調控影響難消 機構看好地產股低估值優(yōu)勢顯現(xiàn)

　　受政策打壓許久的房地產板塊似乎已經(jīng)跌無可跌，隨著機構業(yè)績預測基準逐漸轉向2011年，地產股的低估優(yōu)勢愈發(fā)明顯。因此，盡管房地產調控政策預期仍不會松動，但從研究機構觀點看，房地產估值低點最遲將于明年一季度出現(xiàn)，板塊趨勢性的估值修復行情可期。

　　調控影響難消

　　根據(jù)東方證券的調研數(shù)據(jù)顯示，11月樣本樓盤價格并未出現(xiàn)明顯調整，部分樓盤仍處于逐漸上漲的趨勢中。在這種情況下，東方證券認為期待調控政策放松是不可能的事情，而且若房價再次快速上漲的話，不排除更嚴厲的政策出臺。但其報告同時指出，盡管政策調控力度已史無前例，但高企的通脹和熱錢的涌入，無疑加大了房價調控的復雜性，在供應不能明顯增加的情況下，短期房價仍有繼續(xù)上漲壓力。

　　而長江證券判斷，二手房方面是未來的一個調控思路。其報告認為目前二手房市場較為不規(guī)范，存在著流程繁雜，各種稅費不能有效征收的現(xiàn)象。規(guī)范二手房交易市場有利于降低二手房交易雙方的風險，有利于房地產行業(yè)健康發(fā)展。

　　也有券商對于政策調控的力度表示樂觀。德邦證券預計地產調控的力度可能維持，但調控力度或將在預期范圍之內，主要理由是：（1）據(jù)簡單測算，土地出讓金的10%將占保障房建設資金來源的30%，土地市場的冷熱程度對保障房建設的影響較大；（2）明年1000萬套保障房，如果按照平均每年500萬套完工計算，盡管對當前城鎮(zhèn)家庭的覆蓋率還很低，但是相當于2009年商品房銷售的50%，已經(jīng)能夠較大的影響市場供需關系。

　　估值存較大修復空間

　　盡管有機構認為，影響房地產企業(yè)估值的三個主要因素融資、土地與稅收，目前仍然是市場調控的重點，這意味著住宅開發(fā)類地產估值下移已成定局，但以11年的業(yè)績預測來看，板塊低估優(yōu)勢仍被一致看好。

　　據(jù)日信證券測算，地產板塊以現(xiàn)價計算的2011PE在11.76倍左右，而當前重點上市地產公司2011年PE估值均值在9.9倍。換言之，如果地產板塊維持現(xiàn)在價格至2011年1月，11.76倍的PE估值將成為2000年以來的最低，甚至低于2008年形成的13.4倍，這明顯同2008年金融危機時期行業(yè)實際銷售情況形成背離，現(xiàn)有地產板塊的估值優(yōu)勢明顯。

　　莫尼塔報告也認為，考慮到未來幾年去地產化進程和需求增長的適當放緩，預期未來三年地產板塊整體PE 的均衡水平在15-16 倍左右，這為明年政策穩(wěn)定之后板塊的估值修復創(chuàng)造了確定的空間；2011 年地產板塊平均EPS增長34%左右，同時考慮到明年可能出現(xiàn)的估值修復，預期中性情況下2011年地產板塊有40%左右的上漲空間，高于對大盤整體的預測。

　　事實上，多家研究機構均認為，房地產的PE估值即將出現(xiàn)歷史性低點，而未來幾年內房地產行業(yè)將在常態(tài)調控中繼續(xù)在增長期中運行，房地產公司也不會出現(xiàn)2008年面臨資金鏈斷裂倒閉的情況，因此現(xiàn)有的房地產估值在凈利潤穩(wěn)步增長的背景下已充分顯現(xiàn)了估值優(yōu)勢。

　　因此，多家機構預測房地產板塊有望在明年上半年走出階段性趨勢行情。

　　投資標的上，研究機構建議重點關注一線藍籌以及諸如“高鐵概念”等主題性投資機會。長江證券推薦經(jīng)過09 年戰(zhàn)略休整之后，已經(jīng)重新回到增長軌道萬科、毛利低點已過的保利、新興商業(yè)模式代表的世茂股份以及NAV 折價最高的泛海建設。

　　德邦證券報告指出，房地產行業(yè)已經(jīng)從新興市場向成熟市場轉變，表現(xiàn)為開發(fā)基礎設施和高附加值活動將加速。關注在轉型過程中，商業(yè)模式有望突破的優(yōu)質公司，如金融街、世貿股份、京投銀泰�！　延浾� 潘圣韜