中新網(wǎng)10月10日電 據(jù)經(jīng)濟(jì)參考報(bào)報(bào)道，上海樓市開始絕地反彈了？隨著九、十月份成交量的回升，樓市進(jìn)入“金九銀十”的“解凍”說(shuō)雀起，甚至有開發(fā)商大膽“預(yù)言”：去年同期宏觀調(diào)控后房?jī)r(jià)報(bào)復(fù)性反彈的情形將再次上演。
金秋時(shí)節(jié)，上海樓市成交量確有回升，但相較于井噴的新盤上市量，“主板”銷售率十不足三；并且，這還是以房?jī)r(jià)全線下跌作為前提和代價(jià)的。業(yè)內(nèi)人士指出，所謂市場(chǎng)“全面回暖”遠(yuǎn)未到來(lái)，“金九銀十”不過(guò)是開發(fā)商蓄意炒作的“偽概念”——在財(cái)務(wù)年迫近的前夜，他們需要努力撈取最后一根救命草。
假日樓市價(jià)跌換量升
國(guó)慶節(jié)期間，2005年上海房地產(chǎn)秋季展示會(huì)開展，200多家展商與會(huì)，長(zhǎng)時(shí)間沒有推出新盤的開發(fā)商乘機(jī)大規(guī)模推盤，創(chuàng)下歷年上海市房展規(guī)模之最。與今年“五一”樓市的冷清相比，秋展人氣較旺。加上9月伊始，新盤上市持續(xù)迅猛放量，成交量回升，樂(lè)觀者由此斷言：樓市開始全面回暖。
其實(shí)，早在進(jìn)入9月之前，不少開發(fā)商就放出風(fēng)聲：“金九銀十”之際會(huì)是上海樓市反彈之時(shí)。第四季度是樓市傳統(tǒng)的促銷季節(jié)，五年來(lái)，“金九銀十”見證了上海房地產(chǎn)激情燃燒的歷史，成為旺銷的代名詞。然而，今夕何夕？
當(dāng)下的實(shí)情是：新房上市量井噴、成交量小漲、待售房越積越多、價(jià)格普跌。判斷上海樓市遠(yuǎn)未回暖的依據(jù)至少有三：
一是上市量井噴，銷售率低下，積壓的待售房源急劇增加。自9月份第二周起，上海住宅新增供應(yīng)持續(xù)放量，從28萬(wàn)平方米一路狂飆，第三周達(dá)40萬(wàn)平方米，第四周突破100萬(wàn)平方米；10月份第一周的上市量升至120萬(wàn)平方米。5個(gè)多月來(lái)捂盤不動(dòng)的開發(fā)商再也坐不住了，新盤上市井噴之勢(shì)不可擋。與此同時(shí)，幾乎所有地區(qū)的住宅樓盤開發(fā)商都開始啟動(dòng)各種降價(jià)促銷手段，普通住宅價(jià)格9月份逐周下跌，第一周均價(jià)就比前一周全線下跌10.4%。部分自住型購(gòu)房人開始挑挑揀揀入市。眼下的日均成交量約在四五百套之間，面積達(dá)30多萬(wàn)平方米。與前期相比，如今的成交量確有一定幅度的上升，但與新盤上市量的成倍增長(zhǎng)相比，差距越拉越大，新盤的上市量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于銷售量。最近一周，新上市房源121萬(wàn)平方米，成交35萬(wàn)平方米，銷售率不足30%，積壓的房源越來(lái)越多。
消化存量需持續(xù)14個(gè)月以上
易居中國(guó)房地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計(jì)顯示，9月上旬，上海積累的可售住宅總量達(dá)1108萬(wàn)平方米，到了10月上旬，可供銷售的新盤總套數(shù)超過(guò)20萬(wàn)套、面積超過(guò)2000萬(wàn)平方米。按照日均500套的成交速度，僅消化存量就得持續(xù)14個(gè)月。如果考慮新增量，可能還要延長(zhǎng)6個(gè)月。易居中國(guó)研發(fā)中心分析師指出，其中南匯、徐匯、黃浦等區(qū)的銷售壓力最大，市場(chǎng)積壓的可售量按現(xiàn)在的銷售速度，約要3年才能消化完。
二是在成交的一手住宅中，有大量政策性房源消費(fèi)“托底”。上半年，上海推出1000萬(wàn)平方米為重大工程動(dòng)遷配套的商品房和1000萬(wàn)平方米定向供應(yīng)的中低價(jià)房。眼下，這兩大房源開始大規(guī)模投放市場(chǎng)，并被定向消費(fèi)。而這類政策性房源和純粹市場(chǎng)房之間，好比是“二板市場(chǎng)”與“主板市場(chǎng)”的關(guān)系。在9月份成交的商品房中，動(dòng)遷房及配套商品房占到23%，“主板市場(chǎng)”在逐漸“邊緣化”。中國(guó)指數(shù)研究院(華東)副院長(zhǎng)陳晟指出，排除配套商品房、中低價(jià)房等定向供應(yīng)的房源，上海樓市下半年真正“市場(chǎng)化”的成交量可能還不足700萬(wàn)平方米。
三是少數(shù)樓盤行情好轉(zhuǎn)，大多數(shù)樓盤氣息奄奄。查閱八、九月份的新建住宅成交記錄，剔除配套商品房等政策性被動(dòng)消費(fèi)，銷量排名前十位的樓盤占據(jù)了市場(chǎng)成交總量的1/4到1/3。個(gè)案的成交走勢(shì)左右了區(qū)域市場(chǎng)，乃至全市市場(chǎng)，這本身說(shuō)明樓市沒有全面回暖。況且，成交房中多以總價(jià)低的特價(jià)房為主。
專家：“金九銀十”是偽概念
上海申新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司市場(chǎng)研究室主任蔣正華說(shuō)，盲目地將“金九銀十”這一傳統(tǒng)意義上的銷售旺季，視作樓市行情回暖的一大利好，這是一種“天真的迷信”。前幾年，“金九銀十”是在供不應(yīng)求的狀態(tài)下形成的，而今市場(chǎng)供給遠(yuǎn)大于有效需求，平衡供求的基礎(chǔ)一時(shí)難以具備�！敖鹁陪y十”是個(gè)徹頭徹尾的“偽概念”。
開發(fā)商為何熱捧“金九銀十”，并放出樓市要“絕地反彈”的信號(hào)？隨著財(cái)務(wù)上的結(jié)算年的逼近，開發(fā)商需要大筆資金歸還貸款、支付工程款、上市公司還要制作年度財(cái)務(wù)報(bào)表，現(xiàn)金流愈加緊迫，必須想方設(shè)法刺激成交，回籠資金。與其說(shuō)“絕地反彈”是市場(chǎng)的反映，還不如說(shuō)是開發(fā)商的自我預(yù)期、自我炒作的最后一根救命草。
中國(guó)指數(shù)研究院(華東)副院長(zhǎng)陳晟認(rèn)為，眼下，盡管樓市供、求都有所釋放，但最終有可能從“機(jī)會(huì)窗”中逃出去成交的，只會(huì)是部分性價(jià)比高的樓盤，在現(xiàn)有價(jià)格水準(zhǔn)線上，樓市整體成交斷難全面恢復(fù)。
業(yè)內(nèi)分析人士指出，如今樓市，還想靠玩概念、制造熱銷氣氛來(lái)起死回生，那是對(duì)消費(fèi)者理性的嚴(yán)重低估。今年的“金九銀十”也許根本就沒有“金銀”，有的只是刀光劍影。(徐壽松）
