中新網(wǎng)1月16日電 據(jù)《北京青年報》報道，光大銀行14日公布了固定利率房貸實施細(xì)則，可在北京、上海兩地網(wǎng)點辦理。鎖定一個利率5到10年，無論以后的房貸利率是漲是跌，購房人都不再受影響。這在利率呈上調(diào)趨勢的今天，對購房人而言無疑是個好消息。
那么，固定利潤和浮動利率相比，購房人選哪種更劃算？
利率看漲固定利率水平略高于浮動
目前國內(nèi)借款人與銀行已簽訂的房貸合同都是浮動利率的，央行每一次升息，借款人的月供就要有相應(yīng)的增加。而固定利率房貸則不論貸款期內(nèi)利率是升是降，借款人都按照固定的利率支付利息，不會“隨行就市”。那么，率先出來的光大銀行固定利率的利率水平和目前正在實行的浮動房貸利率相比，有什么差別？
據(jù)介紹，央行目前規(guī)定的5年(含)以下貸款利率為5.85%，5年以上貸款利率為6.12%，而銀行執(zhí)行時對大多數(shù)借款人有10%的利率優(yōu)惠。因此，可以說，現(xiàn)在的浮動利率下，5年期房貸的優(yōu)惠利率在5.27%左右。
14日光大銀行公布的固定利率住房貸款實施細(xì)則將首個固定利率房貸的利率設(shè)定為：5年以下(含)為5.94%，5年以上至10年(含)為6.18%。
光大銀行首個固定利率房貸是如何制定的？對此，光大銀行的有關(guān)人士表示，根據(jù)海外市場經(jīng)驗，如果一段時期內(nèi)市場普遍對利率看漲，銀行制定的固定利率就會比現(xiàn)行同期利率高；反之，市場普遍看跌，銀行制定的固定利率就會略低于現(xiàn)行利率。光大銀行資金部副總經(jīng)理透露，固定利率產(chǎn)品的推出將首先選擇北京和上海兩個城市作為試點，對于不同區(qū)域、不同貸款人的資質(zhì)，相應(yīng)的利率水平也會有所區(qū)別。
加息環(huán)境下長期貸款固定利率省錢
那么，北京、上海在固定利率和浮動利率并存的條件下，按揭購房人該如何選擇？專家分析，最關(guān)鍵的在于現(xiàn)行浮動利率與固定利率的差額，如果兩者超過1%，選擇浮動的比較劃算；如果低于1%，選擇固定利率將會更合理。而在加息環(huán)境下，專家認(rèn)為，貸款期限比較長的，購房人還是選擇固定利率省錢。
而對5年期的短期貸款，專家認(rèn)為，即便是在加息的情況下，還是浮動利率合算。
借款滿一年免提前還款違約金
此次光大銀行采取了較為寬松的提前還款規(guī)定：在央行調(diào)整貸款利率時，如果新利率高于固定利率，客戶可以享受原有利率帶來的優(yōu)惠，如果新利率低于固定利率，客戶則可以選擇提前還款來避免損失，實際借款期滿一年，可免除提前還款違約金。在貸款存續(xù)期一年以內(nèi)提前還款，則按提前還款金額3%收取違約金。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這一寬松的規(guī)定，有助于降低借款人提前還款成本，規(guī)避市場風(fēng)險。與此同時，還可以鎖定中長期住房貸款利率，有利于借款人規(guī)避利率和通貨膨脹風(fēng)險。
固定利率房貸市場觀望者多
固定利率房貸在海外市場早已有之。與我國不同，歐美國家主要推行以固定利率為主的住房抵押貸款制度。根據(jù)美國抵押貸款銀行家協(xié)會的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，在美國的購房者中，78%的人選擇利用固定利率抵押貸款來鎖定未來利率變動可能帶來的風(fēng)險。
以住房按揭貸款見長的東亞銀行很早就在香港市場上推出了固定利率房貸。不過據(jù)了解，香港人簽固定利率合同的人不多。因為香港人的房貸期限都很長，簽固定利率合同就需要借款人對利率的長期走勢做出判斷，這對并不具有金融專業(yè)知識的普通人來說就是賭一把，很多香港人怕輸，不愿意冒這個險。
從中國目前情況看，固定利率在近期成為房貸主流并不現(xiàn)實。固定利率房貸考驗的是銀行的風(fēng)險定價水平、對資產(chǎn)負(fù)債進行重組安排的能力。在利率下跌過程中，大量借款人提前還款會給銀行造成巨大壓力，影響其對風(fēng)險的判斷和控制。因此固定利率房貸的推出，一定要有一個規(guī)避風(fēng)險的對沖工具，但在國內(nèi)，這樣的風(fēng)險對沖工具尚不存在。正因為這一原因，并非所有商業(yè)銀行都對固定利率房貸趨之若鶩。到去年10月中旬，僅有上海浦發(fā)、光大、建行三家固定利率房貸的申請獲央行批準(zhǔn)，進入銀監(jiān)會報批階段，而更多的國內(nèi)商業(yè)銀行選擇觀望。
對于廣大購房者而言，固定利率房貸也是個全新的概念，如何利用固定利率房貸業(yè)務(wù)規(guī)避利率風(fēng)險，還需要進行學(xué)習(xí)。(余美英)
