監(jiān)管的難題
根據(jù)國際貨幣基金組織《2003年各國匯兌安排與匯兌限制》，對非居民投資或購買房地產(chǎn)進行必要限制是國際社會的通行做法。在其187個成員中，有137個成員都針對不同對象和內(nèi)容，通過各種方式與手段對非居民投資房地產(chǎn)進行管制。
中國對外資購房過度開放，使得大量外籍人士廣泛參與到購房“大軍”中。尤其2003年之后，一些歐美人士博弈中國人民幣升值，也加入原本是海外華人為主體的購房隊伍。他們對上海房價的飛漲起到火上澆油的作用。
據(jù)央行統(tǒng)計，2004年共有220億元外資進入了上海，其中70億元用于購房。境外資金購房主要集中于別墅、公寓等高價位商品房。2005年前兩月，境外資金購買上海單價11000元/平方米以上新建商品住房的面積和金額，同比增長47.6%和73%，購買單價11000元/平方米以上二手住房面積、金額同比增長2.8倍和3.1倍。境外人士投資購房之瘋狂，令人乍舌。
限制境外人士購房，勢在必行。不過，如何區(qū)別對待境外人士及各種不同種類的外資，則是一大難題。中國人有著葉落歸根的傳統(tǒng)，將來華僑購房會越來越多。這些華僑的感情能夠傷害么?同樣，對不同種類的外資在技術上怎樣進行限制，也是一個急需解決的問題。
縱深：設限外資方向之爭
外資進入房地產(chǎn)的問題，決策層已關注一年有余。國家總體限制性政策的出臺，僅僅是個時間問題。不過，受制于一系列的因素牽制，其出臺也并未如外界猜測的那么簡單。
中央早已關注
無論是國務院“地產(chǎn)調(diào)控6點意見”，還是隨后發(fā)布的9部委《意見》當中，都沒有針對外資的設限條款，但這并不能證明中央政府并未意識到外資對于房地產(chǎn)及宏觀經(jīng)濟可能產(chǎn)生的連帶性影響。一業(yè)內(nèi)人士告訴記者。
記者了解到的消息表明，在國務院發(fā)布“地產(chǎn)調(diào)控6點意見”之前，決策層曾召開過多次會議，在其中的一次會議上，房地產(chǎn)行業(yè)的外資問題曾被領導同志專門提出，并要求關注其可能對房地產(chǎn)和宏觀經(jīng)濟所產(chǎn)生的影響。
有消息稱，在會上，最近頻頻在內(nèi)地房地產(chǎn)收購物業(yè)或進行投資的摩根斯坦利等境外基金機構被點名——這足見中央政府對于房地產(chǎn)外資問題的關注。
實際上，中央政府在持續(xù)關注房地產(chǎn)外資問題的同時，已經(jīng)開始使用一些技術手段對外資購房等行為進行控制。而所謂技術手段主要是以外匯結匯的審查為主，也就是說，通過嚴格審批，控制外資購房的發(fā)展速度和規(guī)模。
在今年“地產(chǎn)調(diào)控6點意見”下發(fā)之后，外匯購房的結匯明顯從緊，并已經(jīng)強化了審批，長期負責海外銷售的一家中介代理機構的負責人告訴記者，“原來3天就可以審批下來的，現(xiàn)在基本已經(jīng)延長到了一周。”
這意味著，雖然在去年和今年的調(diào)控過程中，外管局并未加入到調(diào)控的主要協(xié)作部門中，但其對房地產(chǎn)外資的控制卻一直“潛行”。去年上海房價的快速上漲勢頭得到抑制，實際上便與外管局對外資的控制有關。此前，外資大規(guī)模涌入，曾是推動上海樓價快速上漲的主要原因之一。
技術瓶頸
《中國經(jīng)營報》記者目前掌握的消息表明，究竟由哪個部委對外資進入房地產(chǎn)進行調(diào)控管理，現(xiàn)在還沒有明確的說法。
到目前為止，參與房地產(chǎn)調(diào)控的部門已經(jīng)從去年的7個增至今年的9個，卻唯獨不見與外資相關的外管局和商務部，而沒有這兩個部門的介入，對房地產(chǎn)外資的調(diào)控就無從談起。而這兩個部門的“隱身”，則與對外資進入房地產(chǎn)設限的技術因素有關。
“現(xiàn)在中國只有資本項目下的外資進入受到管制，QFII每年是有額度的�！便y河證券首席經(jīng)濟學家左小蕾對記者說。目前，房地產(chǎn)項目則是被置于日常消費類科目，而在現(xiàn)行的外資政策下，這個科目是受到鼓勵的。
這兩個科目有著“天壤之別”。資本科目的外資管制政策，主要控制的是外資流向中國資本市場的規(guī)模和速度，以避免中國的資本、金融體系受到國外投機資本沖擊而產(chǎn)生風險。而日常消費類科目所面對的只是普通的外資消費行為，由于除購房之外，普通消費行為所涉及的資金額度相對較少，不會造成金融風險，故此長期以來沒有限制性政策，這個科目也一直處在被鼓勵的范圍。
目前，中國對資本市場的外資管制采用的是QFII額度。然而，使用QFII額度對房地產(chǎn)外資進行限制顯然不現(xiàn)實。雖然頻繁“現(xiàn)身”于中國房地產(chǎn)市場的摩根斯坦利等外資擁有QFII資格，但其投資于房地產(chǎn)的往往是專門的房地產(chǎn)投資基金，這類基金不牽涉資本市場，故無法對其使用QFII額度進行管制。另一方面，這些資金在日常消費科目下，進出相對自由，外管局對其監(jiān)管也有一定的困難。
“即便真的對房地產(chǎn)領域設限，我們也有變通的辦法�！币晃痪惩饣鹑耸克较聦τ浾弑硎尽Ｋ缘摹稗k法”很多，其中最為簡便的一種便是與中國內(nèi)地企業(yè)成立一家公司，使其擁有合資公司地位，然后再以這家公司的名義收購物業(yè)或者進行投資，如果所需資金很大，則可以用同樣的手段注冊多家公司解決問題——這恰恰是目前監(jiān)管的技術難度所在。
方向爭議
從目前中央政府對于使用外資的總體思路來看，對房地產(chǎn)外資設限只是遲早的問題，然而，究竟采用哪種思路對其進行控制，卻存在著不小的爭議。
中國社會科學院金融所研究員尹中力是外資設限問題上的“強硬派”，他甚至主張將房地產(chǎn)置于資本科目下進行監(jiān)管�！皬氖澜绺鲊那闆r來看，沒有一個國家將房地產(chǎn)置于經(jīng)常消費科目下，房地產(chǎn)不是快速消費品，屬于資源性產(chǎn)品，應該對外資加以監(jiān)管�！�
但在“溫和派”看來，即采用稅收等技術手段增大外資的成本，降低收益，對其進行控制。
從記者目前掌握的情況來看，相關主管部門比較傾向于后一種思路，對于將房地產(chǎn)列入資本項目下進行外匯管制并不持支持態(tài)度。有消息稱，相關主管部門正在醞釀從四個層面對房地產(chǎn)外資進行限制。
首先是稅收，比如調(diào)整進入房地產(chǎn)的外資一直享有的所得稅減免等優(yōu)惠；其次，對房地產(chǎn)企業(yè)中的外資比重和房地產(chǎn)企業(yè)的外債規(guī)模作出限制；第三是從資金流入和結匯方面出臺一些行政性的外匯管制措施；最后區(qū)別對待外國非居民個人和外國非居民法人。顯然，在這些層面相對于資本科目下的配額管制要“溫和”得多。
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