中小房企命運(yùn)
在“勾地”制度的發(fā)源地香港，只有地產(chǎn)商報(bào)出的價(jià)格達(dá)到或超過(guò)政府的心理價(jià)位，才能“勾地”成功，而政府并不公布其心理價(jià)位�！霸诂F(xiàn)行勾地政策下，中小型發(fā)展商其實(shí)很委屈，因?yàn)樗麄冐?cái)力小，實(shí)在不足以與大型發(fā)展商爭(zhēng)地�！� 香港測(cè)量師學(xué)會(huì)會(huì)長(zhǎng)張達(dá)棠說(shuō)。
在香港，房企為了能夠一次“勾地”成功，往往會(huì)抬高其“勾地”報(bào)價(jià)，以達(dá)到或者超過(guò)政府認(rèn)可的價(jià)位。另外，抬高“勾地”價(jià)位無(wú)形中還抬高了土地交易的門(mén)檻，將一些資金實(shí)力不濟(jì)的潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手排除在外，降低土地在拍賣(mài)中被“截殺”的可能性。
“現(xiàn)在（香港）勾地政策已變成大型發(fā)展商作主導(dǎo)�！� 張達(dá)棠認(rèn)為。2005年香港“勾地”成功的7塊土地，均落入長(zhǎng)實(shí)、新世界等大型地產(chǎn)商之手。
內(nèi)地欲行的“勾地”或許將面對(duì)同樣的問(wèn)題，因?yàn)椤肮吹亍钡挠螒蛞?guī)則和“招拍掛”一樣，是“價(jià)高者得”。相關(guān)人士透露，“勾地就是一次技術(shù)層面的完善，不會(huì)改變現(xiàn)行土地交易制度的基本原則�！本褪钦f(shuō)雖然增加了“勾地”這一程序，但土地的最終獲取還是要通過(guò)“招、拍、掛”來(lái)實(shí)現(xiàn)。只不過(guò)在無(wú)人應(yīng)價(jià)的情況下，“勾地”成功者以“勾地價(jià)”將土地買(mǎi)入。言外之意，“價(jià)高者得”的原則不會(huì)因?yàn)椤肮吹亍北煌黄啤?/p>
目前，國(guó)內(nèi)多數(shù)地產(chǎn)商對(duì)于“勾地”尚知之甚少，甚至有地產(chǎn)商對(duì)記者表示并不知情，這種情況以可能受到影響最大的中小型房企居多。為了平衡中小型房企的利益訴求，香港地政署已出臺(tái)“八折勾地”政策，而國(guó)土資源部提出的“勾地”政策并未涉及相關(guān)內(nèi)容。
“勾地”或許將進(jìn)一步擠壓中小型房企的生存空間。
“勾地”不是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)
雖然至今并沒(méi)看到“勾地”具體的實(shí)施細(xì)則，但作為一項(xiàng)“舶來(lái)”于香港的土地交易制度，“勾地”在香港遭遇的一些問(wèn)題還是值得擔(dān)心：從香港執(zhí)行的“勾地”制度來(lái)看，它至少不是完全市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的土地交易制度。
香港的“勾地”制度始自亞洲金融危機(jī)之后。彼時(shí)，受到亞洲金融危機(jī)的沖擊，香港高漲的樓市泡沫破滅，樓市進(jìn)入低迷時(shí)期。這一市場(chǎng)情況直接威脅到了港府執(zhí)行多年的土地拍賣(mài)方式，房企開(kāi)始停止購(gòu)入土地，地價(jià)一瀉千里，港府隨即擔(dān)心土地被“賤賣(mài)”。
在這樣的情況下，香港地政署暫停了已經(jīng)執(zhí)行了多年的土地拍賣(mài)政策，轉(zhuǎn)而執(zhí)行“勾地”。每年由地政署公布若干地塊，由有興趣的發(fā)展商進(jìn)行“勾地報(bào)價(jià)”。當(dāng)報(bào)價(jià)滿(mǎn)足政府的心理價(jià)位，政府再行掛牌拍賣(mài)土地，而后“價(jià)高者得”。一旦發(fā)展商的報(bào)價(jià)低于政府心理價(jià)位，政府就把土地“收起來(lái)不賣(mài)”。
在這樣的游戲規(guī)則下，政府的賣(mài)地行為實(shí)質(zhì)上演化成了“只許地價(jià)漲，不許地價(jià)跌”的土地交易制度，這樣一來(lái)，決定土地交易價(jià)格的因素不再是供求關(guān)系，而是政府的意愿。果然，在執(zhí)行“勾地”制度的幾年中，香港樓市雖然低迷，但由政府出讓的土地價(jià)格并未下跌。至今，雖然香港樓市已漸回暖，但地政署仍堅(jiān)持執(zhí)行“勾地”政策。
在成熟市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的條件下，市場(chǎng)規(guī)律應(yīng)該是資源性產(chǎn)品的定價(jià)主要因素，根據(jù)供求關(guān)系的變化，地價(jià)可以漲，也可以跌，只要符合市場(chǎng)規(guī)律即可。但在“勾地”制度下，政府有權(quán)選擇在地價(jià)下跌的時(shí)候“不賣(mài)”，無(wú)形中扭曲了市場(chǎng)規(guī)律。
另外，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，交易雙方必須擁有對(duì)稱(chēng)的資訊，才能站在公平的位置上議價(jià)。而香港“勾地”制度恰恰是人為地制造信息不對(duì)稱(chēng)：港府關(guān)起門(mén)來(lái)制訂“勾地表”上每幅土地的底價(jià)，并因應(yīng)市場(chǎng)變化不時(shí)作出調(diào)整，但整個(gè)過(guò)程是不透明的，也不公布。發(fā)展商只能不斷猜度和測(cè)試政府的底線，令“勾地”的成功率注定偏低，土地拍賣(mài)因而變得稀疏，形成供應(yīng)收緊價(jià)格擠高的惡性循環(huán)。
總體而言，中國(guó)內(nèi)地的土地批租制度基本舶來(lái)于香港，本次國(guó)土資源部提出的“勾地”就更是如此。因此，作為推進(jìn)并完善土地交易市場(chǎng)化改革的一項(xiàng)措施，如何避免其“非完全市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)屬性”帶來(lái)的諸多弊端，應(yīng)該考慮在先。（李樂(lè)）
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