中新網(wǎng)12月22日電 據(jù)《北京現(xiàn)代商報》報道，回顧2005年的二手樓市，無論是國家政策還是經(jīng)紀行業(yè)都發(fā)生了眾多變化，北京的二手房市場也隨著這些變化呈現(xiàn)出與以往不同的特點。特別是今年以來，包括央行加息、舊國條和新國八條的下發(fā)，以及“稅收一體化”等一系列政策的出臺，對二手房市場可以說產(chǎn)生了很深遠的影響。
關鍵詞一 首超
據(jù)北京房地產(chǎn)交易信息網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年2月份北京二手商品房占有比重首次超過再上市房，達到61.42%。而隨著時間的推移，這個占有比重仍然占據(jù)市場交易主流，并成為未來發(fā)展的一種趨勢。從1—10月份的統(tǒng)計數(shù)據(jù)(存量房成交量中二手商品房占比達56.6%，再上市已購公房占比達到43.4%)可以對二手商品房未來發(fā)展趨勢窺見一斑�？梢哉f，二手商品房以其建筑年代較近、房屋品質(zhì)較高、戶型相對符合現(xiàn)代人居住理念等特點，已經(jīng)越來越受到消費者的青睞。
關鍵詞二 “波峰”“波谷”
今年，二手房成交量一段出現(xiàn)“波峰”和“波谷”，即5月份成交量最高為7789，形成峰頂；7月份成交量為4483，跌落至谷底。而造成這種現(xiàn)象的主要原因就是上半年出臺的“5·１1”政策，其中規(guī)定從6月1日起開始執(zhí)行新的營業(yè)稅征收標準，使5月份出現(xiàn)大量急于過戶來搭乘營業(yè)稅征收末班車的消費者，成交量大幅上升。之后，在營業(yè)稅收政策的影響下，消費者觀望情緒見漲，7月份二手房成交量一度跌落到谷底。但8月份由于受到“公房征收營業(yè)稅優(yōu)惠政策”的影響，市場又開始回暖，成交量緩慢上升走出低谷。
關鍵詞三 “黑馬”
今年，石景山地區(qū)打造成首都休閑娛樂中心，即石景山CRD概念的正式確立。使石景山區(qū)域在首鋼搬遷后又有了新的區(qū)域產(chǎn)業(yè)定位。因此，區(qū)域價值開始不斷得到提升，二手房市場表現(xiàn)極為明顯。目前，石景山區(qū)在售的新建商品房達到5000-6700元／平方米之間，二手房價格在3500-4500元／平方米之間，具有很強的價格吸引力。
關鍵詞四 營業(yè)稅
5月中，七部委聯(lián)合下發(fā)《關于穩(wěn)定住房價格的通知》，其中對營業(yè)稅的征收標準作了重新界定。這一政策的出臺，一方面打擊了短線投資客；另一方面，也增加了業(yè)主的出售成本，在一定程度上抬高了二手商品房成交價格。因此，二手房市場一度出現(xiàn)持續(xù)走低狀況，市場觀望氣氛濃厚。
而到了8月初，卻出現(xiàn)了峰回路轉(zhuǎn)的變化。市地稅局、市財政局、市建委又聯(lián)合出臺了一項優(yōu)惠政策，將首次上市的已購公房都隸屬到免征營業(yè)稅的范圍內(nèi)，使營業(yè)稅對公房的影響程度減小，市場再度活躍。
關鍵詞五 建筑面積
在5月中旬出臺的新政策中，還有一個規(guī)定對二手房市場的影響也很是明顯，即對普通住宅和非普通住宅的判定有了新標準。“建筑面積140平方米”成為了普通住宅與非普通住宅的一條“分界線”，同時也成為二手房交易中成交面積的一道“分水嶺”。
按照新政策中的規(guī)定，普通住宅征收1.5%的契稅，非普通住宅則要征收3%的契稅。在新政策的影響下，市場也出現(xiàn)了新的轉(zhuǎn)變，其一，開發(fā)商力推中小戶型，將面積嚴控在140平方米；其二，稅收成本的增加影響到消費者的購房熱情，140平方米以上房屋成交面積占比甚微。據(jù)北京市建委統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，1—10月，在全市預售的商品住宅中，80—140平方米的房屋占主流，達到總成交套數(shù)的56.4%，而140平方米以上房屋的成交套數(shù)則僅占22%。
關鍵詞六 稅收一體化
“稅收一體化”可以說是今年影響京城二手房市場的一大重要政策。這一政策的出臺與執(zhí)行也在經(jīng)歷了數(shù)次變化。由試執(zhí)行到恢復原先的個人所得稅征收方式，再到重新強調(diào)，整個過程可以說是風云變幻。
目前，“稅收一體化”征收方式雖然仍未執(zhí)行，但這已經(jīng)未來市場發(fā)展的一個必然趨勢。單從目前來看，這場個稅征收風波影響最大的還是對消費者的心理影響，使部分有意出售房屋的業(yè)主希望盡量趕在個稅征收之前將房屋轉(zhuǎn)讓出去，從而致使成交量有所上升。據(jù)北京房地產(chǎn)交易網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，10月份二手房成交量同9月份相比上漲10.6%，不能不說是一種表現(xiàn)。
關鍵詞七 限地
7月，《北京市2005年度土地供應計劃安排評價標準(試行)》下發(fā)，其中規(guī)定二環(huán)路以內(nèi)不再新增住宅商品房項目建設用地供應。這一規(guī)定的出臺使得二環(huán)內(nèi)回遷房備受關注，成交量也之有所上升。據(jù)中原地產(chǎn)三級市場部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，8月份二環(huán)內(nèi)回遷房成交量同7月份相比上升了5%。而成交量的上升，也導致成交價格出現(xiàn)小幅上漲，達到8000—9500元／平方米。
關鍵詞八 加息
在繼央行去年10月首次加息后，今年3月央行二次加息，宣布個人住房貸款利率上調(diào)0.2%。同時表示，商業(yè)銀行自營性個人住房貸款利率將不再實現(xiàn)現(xiàn)行的優(yōu)惠利率，而恢復到同期貸款利率水平，實行下限管理，下限幅度不低于同期貸款基準利率的0.9倍。但央行的二次加息對消費者購房行為并沒有產(chǎn)生實質(zhì)的抑制作用，更多的還是體現(xiàn)在對購房者消費心理的影響，使消費者的購房心理趨于理性化，購房梯級消費層次日益明朗化。
關鍵詞九 “丑聞”
10月，北京二手房中介市場再曝“丑聞”，佰家經(jīng)紀公司由于拖欠60多戶業(yè)主的近300萬元租金而被曝光。這也是繼2003年“堅石事件”之后北京又一起經(jīng)紀公司拖欠業(yè)主房租而被告發(fā)的惡性事件�！鞍奂沂录苯o整個經(jīng)紀行業(yè)敲響了警鐘，也迫使經(jīng)紀公司開始考慮其自身的經(jīng)營模式問題。代理模式需要經(jīng)紀公司有強大的資金實力做后盾、有穩(wěn)定的客源做支持，而在目前經(jīng)紀行業(yè)發(fā)展不完善的情況下，“居間服務”模式將是未來發(fā)展的一種趨勢。
關鍵詞十 “倒閉”
應該說，2005年系列稅收政策的出臺對整個經(jīng)紀行業(yè)起到不小的震蕩作用，使得一些以現(xiàn)金收房業(yè)務為主的經(jīng)紀公司面臨倒閉。而與此同時，也有經(jīng)紀公司在此刻逆市而上，紛紛進行圈地擴張。但值得注意的是今年上半年的稅收政策對這些有著擴張戰(zhàn)略的經(jīng)紀公司的管理者來說，影響最大的是對經(jīng)紀公司未來盈利模式的重新思考，各經(jīng)紀公司開始注重公司管理水平，并積極尋找一種新的管理模式，來最大程度地規(guī)避市場風險。
