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“霸王條款”還是公平交易?“限價(jià)回購(gòu)”引質(zhì)疑

2006年10月27日 15:29

    7月22日,北京國(guó)土局首次公布自2004年1月到2006年6月北京住宅項(xiàng)目土地供應(yīng)情況和開(kāi)發(fā)利用情況,兩年半時(shí)間里,該市住宅項(xiàng)目用地總共供應(yīng)5775.11公頃,截至2006年6月,扣除已完成開(kāi)發(fā)的669.7714公頃和正開(kāi)發(fā)建設(shè)的2258.003公頃,北京已出讓的住宅用地中,還有2947.3356公頃土地尚未動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)。 中新社發(fā) 魯谷 攝


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  中新網(wǎng)10月27日電   一面是京城的開(kāi)發(fā)商“找地都找瘋了”,一面是一塊地處CBD核心地段的白家莊地塊,10月10日掛牌至今,只有兩家競(jìng)買者。黃金寶地為何乏人問(wèn)津?一些開(kāi)發(fā)商認(rèn)為,由于有關(guān)部門的掛牌文件中設(shè)立了以低于成本“限價(jià)回購(gòu)”的條款,令人卻步。

  新華網(wǎng)報(bào)道稱,有專家表示,土地“招拍掛”在實(shí)施過(guò)程中需防止加入不合理的附加條件。若以保護(hù)某一利益方謀求私利,將導(dǎo)致土地出讓制度失去公平、公正。

  低于成本的“限價(jià)回購(gòu)”:為誰(shuí)讓利2億元?

  9月20日,北京土地儲(chǔ)備中心發(fā)出掛牌公告,擬出讓朝陽(yáng)區(qū)白家莊寫(xiě)字樓及商業(yè)用國(guó)有土地使用權(quán)。位于東三環(huán)黃金地段的這一地塊,很快引來(lái)不少開(kāi)發(fā)商的關(guān)注。

  公告標(biāo)書(shū)稱,使用性質(zhì)為寫(xiě)字樓及商業(yè)的白家莊地塊,掛牌起始價(jià)為79654.84萬(wàn)元,總用地面積23709.623平方米,地上建筑面積87600平方米,其中商業(yè)用途5000平方米。這一地塊競(jìng)買須知中帶有“回購(gòu)約定”的條款,掛牌文件第十六條“關(guān)于限價(jià)回購(gòu)的約定”稱:在這塊地的開(kāi)發(fā)總建筑面積中,同意恒世華融公司(該地塊的一級(jí)開(kāi)發(fā)商)以人民幣12000元/平方米的價(jià)格,回購(gòu)5000平方米的地上商業(yè)用房(商鋪)和8000平方米的辦公用房(寫(xiě)字樓),用于該宗地原用地單位的拆遷補(bǔ)償安置。具體回購(gòu)方案及相關(guān)約定,由競(jìng)得人與恒世華融公司具體約定。

  京城一位大房地產(chǎn)商將這種以特殊條款取利的方式,比喻成“拍賣母豬時(shí)要求便宜回購(gòu)產(chǎn)下的優(yōu)質(zhì)良種”。他認(rèn)為,“限價(jià)回購(gòu)”好比在招拍掛中設(shè)計(jì)了強(qiáng)制性的“霸王條款”,借公開(kāi)交易之名行黑箱操作之實(shí),讓土地出讓成為“約定只能讓特殊方受益的幌子”。

  據(jù)了解,這是一塊應(yīng)由政府收回再掛牌出讓的土地,競(jìng)標(biāo)者與一級(jí)開(kāi)發(fā)商不發(fā)生關(guān)系,可掛牌文件規(guī)定:中標(biāo)單位跟政府簽訂土地出讓合同之外,還要跟一級(jí)開(kāi)發(fā)商簽訂該地塊的拆遷補(bǔ)償合同和同意一級(jí)開(kāi)發(fā)商低價(jià)回購(gòu)合同。

  SOHO中國(guó)市場(chǎng)部有關(guān)人士說(shuō),查詢北京房地產(chǎn)信息網(wǎng)上今年內(nèi)的成交數(shù)據(jù),參考沿三環(huán)商業(yè)用地的銷售價(jià)格可知,類似地段目前市價(jià)為:商業(yè)4萬(wàn)元/平方米、寫(xiě)字樓2萬(wàn)元/平方米,如此低價(jià)回購(gòu)條款,意味著直接讓利2億元左右。

  北京市國(guó)土局最新解釋稱,回購(gòu)讓利系用于補(bǔ)償教育配套的嘉銘地產(chǎn)和該地塊原商業(yè)設(shè)施經(jīng)營(yíng)者京輝商貿(mào)。但一些業(yè)內(nèi)人士提出質(zhì)疑:嘉銘公司比原設(shè)定規(guī)劃增加了9521平方米教育配套用地,并將其全部無(wú)償交移朝陽(yáng)區(qū)教委,已獲約億元補(bǔ)償。如再進(jìn)行回購(gòu),實(shí)際補(bǔ)償額高得離奇。

  一位知情人士透露,白家莊地塊在恒世華融接盤之前已被轉(zhuǎn)了兩手,被加價(jià)4000萬(wàn)元左右。而有公告顯示,北京恒世華融公司是嘉銘集團(tuán)的全資子公司。如此一來(lái),限價(jià)回購(gòu)變成了兩家關(guān)聯(lián)公司間的補(bǔ)償行為。

  他表示,“限價(jià)回購(gòu)”的結(jié)果不外乎:其他公司望而卻步,一級(jí)開(kāi)發(fā)商或其關(guān)聯(lián)公司以底價(jià)摘牌;其他公司摘牌,為轉(zhuǎn)移成本,抬高商鋪和寫(xiě)字樓價(jià)格,導(dǎo)致房?jī)r(jià)飆漲。不論何種情況,一級(jí)開(kāi)發(fā)商均可通過(guò)回購(gòu)面積產(chǎn)生新增利潤(rùn),這與規(guī)定的一級(jí)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)不得超過(guò)開(kāi)發(fā)成本的8%的原則背道而馳。

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