【策劃人語(yǔ)】
2006年5月17日，“國(guó)六條”的出臺(tái)掀開了此輪規(guī)模宏大的房地產(chǎn)調(diào)控的序幕。
三個(gè)多月過去了，現(xiàn)在的情況不容樂觀。
一部分人正在大呼調(diào)控過猛，一部分人卻依舊無(wú)視風(fēng)險(xiǎn)。于是，一邊是調(diào)控措施的不斷加碼，一邊則是部分區(qū)域市場(chǎng)的一意孤行。
《上證·地產(chǎn)投資》此次的調(diào)查正在警示一個(gè)令人擔(dān)憂的現(xiàn)象：“國(guó)六條”可能正在被部分利益群體無(wú)形化解，也很可能因此引來更深的一輪調(diào)控旋渦。
當(dāng)調(diào)控進(jìn)入“深水區(qū)”，能否拿出標(biāo)本兼治的切實(shí)之策，決策者正面臨一場(chǎng)極其嚴(yán)峻的行政大考。
但愿，這次我們是杞人憂天。
“僅僅9月第一周，人民日?qǐng)?bào)連發(fā)兩篇關(guān)于房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的評(píng)論員文章�！鄙虾Ｒ晃毁Y深房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士不無(wú)感慨，“這是一個(gè)信號(hào)，看到目前調(diào)控效果并不理想的現(xiàn)狀，國(guó)家對(duì)此輪調(diào)控的力度可能會(huì)進(jìn)一步加強(qiáng)�？上В@不是很多身處市場(chǎng)的人能夠看清的�！�
政如急雨
2006年5月17日，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)又一個(gè)值得紀(jì)念的日子�！秶�(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的六點(diǎn)意見》(即“國(guó)六條”)在短短一天里街知巷議，多空爭(zhēng)辯迅速白熱化。“我們希望，一個(gè)理想的狀態(tài)是，通過這次更深層、系統(tǒng)和廣泛的調(diào)控，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)由此進(jìn)入良性、和諧發(fā)展的軌道�！北緢�(bào)當(dāng)天的編者按言猶在耳，現(xiàn)在看來卻難如意。
當(dāng)時(shí)，政策樂觀者多將理由鎖定在政策內(nèi)容的進(jìn)步。“與以往單純關(guān)注房?jī)r(jià)不同，這次'國(guó)六條'將從土地管理、住房保障和住房結(jié)構(gòu)等幾個(gè)深層次環(huán)節(jié)調(diào)控樓市，解決根本居住矛盾，同時(shí)，將監(jiān)察部和統(tǒng)計(jì)局納入調(diào)控部門陣營(yíng)，明顯將加強(qiáng)監(jiān)管力度�！�
確實(shí)，在此后的3個(gè)月里，我們陸續(xù)看到了《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見》(即37號(hào)文，國(guó)務(wù)院九部委發(fā))、《關(guān)于落實(shí)新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見》(即165號(hào)文，建設(shè)部等六部委發(fā))、《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見》(即171號(hào)文，建設(shè)部等六部委發(fā))、《關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知》(國(guó)家稅務(wù)總局發(fā))、《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理的通知》(銀監(jiān)會(huì)發(fā))、《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外匯管理有關(guān)問題的通知》(外匯管理局發(fā))、《關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》(國(guó)務(wù)院發(fā))……
如此頻繁、密集、涉及眾多部門的宏觀調(diào)控在房地產(chǎn)歷史上從未有過，一切都在考驗(yàn)著樓市神經(jīng)。
落空之慮
起碼在至今的幾個(gè)月里，這一期盼落了空。
“每個(gè)城市都有不同的市場(chǎng)背景和行業(yè)歷史，政策不能一刀切�！边@是被各地方保護(hù)者津津談?wù)摰闹匾碛芍�。于是二手房個(gè)稅、住房結(jié)構(gòu)細(xì)則、限外購(gòu)房等政策在地方悉數(shù)化解于無(wú)形。
拿限外購(gòu)房來說，據(jù)了解，自中央下發(fā)171號(hào)文件后，華東某一線城市一度有相關(guān)執(zhí)行細(xì)則的初稿入市�！暗乾F(xiàn)在已經(jīng)有消息傳出，市政府的意思是暫停公布。”一位外資企業(yè)的內(nèi)部人士稱。理由是目前該城市房?jī)r(jià)已經(jīng)回調(diào)，且限制外資購(gòu)房對(duì)市場(chǎng)影響不小。
另外，根據(jù)九部委規(guī)定，各地方相關(guān)政府部門需要在9月前公布保障類住房供地計(jì)劃。目前，時(shí)至月中，能夠在官方網(wǎng)站上查到該計(jì)劃的地區(qū)少之甚少。甚至有城市相關(guān)政府人士公開表示，根據(jù)輪候制，這一計(jì)劃可能延至2007年公布。
當(dāng)樂觀者陶醉于政策的深入之時(shí)，市場(chǎng)的反應(yīng)也是直接而殘酷。今年前7個(gè)月，全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)以平均6%以上的幅度持續(xù)上漲。經(jīng)記者多處實(shí)地調(diào)查，高價(jià)賣地、大力招商引資甚至銀行系統(tǒng)為大型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目巨額放貸的做法在地方仍大量存在。
后蓄之勢(shì)
“在沒有看到調(diào)控效果，政策又深得民心的情況下，中央政府的調(diào)控力度還會(huì)越來越強(qiáng)�！睒I(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)。
這一跡象，從近期的土地反腐即可看出。當(dāng)調(diào)控觸及行政腐敗這個(gè)最大的阻礙時(shí)，中央選擇了執(zhí)意向前的方向，打擊腐敗成為這輪調(diào)控的壓軸大戲。北京、天津、上海、湖南等地紛紛傳出與房地產(chǎn)業(yè)腐敗有關(guān)的高官落馬，大量與房地產(chǎn)有關(guān)的金融系統(tǒng)呆壞賬被披露。行動(dòng)的警示作用十分明確，不要再試圖舍市場(chǎng)大局而取個(gè)人之利。
“但是令人擔(dān)心的是，眾多政策在短期內(nèi)堆積，雖然目前效果并不明顯，但后續(xù)效應(yīng)會(huì)打擊這個(gè)市場(chǎng)若干年之久，一如2001年開始的股市調(diào)整。”市場(chǎng)人士稱。
同時(shí)，以GDP為主，招商引資為主的行政考評(píng)體制不改，《物權(quán)法》等相關(guān)房地產(chǎn)法律遲遲不出，深層矛盾仍將制約房地產(chǎn)市場(chǎng)走向規(guī)范。
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