而中海地產(chǎn)(廣州)公司總經(jīng)理朱榮斌在接受本刊記者采訪時(shí)則認(rèn)為，目前出臺(tái)的房地產(chǎn)相關(guān)政策，是打擊投機(jī)者，并非要把廣州的房?jī)r(jià)降下來(lái)，只是抑制房?jī)r(jià)漲幅，改變不了廣州樓市的漲勢(shì)�！岸遥ツ臧l(fā)展商開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品都升級(jí)了，自然要賣(mài)更高的價(jià)格�！敝鞓s斌說(shuō)。
不過(guò)，廣州的政府部門(mén)似乎對(duì)控制房?jī)r(jià)充滿信心。廣州市國(guó)土局有關(guān)負(fù)責(zé)人日前向媒體透露，今年6月廣州將推出基準(zhǔn)房?jī)r(jià)信息系統(tǒng)，屆時(shí)市民可通過(guò)該系統(tǒng)查詢樓盤(pán)所在片區(qū)的基準(zhǔn)房?jī)r(jià)。這被業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為會(huì)在很大程度上抑制房?jī)r(jià)的繼續(xù)上漲。
深圳：漲至焦灼
賣(mài)家不肯降價(jià)，買(mǎi)家開(kāi)始觀望。焦灼的氣氛彌漫在深圳樓市中，飛漲的房?jī)r(jià)已經(jīng)讓許多消費(fèi)者暫時(shí)打消了買(mǎi)房的想法。
4月17日，深圳市國(guó)土資源和房產(chǎn)管理局的《2006年一季度深圳市土地市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)分析報(bào)告》(后稱(chēng)《報(bào)告》)用數(shù)字說(shuō)明了一切：今年一季度，深圳全市商品房均價(jià)達(dá)8752.94元／平方米，同比上漲20.62%。其中，商品住宅均價(jià)為8126.14元／平方米，同比上漲25.63%。
《報(bào)告》分析，從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上看，普通商品住宅(144平方米以下)價(jià)格為7053.6元／平方米，同比上漲16.48%；而非普通商品住宅(144平方米以上)價(jià)格為12438.48元／平方米，同比上漲53.28%。尤其是福田區(qū)和寶安區(qū)的非普通住宅價(jià)格上漲較大，分別同比上漲127.24%和94.95%。
據(jù)深圳中原深港研究中心總監(jiān)張偉介紹，在去年底，樓市傳統(tǒng)置業(yè)旺季，深圳本地的宏觀調(diào)控讓買(mǎi)賣(mài)雙方都暫時(shí)進(jìn)入觀望期。年后，本地樓市迅速進(jìn)入恢復(fù)期，年前被壓抑的需求得到集中釋放，而同時(shí)，年初2個(gè)月，深圳樓市供應(yīng)又比較少，兩重因素疊加之下，房?jī)r(jià)始得高漲。
據(jù)《報(bào)告》統(tǒng)計(jì)，今年第一季深圳度商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積出現(xiàn)大幅減少，累計(jì)為109.77萬(wàn)平方米，同比下降15.84%，其中住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積93.64萬(wàn)平方米，同比下降15.81%。與此同時(shí)，今年一季度，深圳商品房銷(xiāo)售面積出現(xiàn)較大幅度下降，為208.50萬(wàn)平方米，同比減少11.77%。其中商品住宅銷(xiāo)售面積同比下降12.63%。有業(yè)內(nèi)認(rèn)為，捂盤(pán)是其中的重要原因。
在這種情勢(shì)下，加之樓市投機(jī)增多，樓價(jià)一路飛漲已頗令業(yè)內(nèi)驚懼，“重蹈上海覆轍論”“透支樓市論”“拐點(diǎn)論”等多種說(shuō)法已在業(yè)內(nèi)開(kāi)始傳播。
據(jù)當(dāng)?shù)匾豁?xiàng)調(diào)查顯示，這輪購(gòu)房潮是從2004年開(kāi)始的，其中包括第二代置業(yè)和第一代置業(yè)升級(jí)和換代期。而深圳目前有購(gòu)房需求的購(gòu)房者大多為準(zhǔn)備結(jié)婚或結(jié)婚不久的年輕人，年齡介乎于26～35歲之間，家庭年收入介乎于6～12萬(wàn)元之間。
盡管需求真實(shí)存在，但是，“在近期上漲幅度已經(jīng)是過(guò)大，和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)際情況有所背離。”深圳星彥地產(chǎn)研究部負(fù)責(zé)人青忠貴說(shuō)。
至此，政府對(duì)于房?jī)r(jià)的調(diào)控就不可避免，但深圳政府對(duì)樓市的調(diào)控最被人詬病的就是，一味地增加土地供應(yīng)，并試圖壓低地價(jià)�！坝捎诜康禺a(chǎn)的周期性，新增的供應(yīng)根本無(wú)法在短期內(nèi)入市。因此，用市場(chǎng)手段來(lái)解決市場(chǎng)問(wèn)題就好比用中藥，無(wú)負(fù)作用，但見(jiàn)效慢�！睆垈�(duì)本刊說(shuō)。
另一方面，試圖壓低地價(jià)的意圖也被地產(chǎn)商的競(jìng)拍熱情“淹沒(méi)”。2月底，被稱(chēng)為“狗年第一拍”的土地拍賣(mài)在深圳土地交易中心舉行，由于競(jìng)拍過(guò)于激烈，萬(wàn)科、和記、天健等大開(kāi)發(fā)商甚至沒(méi)來(lái)得及舉牌，短短十分鐘，拍價(jià)就從5億升至7.7億，這不但大大超出了政府的預(yù)計(jì)，也讓很多地產(chǎn)商覺(jué)得不可思議。
不但地價(jià)難以控制，實(shí)際上控制了地價(jià)，也未必能直接調(diào)控房?jī)r(jià)。本刊去年赴上海調(diào)查地產(chǎn)泡沫時(shí)就曾發(fā)現(xiàn)，地價(jià)高會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)相對(duì)較高，但拿地時(shí)地價(jià)再低，銷(xiāo)售時(shí)的房?jī)r(jià)未必就低，這取決于房市供求關(guān)系以及地產(chǎn)商的定價(jià)策略。
如此看來(lái)，深圳還需調(diào)整調(diào)控的手法和技巧。當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)的看法是深圳應(yīng)學(xué)習(xí)上海經(jīng)驗(yàn)，從需求著手，厘清不同的需求程度，以滿足合理居住需求為標(biāo)準(zhǔn)，保證和鼓勵(lì)基本的首次自住需求。
這就需要對(duì)投機(jī)者適度遏制，抑制非理性的跟風(fēng)投機(jī)性需求，“跟風(fēng)投資性需求應(yīng)該重點(diǎn)抑制。這類(lèi)投資往往由于身邊個(gè)別投資者的賺錢(qián)效應(yīng)而引發(fā)，感染力和誘惑力特強(qiáng)，短期內(nèi)往往能吸引大量資金流入。以中原近期的成交客戶分析數(shù)據(jù)來(lái)看，目前此類(lèi)成交所占比例正在快速上升。” 深圳中原深港研究中心總監(jiān)張偉對(duì)本刊說(shuō)。
稿件來(lái)源：《中國(guó)新聞周刊》，作者：謝良兵 王晨波
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