二手房轉(zhuǎn)讓個稅新政實(shí)行一周朝、海淀、通州、大興交易量跌幅最大———

　　截止到5日，8月1日起開征的二手房轉(zhuǎn)讓個稅新政已經(jīng)實(shí)行了一周。7月底因該項(xiàng)新政而引起的北京二手房買賣雙方過戶熱潮仿佛還歷歷在目，那么，在這新政正式施行的一周，北京的二手房市場怎么樣？記者前天和昨天進(jìn)行了調(diào)查，北京的二手房買賣在轉(zhuǎn)冷，而由于買賣雙方都有很多人轉(zhuǎn)向租賃，北京的租賃市場一周升溫24%。而在二手房轉(zhuǎn)冷的過程中，從區(qū)域看，受影響最大的是朝陽、海淀、通州和大興四區(qū)；從住宅類型看，交易量下跌最大的是高檔公寓。

　　昨天上午，記者暗訪了中原、中大恒基、我愛我家、鏈家等北京較大中介公司的位于東三環(huán)勁松一帶和學(xué)院路一帶的門面店，基本上都是業(yè)務(wù)員的人數(shù)多于來訪的客戶人數(shù)。好不容易在中原地產(chǎn)的門面店碰到兩組正在洽談的客戶，仔細(xì)一聽，原來是業(yè)務(wù)人員特別把他們找來當(dāng)面討論個稅和營業(yè)稅誰承擔(dān)多少的問題，起因都是賣方不肯讓價也不肯承擔(dān)營業(yè)稅和個稅，而買方不愿意全部承擔(dān)。業(yè)務(wù)人員起身給他們倒水的時候，忍不住和同事說，“八成又談不攏！”

　　統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：朝陽、海淀、通州、大興四區(qū)二手房買賣交易量下跌幅度最大。據(jù)“信一天”統(tǒng)計(jì)資料顯示：熱點(diǎn)區(qū)域朝陽、海淀個稅一周內(nèi)交易量分別下降了13.6%和10.6%。信一天市場人士認(rèn)為，此區(qū)域受影響主要原因在于這兩個區(qū)域地域廣泛，5年內(nèi)房產(chǎn)數(shù)量巨大，受政策影響的房源相對較多。而新興區(qū)域通州、大興等遠(yuǎn)郊區(qū)，由于房源基本上在2001年左右，也導(dǎo)致大幅度回落，分別下降了25.6%、16.8%。

　　“信一天”市場部負(fù)責(zé)人羅煜認(rèn)為，5年內(nèi)房產(chǎn)成交量下降的根本原因在個稅和營業(yè)稅的征收，直接增加售房成本�！靶乓惶臁苯y(tǒng)計(jì)資料顯示：個稅征收一個星期北京二手房房源總量、客戶量分別下降了16%、25%，個稅影響集中在5年內(nèi)房產(chǎn)的交易，房齡在5年內(nèi)的二手房掛牌銷售量下降了25.6%，成交量下降了13%。

　　此外，二手公寓及高檔商品房成交量再次下跌。據(jù)“信一天”高端公寓部成交數(shù)據(jù)顯示：目前北京二手房市場5年內(nèi)高檔公寓占70%左右，由于受到個稅的影響二手高檔公寓成交量再次出現(xiàn)了明顯下滑，幅度達(dá)到了50%以上，目前有60%左右的業(yè)主把原本手中出售的房源轉(zhuǎn)投租賃市場，直接導(dǎo)致了目前的高檔二手房市場上，買賣掛牌房源減少，租賃房源增加。

　　記者在各家門面店調(diào)查的時候注意到，幾乎每家的業(yè)務(wù)人員接到的咨詢電話大多是租賃咨詢。在學(xué)院路順馳置業(yè)門面店，記者碰到了“改買為租”的趙先生，他告訴記者，“就打算在城里買二手房住，生活方便，現(xiàn)在個稅、營業(yè)稅實(shí)施了，賣主肯定會采取‘羊毛出在羊身上’的策略，我還是再租一段時間房子，看看再說�！�

　　據(jù)北京中原三級市場部統(tǒng)計(jì)，綜合8月1日到8月5日的數(shù)據(jù)和7月24日、25日相比，買賣放盤量下降幅度為21.2%，租賃放盤量上升了9.9%；求購客戶量下降了10.2%，求租客戶量上升比例為24%。

　　而據(jù)中原地產(chǎn)三級市場部副總經(jīng)理宮萍分析，租賃升溫的原因在于兩個：一個是買方很多人“改買為租”，另外，賣方很多人“轉(zhuǎn)賣為租”，而因?yàn)檫@兩個原因，租賃的供求關(guān)系也保持了一個新的平衡，租賃價格也因此沒有發(fā)生變化。

　　而由于5年內(nèi)房產(chǎn)交易受到一定程度抑制，北京二手房市場一周內(nèi)在轉(zhuǎn)冷的同時，也出現(xiàn)了新的變化趨勢：剛性需求開始向5年外房產(chǎn)轉(zhuǎn)移。

　　據(jù)“信一天”統(tǒng)計(jì)資料顯示：個稅征收一個星期以來，5年以上的房產(chǎn)客戶需求量比政策之前提高了18%，同時迅速增加的市場需求也刺激了5年以上房源的放量，上漲幅度達(dá)6.5%，放量區(qū)域主要在朝陽路沿線、雙井、方莊、五棵松、人大周邊等地區(qū)。

　　記者手記

　　業(yè)主、中介、客戶　三方心態(tài)各有底線

　　據(jù)了解，8月1日后放盤的業(yè)主大多堅(jiān)守自己轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的底線———既得利益不變，無論營業(yè)稅還是個稅，在房價不變的情況下讓買方承擔(dān)。中原地產(chǎn)對100名客戶的調(diào)查顯示：僅有5%左右的業(yè)主選擇放盤觀望，具體稅費(fèi)承擔(dān)問題待客戶有購買意向時再作商榷。

　　據(jù)北京中原三級市場部計(jì)算，按照北京市地稅局的規(guī)定來講，轉(zhuǎn)讓5年內(nèi)商品房所需要交納的費(fèi)用中營業(yè)稅以及個人所得稅部分約占總房價的5.5%-6.5%，如果業(yè)主堅(jiān)持既得利益不變，則一定程度上增加了購房者的交易成本，變相提高了房價。

　　據(jù)北京中原三級市場部的調(diào)查，有65%以上的求購客戶對房產(chǎn)買賣中所涉及的營業(yè)稅、個人所得稅的征收持認(rèn)可態(tài)度，但對于轉(zhuǎn)嫁到自己身上的交易費(fèi)用接受比較困難，一定時間內(nèi)持觀望態(tài)度。“來年買房，租房觀望”成為此類客戶的當(dāng)前選擇。

　　房產(chǎn)交易成本是房產(chǎn)買賣中最大的障礙物，客戶與業(yè)主在博弈中尋找恰當(dāng)?shù)姆謹(jǐn)偙壤�，在市場變化中尋找合適的出手機(jī)會，觀望態(tài)勢仍在延續(xù)。

　　“信一天”副總經(jīng)理陳劍飛認(rèn)為，此次個稅征收帶給市場的觀望期將在一個月左右結(jié)束，原因主要在以下幾點(diǎn)：

　　此次個稅政策明確了征收條件和計(jì)算方式，根本上解決了以往征收過程中各方計(jì)稅方式模糊的缺點(diǎn)，并且同套房產(chǎn)個稅金額遠(yuǎn)小于營業(yè)稅，容易被房主接受；落實(shí)征收程序，強(qiáng)調(diào)與營業(yè)稅“一并征收”，執(zhí)行方向明確；個稅話題已經(jīng)耳熟能詳，買賣雙方政策解讀能力增強(qiáng)，能夠進(jìn)行理性分析和對待。陳劍飛認(rèn)為，最重要的是：今年相關(guān)宏觀調(diào)控措施已經(jīng)基本落實(shí)，政策的明朗將加速二手房剛性需求的釋放。

　　(來源：北京青年報(bào) 作者：余美英）