2006年7月18日,國稅局公布了108號(hào)文件,發(fā)布征收個(gè)人二手房轉(zhuǎn)讓所得稅通知,按照20%的稅利征收住房轉(zhuǎn)讓的所得稅。這是2005年“國八條”出臺(tái)之后,國家第三次出臺(tái)稅收政策調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)。筆者認(rèn)為,要使房價(jià)得到更有效的控制,政府必須在稅收政策上做更多的文章。其一是因?yàn)槎愂照咴诜康禺a(chǎn)調(diào)控中效果最明顯,其二是我國的房地產(chǎn)稅收制度還有較大的缺陷。
為什么說稅收政策在房地產(chǎn)調(diào)控中效果最明顯?從去年“國八條”實(shí)施的效果看,在房地產(chǎn)的調(diào)控中,利用經(jīng)濟(jì)手段比利用行政手段的效果要好,在經(jīng)濟(jì)手段中,稅收政策比金融政策效果要明顯。
行政手段的局限性是非常明顯的。房地產(chǎn)行業(yè)涉及相關(guān)部委眾多,始終難于解決政出多門造成的矛盾與難題。在國務(wù)院的領(lǐng)導(dǎo)下,本次調(diào)控雖然艱難地實(shí)現(xiàn)了協(xié)調(diào)作戰(zhàn),但最終仍無法擺脫行業(yè)利益的桎梏,如何協(xié)調(diào)管理,即便在調(diào)控過后,也是房地產(chǎn)市場的多個(gè)主管部門需要長期面對和解決的問題。這場利益的博弈還包括地方政府,不少地方政府在執(zhí)行房地產(chǎn)新政時(shí)陽奉陰違。地方政府及其官員與房地產(chǎn)行業(yè)之間的利益關(guān)系十分復(fù)雜,任何行政手段都是難以奏效的。
從“國八條”看,采用的經(jīng)濟(jì)手段主要有金融措施和稅收措施,但這兩種措施的效果是有很大差異的。在調(diào)控房地產(chǎn)市場的過程中,金融手段主要包括:提高利率、提高按揭貸款的首付比、信貸政策的窗口指導(dǎo)等,在人民幣升值預(yù)期的作用下,大量的國際資本涌進(jìn)中國,銀行出現(xiàn)嚴(yán)重的資金過剩,提高利率和收縮信貸的政策受到很大制約。例如,提高利率會(huì)導(dǎo)致人民幣升值預(yù)期的增加,會(huì)導(dǎo)致更多的國際資本進(jìn)入中國,市場利率不僅不能上升,反而因?yàn)橘Y金的過剩而降低。
和金融手段相比,稅收政策有明顯的優(yōu)點(diǎn):稅收政策不會(huì)受制于國際市場,比貨幣政策的獨(dú)立性要強(qiáng)得多,可以做到精確打擊;在打擊房地產(chǎn)投機(jī)的同時(shí),不會(huì)使其他行業(yè)無辜受到牽連,也不會(huì)讓一般老百姓的正常生活受到影響;稅收部門與房地產(chǎn)行業(yè)沒有直接的利益關(guān)系,稅收政策容易得到貫徹實(shí)施。
正因?yàn)槎愂照哂羞@些優(yōu)點(diǎn),各國在房地產(chǎn)調(diào)控時(shí)都充分重視稅收政策。其中,日本的經(jīng)驗(yàn)最值得我們借鑒。據(jù)日本學(xué)者介紹,對于日本的房地產(chǎn)而言,通常在取得、保有、買賣等3個(gè)階段都要課稅。在“取得階段”有遺產(chǎn)繼承稅(國稅)、登記許可稅(國稅)和不動(dòng)產(chǎn)取得稅(省級(jí)地方稅)等3種稅賦需要交納。在“保有階段”有固定資產(chǎn)稅(市級(jí)地方稅)、城市規(guī)劃稅(市級(jí)地方稅)和特別土地保有稅(市級(jí)地方稅,1993年廢止)等3種。此外,在“轉(zhuǎn)讓階段”對轉(zhuǎn)讓所得進(jìn)行征稅,有法人稅、所得稅(轉(zhuǎn)移國稅)、住民稅(地方稅)等3種。日本政府治理20世紀(jì)90年代房地產(chǎn)泡沫的最有效辦法就是大幅度增加了不動(dòng)產(chǎn)稅的稅率,2002年的不動(dòng)產(chǎn)稅占日本所有稅收的比重比1990年提高了1倍(1990年,不動(dòng)產(chǎn)稅占日本所有稅收的比重為6.5%,占國民所得的比例是1.7%)。
不動(dòng)產(chǎn)稅為什么有如此神奇的功效?原因在于它提高了持有不動(dòng)產(chǎn)的成本,逼使多余的住房更快流向市場,提高了住房的使用效率,緩解了市場的供求關(guān)系,使價(jià)格得到遏止。
將我國的房地產(chǎn)稅制和日本進(jìn)行比較可以看出,當(dāng)前,我國的房地產(chǎn)稅收制度還很不合理,房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的所得稅稅率太低,而不動(dòng)產(chǎn)稅還處于論證階段。筆者認(rèn)為,不動(dòng)產(chǎn)稅對于中國而言具有十分重要的意義。我們看到,一方面是住房供求緊張,價(jià)格不斷上漲;而另外一方面卻是大量的住房被閑置,甚至是被囤積。單位住宅的面積越蓋越大,土地資源的浪費(fèi)十分嚴(yán)重,政府倡導(dǎo)的小戶型遭到社會(huì)的抵制,這些都和房地產(chǎn)稅制的不合理是直接相關(guān)的。因此,筆者建議,當(dāng)務(wù)之急是出臺(tái)不動(dòng)產(chǎn)稅,應(yīng)該修改所得稅法,將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的所得稅的稅率提高,或?qū)嵭杏胁顒e的所得稅稅率。
。▉碓矗簭V州日報(bào) 作者:尹中立)