中新網(wǎng)12月22日電 據(jù)《北京現(xiàn)代商報》報道，每年的歲末，京城的各大房地產(chǎn)代理機構(gòu)、中介公司都會對一年來整個樓市的發(fā)展進行一次總結(jié)和預(yù)測。那么，歲末年初的京城樓市值得關(guān)注的都有哪些呢？

　　政策趨于平穩(wěn) 調(diào)控精細(xì)入微

　　2005年上半年可以說是政策出臺最為集中和最為嚴(yán)厲的時期。這些政策也影響了京城樓市全年的市場表現(xiàn)，產(chǎn)生了十分明顯的效果，即京城樓市在年中出現(xiàn)了十分濃厚的觀望氣氛。但據(jù)相關(guān)政府部門公布統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，1-10月北京市全市期房價格仍同比上漲了21.4%，而全年商品房的交易量也會比2004年有所上升。毫無疑問，在強力政策的壓力下，2005年京城樓市仍然表現(xiàn)出了其剛性需求的特點。

　　偉業(yè)顧問的專業(yè)人士認(rèn)為，2006年房地產(chǎn)市場在政策層面的關(guān)鍵詞主要是“平穩(wěn)”和“細(xì)化”，尤其是針對北京地區(qū)不會出現(xiàn)更為嚴(yán)厲的宏觀層面政策。宏觀調(diào)控轉(zhuǎn)向“微觀”調(diào)控，平穩(wěn)的政策環(huán)境也有助于市場的樂觀發(fā)展。

　　市場供不應(yīng)求價格借勢上揚

　　根據(jù)偉業(yè)顧問的數(shù)字顯示，2004年成交規(guī)模3182.7萬平方米，2005年預(yù)計成交規(guī)模大概在3300萬平方米左右。新增供應(yīng)一直低于成交規(guī)模，即持續(xù)性呈現(xiàn)出消耗歷史存量的局面。這是造成北京市房地產(chǎn)市場供不應(yīng)求的最主要原因。所以，僅在考慮供求關(guān)系的影響下，2005年同期同質(zhì)價格指數(shù)將比2004年上漲10%以上。

　　而偉業(yè)顧問分析認(rèn)為，2006年北京新房市場還將出現(xiàn)總體上供不應(yīng)求的局面。由此帶來的房價上漲也可能不低于2005年的市場漲幅(20%左右)。

　　土地短缺 上市新房銳減

　　2005年，幾乎所有開發(fā)商都已經(jīng)嘗到了或已經(jīng)感受到土地缺稀的苦滋味。而今年全年新開工面積和開發(fā)投資也都在不斷減少。據(jù)偉業(yè)顧問日常項目監(jiān)測數(shù)據(jù)庫的統(tǒng)計表明，2005年1-10月共推出新項目則不足270個，商品住宅新開工面積同比下降22%；上市的商品住宅也約比2004年減少了20%左右。同時，1-10月的土地供應(yīng)也是近年來供應(yīng)量最低的。

　　種種跡象表明，受到2005年的持續(xù)影響，將會造成2006年新房有效供應(yīng)持續(xù)減少，預(yù)計新增供應(yīng)項目可能會在260個左右，新房供應(yīng)也將不容樂觀。但偉業(yè)顧問的專業(yè)人士認(rèn)為，如果政府加快開發(fā)商手中持有的存量土地進入市場，將會緩解這一矛盾。

　　利好逐步兌現(xiàn)使需求開始爆發(fā)

　　今年7月，人民幣升值使外資對人民幣進一步升值的心理預(yù)期，使北京的公寓、別墅、寫字樓、商業(yè)等收益型物業(yè)成為了外籍客戶投資的重點。而據(jù)偉業(yè)顧問市場研究中心為此次預(yù)測專門組織的偉業(yè)客戶需求問卷抽樣數(shù)據(jù)顯示，截至2005年底，在北京購房客戶中，以投資為目的的購房客戶僅占10.5%，自用兼投資型購買目的的也僅為21.0%，其余68.5%均為自用需求，預(yù)計2006年也仍將保持這一特點。

　　同時，在這份調(diào)查中還顯示，有74.6%的受訪者判斷未來房價仍會上漲。而從北京市建委、市統(tǒng)計局、市國土局、市發(fā)改委聯(lián)合公布的數(shù)字中顯示，今年1-10月，全市商品住宅期房平均價格6781元／平方米，同比上漲了1196元／平方米，漲幅為21.4%。

　　熱點區(qū)域更加分散

　　從2005年1-10月北京市不同行政區(qū)劃的土地供應(yīng)情況看，朝陽區(qū)土地供應(yīng)面積居全市首位，海淀和通州供應(yīng)量并列排在第二位，其后為豐臺、密云，東城區(qū)和崇文區(qū)。

　　總體來看，東部區(qū)域不僅仍然聚集著主要的新房供應(yīng)，而還出現(xiàn)了大大超出局部市場普遍認(rèn)同價格的樓盤如“星河灣”；預(yù)計明年這一現(xiàn)象仍將繼續(xù)。西南區(qū)域一直具有交通條件便利的優(yōu)勢，隨著基礎(chǔ)設(shè)施的進一步改善，今年更是大放異彩，區(qū)域出現(xiàn)量價雙增的態(tài)勢；奧運村周邊區(qū)域和中關(guān)村周邊區(qū)域，這個雙“村”也在今年表現(xiàn)突出，隨著奧運的臨近以及供應(yīng)的稀缺，雙“村”的房價也日益看漲。

　　購房者房貸有望相對放松

　　REITs、基金、整售等這些多元化投融資渠道，可以說是2005年京城樓市持續(xù)不斷的熱點話題。對于開發(fā)商來說，明年的金融形勢依然嚴(yán)峻，因此，仍需要進一步拓展其他各種融資渠道，以解決其資金需求。

　　而對于購房者來說，由于個人購房按揭貸款目前是銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，因此，各家銀行始終在爭奪按揭貸款市場份額；而隨著2006年銀行業(yè)對外資的開放，外資銀行亦會加強對優(yōu)質(zhì)客戶的按揭貸款業(yè)務(wù)的爭奪。兩方面因素使得銀行在2006年會相對放松對個人購房按揭貸款的審查，爭取更大的市場份額。(仰靜 李海鵬)