中新網(wǎng)11月16日電  從2006年12月1日起，北京個人轉(zhuǎn)讓二手房將依法繳納土地增值稅。據(jù)《北京娛樂信報》報道，15日，多家二手房中介公司表示，新規(guī)定將使5年以下非普通住宅二手房交易成本增加，因此，11月下半月該類二手房過戶量將上升，12月則可能出現(xiàn)下滑。但業(yè)內(nèi)人士提醒，根據(jù)規(guī)定，普通住宅和居住滿5年或5年以上的，國家免予征收土地增值稅，因此，這類型的二手房不必急于過戶。

　　預(yù)測一 投資重心將向普通住宅轉(zhuǎn)移

　　21世紀不動產(chǎn)分析人士認為，以中端次新房為主體的二手房者大可不必感到恐慌，土地增值稅提高的是高端物業(yè)的交易成本。因為，國家相關(guān)稅法有一系列減免措施。比如，在1995年財政部國家稅務(wù)總局的《實施細則》中已對免稅政策做出了詳細規(guī)定：凡居住滿5年或5年以上的，免予征收土地增值稅；居住滿3年未滿5年的，減半征收土地增值稅。居住未滿3年的，才按規(guī)定計征土地增值稅。此外，普通住宅免征土地增值稅。

　　從目前來看，增值稅影響的是高端物業(yè)的交易成本，將會進一步擠壓高端物業(yè)投資者的利潤空間。當然，5年以上的高端物業(yè)也不受影響。

　　因此，信一天市場部經(jīng)理羅煜預(yù)計，該政策將進一步降低非普通住宅投資購房者的投資信心，投資重心將更多向140平方米以下普通住宅轉(zhuǎn)移。

　　預(yù)測二 五年以下非普通住宅會集中過戶

　　北京中原三級市場部研究人士指出，由于居住滿五年或五年以上的非普通住宅，免予征收土地增值稅。為了避免交納占總房價1%左右的土地增值稅，該類需求者將會趕在北京通知12月1日前集中過戶，引起短期該類房產(chǎn)交易量的上漲。

　　但是，由于非普通住宅的數(shù)量僅占到北京市總交易量的8%左右，因此對于北京市總交易量的影響較為有限。

　　鏈家地產(chǎn)和21世紀不動產(chǎn)分析人士也認為，11月下半月該類二手房交易會比較活躍，而12月交易量將會出現(xiàn)一定的下滑。

　　【案例分析】

　　哪種土地增值稅繳納方式更省錢

　　《通知》中規(guī)定了土地增值稅的兩種計算方法，那么，究竟哪種繳納方式更省錢？21世紀不動產(chǎn)分析人士給記者算了一筆賬：假如王女士于2004年購買了一套150平方米左右的住宅，新房總價在120萬元。2006年，王女士想要轉(zhuǎn)讓，按目前二手市場的價格，這套住宅總價升至165萬元。

　　計算方法一

　　對既不能夠提供購房發(fā)票證明，又不能提供房屋及建筑物價格評估報告的業(yè)主，按轉(zhuǎn)讓二手房交易價格全額的1%征收率計征土地增值稅。

　　土地增值稅＝165萬元×１%＝1.65萬元

　　計算方法二

　對于凡能夠提供購房發(fā)票的住宅，按增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%計算土地增值稅。

　　土地增值稅＝(交易價格-房產(chǎn)原值-各種交易稅費總合-每年5%的房產(chǎn)購買原值)30%

　　交易價格：165萬元

　房產(chǎn)原值：120萬元

　　交易稅費：3.6萬元(新房契稅：120萬元×３%)

　　4.95萬元(二手交易契稅：165萬元×３%)

　　9萬元(營業(yè)稅：165萬元×５.5%)

　　4.9萬元(個人所得稅：約為交易價格的1-3%)

　　每年5%的房產(chǎn)購買原值：12萬元(2年×５%×２0萬元)

　　土地增值稅＝(165-120-3.6-4.95-9-4.9-12)×３0%＝3.1萬元

　　通過上述計算，我們看到，第一種計算方式的稅額要比第二種計算方式少。

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