放寬公積金貸款旨在鼓勵自住需求
上海市今年元旦出臺了新的《公積金管理條例》。2006年2月28日，上海市公積金管理中心又發(fā)布了《關(guān)于微調(diào)本市部分二手房住房公積金個貸政策的通知》。
央行上海總部的報告沒有再提房地產(chǎn)信貸風險，而是對房地產(chǎn)交易量保持低水平運行的情況進行預警。分析人士據(jù)此認為：央行對房地產(chǎn)業(yè)的態(tài)度已轉(zhuǎn)為“觀望”，房地產(chǎn)信貸政策放松的可能性增大。
相對于金融監(jiān)管部門，地方政府發(fā)出的信號被認為更加明確。
上海市今年元旦出臺了新的《公積金管理條例》。2006年2月28日，上海市公積金管理中心又發(fā)布了《關(guān)于微調(diào)本市部分二手房住房公積金個貸政策的通知》。通知的具體內(nèi)容是：從3月1日起，購買竣工年限在5年以內(nèi)(含5年)的二手房，可以享受與一手新房同樣的公積金貸款條件，即貸款額不超過總房價的80%，最長期限為30年。
“今年總體上政府對投機的打壓不會變。可能對原來過于嚴厲的控制進行緩和，而主線仍然是調(diào)控。”易居中國研發(fā)中心經(jīng)理鄭翎昀表示。“局部范圍會有政策調(diào)整，具體來說可能在貸款政策上就會有所松動�！�
中原地產(chǎn)研究部張濤認為：新政策出臺有兩個背景：一方面銀行房貸有所下降；另一方面，開發(fā)商在“受煎熬”，市場處于低迷狀態(tài)�！罢叩哪康膽撌窍Ｍ袌鲇兴謴汀�。
據(jù)分析，年輕的購房者群體和郊區(qū)次新房的購買者可能會充分享受新的政策。這兩個群體面臨首付資金不足的問題。申請獲批80%公積金貸款額度的樓齡控制在5年(含)以內(nèi)，將鼓勵這兩部分購房群體入市。
“政府出臺公積金新政策，就是鼓勵正常消費，讓人們下決心入市�！鄙虾Ｉ缈圃悍康禺a(chǎn)研究中心研究員顧建發(fā)認為。“公積金政策對自住的購房者有促進作用，因為在上海有工作的居民才能享受住房公積金。二手房市場長期來看還會上升，對一些購買力比較低的居民會有更大的實惠�！�
有望引發(fā)“二三級市場聯(lián)動”
上海曾在“二三級市場(新房、二手房)聯(lián)動”模式取得成功。目前上海的新房、二手房依然存在很強的聯(lián)動關(guān)系。二手房市場人氣上來了，被釋放出來的改善型自住需求會很自然地帶動一手房市場。
業(yè)內(nèi)專家認為，對二手樓市的刺激對一手市場同樣是針強心劑。
此次調(diào)整預計不會對公積金貸款質(zhì)量產(chǎn)生影響。公積金貸款客戶群穩(wěn)定，不良率低于銀行的房貸。雖然公積金對銀行的個人信貸存在一定的競爭關(guān)系，但是此番政策放寬對銀行、一手樓市的影響并不大。
“一來公積金貸款的量不大，二來公積金的范圍有限制。”中原地產(chǎn)研究部張濤表示。上海社科院房地產(chǎn)研究中心研究員顧建發(fā)也認為公積金對商業(yè)銀行個人房貸的影響不大。因為公積金數(shù)量少，隨便一套80-90平米的房子，公積金就不夠了。
“新政策的出臺就是具體鼓勵自住性消費�！鄙晷路康禺a(chǎn)研究室主任蔣正華表示，“中央和地方政府的報告都明確指出去年宏觀調(diào)控的收效明顯，在這種狀況下，政府開始鼓勵正常性消費。而且房地產(chǎn)是國家的支柱產(chǎn)業(yè)之一，穩(wěn)定房價對國家經(jīng)濟也是有利的�！�
“新政策會促進一手樓市�！鄙钏加蚋呒壯芯繂T劉瑾認為。
眾所周知，上海曾在“二三級市場(新房、二手房)聯(lián)動”模式取得成功。目前上海的新房、二手房依然存在很強的聯(lián)動關(guān)系。二手房市場人氣上來了，被釋放出來的改善型自住需求會很自然地帶動一手房市場。對于沉寂多時的投資者來說，如果二手房市場回暖，投資收益比較高、市場活躍后，投資性的需求也會上升；二手房脫手以后，也可能會再買進。
但是，“二三級市場聯(lián)動”在新的歷史條件和政策背景下能否成功，還取決于更多因素。下一步的政策會是什么？社會各界對于“轉(zhuǎn)按揭”政策的放松有不小的期待。
“如果市場繼續(xù)低迷下去，可能還會有一些鼓勵消費的政策出來，”顧建發(fā)表示，“比如說，有條件的放開轉(zhuǎn)按揭，有換房需求的居民可以辦理轉(zhuǎn)按揭�！�
在銀行方面，個人住房貸款除了首次購房者的貸款比例適當松動以外，銀行貸款形式上的創(chuàng)新也被廣為關(guān)注。除了深發(fā)展的“雙周供”，招行、建行等也都在開發(fā)新的貸款形式。(李楊）
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