二、進(jìn)一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用

　　(三)調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅。為進(jìn)一步抑制投機和投資性購房需求，從2006年6月1日起，對購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；個人購買普通住房超過5年(含5年)轉(zhuǎn)手交易的，銷售時免征營業(yè)稅；個人購買非普通住房超過5年(含5年)轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。稅務(wù)部門要嚴(yán)格稅收征管，防止漏征和隨意減免。

　　【點評】

　　這條意見的效果將會馬上在市場上體現(xiàn)出來。尤其在上海以外的城市，其二手房的成交量將和上海去年6月份一樣面臨再一次的低潮。相對而已，上海的二手房市場則不再會產(chǎn)生非常大的反應(yīng)。

　　(四)嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)信貸條件。為抑制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用銀行貸款囤積土地和房源，對項目資本金比例達(dá)不到35%等貸款條件的房地產(chǎn)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放貸款。對閑置土地和空置商品房較多的開發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行要按照審慎經(jīng)營原則，從嚴(yán)控制展期貸款或任何形式的滾動授信。對空置3年以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其作為貸款的抵押物。

　　【點評】

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目資本金比例必須達(dá)到35%以上，這是上一輪調(diào)控時就已經(jīng)實行的政策。嚴(yán)格執(zhí)行此項政策的城市，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該已經(jīng)過一次洗牌。例如上海，經(jīng)過前兩年嚴(yán)格執(zhí)行這一政策，小開發(fā)商已基本退出市場，現(xiàn)在市場上留下的多是資質(zhì)較好的大企業(yè)。商業(yè)銀行不得接受空置3年以上的商品房作為貸款抵押物，這實際上是有意針對北京等地市場而設(shè)的。

　　(五)有區(qū)別地適度調(diào)整住房消費信貸政策。為抑制房價過快上漲，從2006年6月1日起，個人住房按揭貸款首付款比例不得低于30%�？紤]到中低收入群眾的住房需求，對購買自住住房且套型建筑面積90平方米以下的仍執(zhí)行首付款比例20%的規(guī)定。

　　【點評】

　　這一條主要是針對最近房價上漲過快的北京、深圳等地市場，不過，有可能抑制普通老百姓正常的購房需求。如果只有購買90平方米以下的自住房才可首付兩成，那么打算買95、100平方米的這部分購房人群就會受影響。目前上海地區(qū)一般購買首套住房，只要不是豪華別墅，基本上都可獲得八成比例的房貸。此項政策將有可能使打算購買超出90平方米但超出不多的人群需求下降。對真正的炒房者影響有限，提高首付成數(shù)只會使其在同樣的資金條件下少炒幾套房，最大的影響可能是打壓了他們的心理預(yù)期。

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