房企龍頭中報業(yè)績喜憂參半 預(yù)言四季度房價必降

　　每次宏觀調(diào)控，都考驗著地產(chǎn)商的管理水平。截至8月11日，招商、萬科、保利、金地、中海半年報全部出爐，中報業(yè)績靚麗的同時，是調(diào)控持續(xù)帶來的市場成交量下滑，如何保障明年業(yè)績的增長成為發(fā)展商最緊要的事。

　　而地產(chǎn)龍頭對未來市場的判斷一致，隨著9月份大量房源的入市，四季度熱點城市房價必然會下降。開發(fā)商面臨的唯一選擇就是，靠降價來贏得銷售。

　　中報業(yè)績喜憂參半

　　因2009年樓市行情火爆，今年上半年開發(fā)商業(yè)績都很靚麗，但反映現(xiàn)階段業(yè)績好壞更為直接的則是銷售情況。

　　8月10日，萬科公布中報顯示，上半年萬科累計實現(xiàn)銷售面積320.2萬平方米，銷售金額367.7億元。截至中期，萬科共有530萬平方米已銷售資源未參與結(jié)算，合同金額合計約573億元，分別較年初增加41.3%和50.0%。1-7月萬科累計實現(xiàn)銷售金額為452.1億元。

　　萬科總裁郁亮表示，考慮大幅增加的已售未結(jié)資源，萬科今年的營業(yè)收入將呈現(xiàn)前低后高的局面，全年業(yè)績實現(xiàn)增長在可期待之中。

　　因上海房價飆升過快，泡沫增加，累積的風(fēng)險加大，萬科2009年便沒有在上海拿地，但金地卻始終把上海區(qū)域作為公司的發(fā)展重心，這在宏觀調(diào)控一線城市的政策下很受傷。

　　數(shù)據(jù)顯示，1-7月金地累計實現(xiàn)簽約面積57.21萬平方米，較上年同期下降44.9%；累計簽約金額64.55億元，較上年同期下降41.6%。金地明年業(yè)績增長正遭受大考。

　　對此，金地董秘徐家俊表示，上半年銷售面積和銷售金額同比下降的主要原因是上半年庫存偏少，沒有充足房源可供銷售，下半年新增可銷售資源200萬平方米。

　　保利2010年上半年結(jié)算的利潤總額為24.32億元，同比增長20.91%。1-7月公司實現(xiàn)簽約面積311.65萬平方米，實現(xiàn)簽約金額254.25億元，銷售面積差不多，但銷售金額卻與萬科相差過百億。

　　中國人壽一地產(chǎn)研究員告訴記者，去年機(jī)構(gòu)普遍看好保利，認(rèn)為后勁增長十足，但萬科在突破管理瓶頸后，重新走入了穩(wěn)定增長的通道，機(jī)構(gòu)看好萬科未來的表現(xiàn)。

　　銷售壓力激增

　　半年報顯示，保招萬金四大房企上半年經(jīng)營現(xiàn)金流均為負(fù)數(shù)。萬科和金地分別為-95億和-20億元。

　　對于擴(kuò)展業(yè)務(wù)的開發(fā)商來說，現(xiàn)金流為負(fù)屬于正常。但對于保利來說，這個數(shù)據(jù)較行業(yè)內(nèi)水平偏大。因土地和在建項目投入增加，保利的經(jīng)營現(xiàn)金流為-233.5億元，減少了528.17%，而負(fù)債為370億元，使得負(fù)債率從2009年底的69%，激增到今年上半年的76%，資金壓力較大。

　　同樣，金地集團(tuán)6月底賬面現(xiàn)金94億元，同期流動負(fù)債246億元，扣除無需償還的預(yù)收賬款105億后，流動負(fù)債依然達(dá)到141億元，資金缺口為47億元。

　　國十條出臺后，從量跌到價跌，市場的反應(yīng)正在逐步體現(xiàn)出來，地產(chǎn)商面臨的銷售壓力也激增。

　　保利公告顯示，因加大項目投入和項目拓展，經(jīng)營規(guī)模擴(kuò)大，公司存貨從去年年底的600億飆升到報告期內(nèi)937億元，增長56%，因擴(kuò)張速度極快，銷售壓力巨大。

　　萬科董秘譚華杰告訴記者，萬科關(guān)注的14個主要城市6月的成交量較今年4月下降幅度高達(dá)六成。長三角的一些熱點城市，5、6月成交面積不僅較2009年下降八成左右，甚至只有2008年同期的一半。

　　譚華杰說，反映市場重要供需關(guān)系的成交批售比(商品房市場新成交的面積與新增的可售面積之比)，在今年6月也降到0.9，而去年全年為1.5。現(xiàn)在隨著存貨上升，需求減少，轉(zhuǎn)為供大于求，開發(fā)商銷售壓力也加大了。

　　“四季度房價必然下調(diào)”

　　從4月國十條出臺到8月中旬，過去四個月了，成交量下滑明顯，但價格依然在徘徊，并未出現(xiàn)顯著下降，這也讓許多開發(fā)商產(chǎn)生了房價不會下跌太多的僥幸心理，因此大多開發(fā)商都在死扛著不降價。

　　萬科總裁郁亮認(rèn)為，此次政府調(diào)控決心和力度都是空前的，開發(fā)商去賭政策很危險。熱點城市的市場供需關(guān)系正在轉(zhuǎn)變，隨著下半年新盤上市高峰的到來，前期投資比例高、價格上漲過快的城市價格會有較大幅度的回調(diào)；另一方面，開發(fā)企業(yè)資金趨緊、存貨增加，投資能力下降，未來住房供應(yīng)可能受到影響。

　　對于下半年房地產(chǎn)市場的走勢，金地認(rèn)為，下半年市場供應(yīng)量的上升將推動調(diào)整繼續(xù)深化，交易量的下滑將促使房價的調(diào)整順理成章，但房價的回調(diào)也必然促發(fā)剛性需求，從而使成交量回歸到理性平穩(wěn)的水平。

　　中海地產(chǎn)總裁辦總經(jīng)理陳為強(qiáng)也告訴記者，四季度熱點城市房價會下調(diào)，但價格幅度不會太大，相對北京、上海，深圳區(qū)域的上漲空間不大，但下跌空間也有限，如果作為投資，未來二三級城市的投資回報率要大于一線城市。 （陳小瑛）