóng)民自己承包的耕地或經(jīng)合理流轉(zhuǎn)而取得的耕地上建設(shè)的,因此應(yīng)該在草案第一百三十一條中規(guī)定,符合縣級以上畜牧部門和鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的統(tǒng)一規(guī)劃,可以在承包地上建設(shè)養(yǎng)殖用的圈舍等非永久性建筑。

  有的認(rèn)為,草案第一百三十二條中土地承包經(jīng)營權(quán)人有權(quán)依法自主決定土地承包以轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)的規(guī)定,其中的“自主”與草案第一百三十條中“將土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓的,應(yīng)當(dāng)經(jīng)發(fā)包人同意”的規(guī)定相矛盾。因此應(yīng)當(dāng)將“自主”二字去掉。有的建議,流轉(zhuǎn)方式中增加“入股從事合作生產(chǎn)”,以與土地承包法中的規(guī)定相對應(yīng)。

  有的認(rèn)為,轉(zhuǎn)讓土地承包經(jīng)營權(quán)應(yīng)當(dāng)經(jīng)發(fā)包人同意的規(guī)定不合理,作為物權(quán)性的權(quán)利,權(quán)利人轉(zhuǎn)讓權(quán)利無須經(jīng)發(fā)包人的同意,應(yīng)擺脫將土地承包經(jīng)營權(quán)視為債權(quán)的傳統(tǒng)思維。還有的認(rèn)為,對于土地承包經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)讓,本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員有優(yōu)先權(quán)。

  有的提出,草案第一百三十五條第一款應(yīng)當(dāng)增加“非經(jīng)法定事由和法定程序”發(fā)包人不得收回的規(guī)定。有的認(rèn)為,現(xiàn)在大多數(shù)小城鎮(zhèn)都已逐步建立起了社會保障機(jī)制,與設(shè)區(qū)的市并無根本性區(qū)別,因此應(yīng)統(tǒng)一作出規(guī)定:承包期內(nèi)的土地承包經(jīng)營權(quán)人全家遷入城市或小城鎮(zhèn)落戶,被納入城鎮(zhèn)居民社會保障體系的,應(yīng)當(dāng)將耕地和草地交回發(fā)包人。有的提出,草案第一百三十五條第三款的規(guī)定的情形,應(yīng)該明確是全體家庭成員均享有城市居民社會保障待遇,還是只要主要勞動成員享有城市居民社會保障待遇就應(yīng)當(dāng)交回承包地,以免在法律適用中產(chǎn)生爭議。

  有的建議,應(yīng)將草案第一百三十六條第二款中“本集體的村民會議”修改為“集體成員會議”;將“村民代表”修改為“集體成員代表”。

  有的認(rèn)為,征收農(nóng)村土地,應(yīng)當(dāng)召開有土地承包經(jīng)營權(quán)人參加的聽證會,而不是僅僅告之其征地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、安置辦法。有的建議將“土地補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用的使用、分配辦法,應(yīng)當(dāng)依法經(jīng)村民會議討論決定”一句刪除,因為土地補(bǔ)償費(fèi)的使用、管理權(quán)限草案第六十一條已有規(guī)定,在草案第一百三十七條重復(fù)規(guī)定容易混淆土地補(bǔ)償費(fèi)與給土地承包經(jīng)營權(quán)人的補(bǔ)償費(fèi)之間的區(qū)別。有的提出,為了防止村民會議中的多數(shù)群體剝奪外來戶、出嫁婦女等弱勢群體合法補(bǔ)償權(quán)利的現(xiàn)象,應(yīng)增加“村民會議討論決定時,不得剝奪土地經(jīng)營權(quán)人的合法補(bǔ)償和分配權(quán)利”的規(guī)定。有的建議,征收承包土地的應(yīng)當(dāng)報上一級行政機(jī)關(guān)備案。對于補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)意見不一致的,可以向人民法院提起訴訟;土地補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用的使用、分配辦法,應(yīng)當(dāng)依法經(jīng)當(dāng)經(jīng)本集體村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表同意。

  有的認(rèn)為,草案第一百三十八條的規(guī)定不利于對“四荒”地等以其他方式承包的農(nóng)村土地進(jìn)行保護(hù),建議刪除。有的提出,將承包“四荒”地適用法律和國務(wù)院的有關(guān)規(guī)定改為適用法律和行政法規(guī)。

  十二、關(guān)于建設(shè)用地使用權(quán)

  許多群眾認(rèn)為,物權(quán)法草案對建設(shè)用地使用權(quán)進(jìn)行專章規(guī)定,有利于權(quán)利人按照物權(quán)法的規(guī)定行使權(quán)利,使自己所享有的建設(shè)用地使用權(quán)能夠得到保障,能夠更好地利用土地為社會創(chuàng)造價值。草案有關(guān)建設(shè)用地使用權(quán)的規(guī)定比較詳細(xì),內(nèi)容也是可行的。

  有的建議,將建設(shè)用地使用權(quán)部分分為三節(jié),分別規(guī)定國有建設(shè)用地使用權(quán)、農(nóng)村建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)。

  有的認(rèn)為,建設(shè)用地使用權(quán)的涵蓋范圍過窄,現(xiàn)在的國有土地使用權(quán),其涵蓋面遠(yuǎn)大于“建設(shè)用地使用權(quán)”。國有土地使用權(quán)的用途很多,統(tǒng)稱為建設(shè)用地是不恰當(dāng)?shù)模野呀ê玫挠谰眯越ㄖ锏挠玫胤Q為建設(shè)用地也不合適。

  有的提出,在實(shí)踐中,國有農(nóng)墾、森工系統(tǒng)的國有農(nóng)用地面積在有些地區(qū)占有相當(dāng)大的比重,其中包括生產(chǎn)單位向職工或農(nóng)民個人發(fā)包的承包地,確定給職工的宅基地,確定給下屬單位的建設(shè)用地等,本法應(yīng)該對此類國有農(nóng)用地使用權(quán)進(jìn)行規(guī)范。

  有的提出,草案第一百四十條中建設(shè)用地使用權(quán)人有權(quán)自主利用該土地建造并經(jīng)營建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的規(guī)定,容易讓人理解為建設(shè)用地使用權(quán)人不受任何約束,建議將“有權(quán)自主利用”修改為“有權(quán)依法利用”。

  有的認(rèn)為,草案第一百四十一條“建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立”中的“地下”容易產(chǎn)生歧義,因為地下礦藏、地下水統(tǒng)屬地下,“地下”應(yīng)改為地面淺表層。

  有的提出,商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營用地,必須以拍賣或者掛牌方式出讓。其他有兩個以上用地意向者的,也應(yīng)采用拍賣或者掛牌方式出讓。

  有的提出,草案第一百四十二條、第一百四十三條關(guān)于限制規(guī)劃用地和農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的規(guī)定的內(nèi)容屬土地行政管理的內(nèi)容,應(yīng)由土地管理法規(guī)調(diào)整。

  有的認(rèn)為,應(yīng)增加土地使用權(quán)期間屆滿后,對地上建筑物、附著物的補(bǔ)償規(guī)定。

  有的認(rèn)為,草案第一百五十五條關(guān)于建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿應(yīng)當(dāng)在期間屆滿前一年續(xù)期的規(guī)定不夠準(zhǔn)確,應(yīng)明確是一年以內(nèi),還是一年以上、以外。

  有的提出,建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿前一年內(nèi),負(fù)責(zé)土地出讓的縣級以上人民政府土地行政主管部門應(yīng)當(dāng)采用公告等形式通知原受讓人在期限屆滿前續(xù)期,每次續(xù)期期限為5年以上原出讓期限以下,續(xù)期出讓金應(yīng)按比同等地塊新出讓價低的原則,通過召開聽證會等形式合理確定。確因公共利益要收回到期地塊的應(yīng)根據(jù)原出讓期限與建筑物正常壽命之差給予適當(dāng)補(bǔ)償。

  有的提出,土地使用權(quán)期限屆滿后,應(yīng)自動延長到土地上的建筑物消失或消亡為止。

  有的提出,一般住房土地使用期限是70年,也有使用年限是50年或更短時間的情況,對此應(yīng)統(tǒng)一延長為70年,使用期屆滿后可采取交納年費(fèi)的方式進(jìn)行續(xù)期。

  有的提出,建設(shè)用地使用權(quán)應(yīng)由現(xiàn)在的70年延長至100年,從而有利于國家和社會的長久穩(wěn)定。有的提出,應(yīng)延長至150年。

  有的提出,續(xù)期年限應(yīng)與上次出讓合同年限相同,續(xù)期次數(shù)不限。

  十三、關(guān)于宅基地使用權(quán)

  有的認(rèn)為,草案關(guān)于宅基地轉(zhuǎn)讓的規(guī)定非常好,有經(jīng)濟(jì)能力并希望到農(nóng)村購買宅基地的城鎮(zhèn)居民越來越多,在腐敗問題不能有效遏制的情況下,如果允許城鎮(zhèn)居民購置宅基地,肯定會有一批人借此斂財,受害的則是農(nóng)村集體和農(nóng)民。

  有的認(rèn)為,關(guān)于宅基地轉(zhuǎn)讓的規(guī)定應(yīng)當(dāng)區(qū)分情況,合作化以前的農(nóng)戶祖業(yè)和合作化以后由集體劃撥者應(yīng)該有所區(qū)別,因為二者的取得途徑是不同的。

  有的認(rèn)為,只允許農(nóng)民在本集體范圍內(nèi)轉(zhuǎn)讓宅基地的做法是不合理的,有些大的行政村,有幾十個農(nóng)民集體,各集體成員的宅基地互相交叉,禁止各集體之間農(nóng)民的房屋買賣不現(xiàn)實(shí),也對農(nóng)民不利。有的認(rèn)為,符合宅基地使用權(quán)分配條件的農(nóng)戶通過申請的方式遠(yuǎn)比通過轉(zhuǎn)讓來得方便,即使有人購買在本集體內(nèi)轉(zhuǎn)讓宅基地的,也不能實(shí)現(xiàn)土地房產(chǎn)的實(shí)際價值。

  有的提出,應(yīng)禁止城鎮(zhèn)居民直接在農(nóng)村購置宅基地,但允許城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村通過轉(zhuǎn)讓方式獲得的房屋居住權(quán)。城鎮(zhèn)居民或其他農(nóng)戶在農(nóng)村購置住房,必須經(jīng)集體同意,并且同時辦理集體土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲型恋氐氖掷m(xù)。每戶城鎮(zhèn)居民或其他非本集體農(nóng)戶在同一縣域內(nèi)農(nóng)村購買的住房不得超過一處。

  有的建議將“宅基地”這一名稱改為“農(nóng)村建設(shè)用地”或“集體所有土地建設(shè)用地”。

  有的提出,草案第一百五十八條規(guī)定“宅基地使用權(quán)人有權(quán)自主利用該土地建造住房及其附屬設(shè)施”的表述不當(dāng),農(nóng)村建房也要遵守規(guī)劃并考慮對相鄰住宅或公共不動產(chǎn)的影響,因此“自主”應(yīng)改為“依法”。

  有的提出,草案應(yīng)規(guī)定農(nóng)村宅基地使用權(quán)人對宅基地的收益權(quán),適應(yīng)農(nóng)村開展旅游等經(jīng)濟(jì)活動的要求。

  有的提出,應(yīng)增加宅基地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定向登記機(jī)構(gòu)申請宅基地使用權(quán)登記的規(guī)定,以便加強(qiáng)對農(nóng)村宅基地使用權(quán)的保護(hù)并有利于農(nóng)村社會穩(wěn)定。

  有的認(rèn)為,草案第一百六十一條關(guān)于“農(nóng)民一戶只能擁有一處宅基地”的規(guī)定過死,不利于農(nóng)村發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)、家庭工業(yè)和家庭養(yǎng)殖業(yè)。還有的認(rèn)為,經(jīng)土地所有權(quán)人三分之二以上的成員同意,并按規(guī)定向村集體足額交納土地出讓金,且報有關(guān)行政部門批準(zhǔn)后,農(nóng)戶可擴(kuò)大宅基地面積,或擁有第二處宅基地以及建造居住之外的工業(yè)、商業(yè)等用途的房屋。

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編輯:李淑國】
 

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