中新網(wǎng)1月20日電 據(jù)《京華時(shí)報(bào)》報(bào)道,由于2005年受到宏觀調(diào)控的影響,不少開發(fā)商放緩了開發(fā)的步伐。但是2006年開發(fā)商們估計(jì)會(huì)扛不住了。一方面是資金壓力,另一方面則是北京市政府已經(jīng)加大對(duì)囤積土地的治理力度。去年收回的45宗土地就是一個(gè)信號(hào),這45宗地收回的原因是開發(fā)商未能按約定的期限付清全部地價(jià)款。因此,2006年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)新盤放量已經(jīng)勢(shì)不可擋。
新盤入市量至少2500萬平方米
去年,政府供地計(jì)劃沒有完成。因此據(jù)中原地產(chǎn)預(yù)測(cè),更多的土地將會(huì)在2006年推出,隨著總量的擴(kuò)大,土地交易會(huì)日趨活躍。
2004年8·31過關(guān)的住宅項(xiàng)目用地就有191個(gè),規(guī)劃建筑面積3265萬平方米。而從北京市建委公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可以看出,2005年1-10月份,全市商品住宅新開工面積1265.5萬平方米,預(yù)計(jì)2005年全年,商品住宅新開工面積將在1500萬平方米左右。這樣看來,僅8·31過關(guān)項(xiàng)目就有1765萬平方米沒有供應(yīng)。加上2004年、2005年公開出讓地塊的700多萬平方米建筑面積,今年至少有2500萬平方米的商品房可以進(jìn)入市場(chǎng)。
同時(shí),五環(huán)以內(nèi)部分大盤原定于去年下半年開盤銷售,宏觀調(diào)控后開發(fā)商便捂盤惜售,最近也有捂不住的跡象了。因此,2006年年中可能會(huì)出現(xiàn)住宅項(xiàng)目集中上市的現(xiàn)象。據(jù)偉業(yè)顧問統(tǒng)計(jì),2006年至少有260個(gè)新盤上市。
另外,像廣渠路6號(hào)地、溫泉鎮(zhèn)中心用地,在去年本來會(huì)入市,但是由于種種原因沒有上市供應(yīng),而在今年將會(huì)形成有效入市土地。這兩塊地規(guī)模很大,特別是前者,一旦入市,考慮到奧運(yùn)的開發(fā)檔期,開發(fā)商拿地后就會(huì)立刻開發(fā)。
據(jù)中原地產(chǎn)、偉業(yè)顧問控股等公司統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,京東依然是2006年放量最多的區(qū)域。大約有30多個(gè)項(xiàng)目入市,開發(fā)量達(dá)到1000多萬平方米,成為北京樓市的領(lǐng)跑者。
朝陽北路依舊是2006年京城一個(gè)熱點(diǎn)開發(fā)區(qū)域,至少有8個(gè)新住宅項(xiàng)目入市銷售。朝陽路及朝陽北路、姚家園區(qū)域現(xiàn)在已知的有銀谷大廈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的一個(gè)住宅項(xiàng)目以及金隅嘉業(yè)的一個(gè)中高檔住宅項(xiàng)目、新華聯(lián)集團(tuán)的新華聯(lián)麗景,緊鄰珠江羅馬家苑的銀帆西雅圖項(xiàng)目。北京海潤創(chuàng)速房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的京棉新城也有望在上半年投入市場(chǎng),由潤豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的42萬平方米的潤楓水尚也將面市。同時(shí)首旅集團(tuán)朝陽北路項(xiàng)目和位于朝陽路太平莊區(qū)域建筑面積達(dá)到10萬平方米的阿曼公寓項(xiàng)目也將于今年進(jìn)入市場(chǎng),還有今典集團(tuán)建筑面積達(dá)到40萬平方米的蘋果派。
2006年朝陽公園東邊建筑面積達(dá)到200萬平方米的泛海國際居住區(qū)將成為朝陽公園區(qū)域2006年熱點(diǎn)大盤。在公園5號(hào)旁邊的公園17號(hào)項(xiàng)目。此外該區(qū)域東山墅開發(fā)商將在其別墅周邊開發(fā)一個(gè)高檔公寓項(xiàng)目,陽光股份則有可能在陽光上東南邊,東四環(huán)路里邊推出一個(gè)大體量的高檔地產(chǎn)項(xiàng)目。
在東南方向八通線沿線,東一時(shí)區(qū)項(xiàng)目西邊中聯(lián)置地將打造一個(gè)建筑面積達(dá)100多萬平方米的項(xiàng)目,高碑店路獨(dú)棟別墅CBD高爾夫球會(huì)別墅也是今年入市。建筑面積為30萬平方米的柏陽景園將開發(fā)成為一個(gè)高品質(zhì)的住宅產(chǎn)品,北京鴻坤偉業(yè)公司也將在南磨坊推出南磨坊花園洋房項(xiàng)目。百子灣地區(qū)金都杭城2期、后現(xiàn)代城四期、沿海賽洛城后期等入市。另外,后現(xiàn)代城開發(fā)商還將在金都杭城南邊開發(fā)一個(gè)住宅項(xiàng)目,在富力城北邊,占地5萬平方米的合生國際花園預(yù)計(jì)在2006年3月開盤,而城建集團(tuán)建筑面積為10萬平方米的城建CBD一項(xiàng)目寫字樓和酒店也將于2006年進(jìn)入市場(chǎng)。東北方向主要包括望京建筑面積達(dá)到80萬平方米的望京東湖項(xiàng)目以及建筑面積達(dá)到36萬平方米的奧運(yùn)村住宅項(xiàng)目。
馬駒橋區(qū)域在2006年將有100萬平方米的土地推向市場(chǎng)。包括珠江地產(chǎn)開發(fā)30萬平方米的項(xiàng)目、上海復(fù)地開發(fā)15萬平方米的項(xiàng)目、北京卓越地產(chǎn)開發(fā)15萬平方米項(xiàng)目。如果加上馬駒橋鎮(zhèn)生活起步區(qū)C1、C2、C3地塊的50萬平方米,目前可以知道的該區(qū)域的開發(fā)面積將超過100萬平方米。另據(jù)了解,還有一塊“北京國家環(huán)保產(chǎn)業(yè)園區(qū)”住宅和公建用地,面積達(dá)到31萬平方米,有可能也會(huì)在今年入市。
再看通州中心區(qū)域,從目前統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)來看,2006年通州區(qū)域則至少有5個(gè)新項(xiàng)目入市,其中包括通州福瑞地產(chǎn)將在通州推出一個(gè)50萬平方米的項(xiàng)目(梨園小鎮(zhèn)二期),銀信公司在通州北苑環(huán)島打造一個(gè)花園酒店公寓項(xiàng)目,君合地產(chǎn)33萬平方米的自由小鎮(zhèn)項(xiàng)目,而通州區(qū)域高檔別墅項(xiàng)目國華園也將在今年入市銷售,“梨園鎮(zhèn)小稿村國有土地使用權(quán)”土地也將在今年進(jìn)入市場(chǎng)。
北五環(huán)外十幾個(gè)別墅項(xiàng)目入市
別墅項(xiàng)目由于受到土地開發(fā)期限的影響,即便在新盤較少的2005年都有很可觀的放量。2006年,別墅依然勢(shì)頭不減。據(jù)記者統(tǒng)計(jì),北五環(huán)外有多個(gè)別墅項(xiàng)目入市。
由北京廣廈富城置業(yè)有限公司開發(fā)的棕櫚灘,緊鄰機(jī)場(chǎng)高速楊林出口,一期規(guī)劃建設(shè)占地面積約247畝,由178棟獨(dú)立別墅構(gòu)成,預(yù)計(jì)2006上半年正式推出。順義的萬萬樹MO鄄MA,目前正在調(diào)整規(guī)劃,將于今年4、5月份推向市場(chǎng),新推出的產(chǎn)品占地386畝,總建筑面積10萬平方米。
而由北京財(cái)富地產(chǎn)開發(fā)的財(cái)富公館,每套建筑面積將近1500平方米,售價(jià)2000萬元。項(xiàng)目今年3、4月份開盤。富力在京的首個(gè)別墅項(xiàng)目也將于今年開盤。該項(xiàng)目總占地約20萬平方米,總建筑面積約10萬平方米,項(xiàng)目以獨(dú)棟別墅為主。沿海集團(tuán)在大興開發(fā)的獨(dú)樹逸致項(xiàng)目也于今年上市。
此外,盛世兆業(yè)在馬坡鎮(zhèn)的別墅項(xiàng)目今年也將動(dòng)工,天鴻集團(tuán)在奧運(yùn)水上公園附近的一個(gè)度假酒店項(xiàng)目,作為奧運(yùn)工程的配套,預(yù)計(jì)今年也會(huì)正式啟動(dòng)。
昌平別墅在經(jīng)歷了2005年的集中放量后,2006年將又是一個(gè)殘酷的競(jìng)爭年。今年上半年不僅會(huì)有6個(gè)高檔新盤集中推出,定位也都極為相似,產(chǎn)品類型都以獨(dú)棟為主,銷售均價(jià)大多在10000-16000元/平方米。
其中壹千棟、大河之翼、復(fù)地元墅的體量較大,今年入市體量分別在500、491、300棟左右,而東方普羅旺斯、中海瓦爾登湖、麥卡倫地也都會(huì)有100多套入市。
新入市項(xiàng)目以中高檔產(chǎn)品為主
從目前記者統(tǒng)計(jì)到的新開發(fā)項(xiàng)目來看,住宅類型主要是中高檔住宅。
眾所周知,東部一直是京城高檔住宅產(chǎn)品的集中地,以朝陽公園、三元橋及CBD為核心的區(qū)域集中了東部近80%左右的高檔住宅產(chǎn)品。2005年這些區(qū)域新開盤地產(chǎn)項(xiàng)目的平均銷售價(jià)格已經(jīng)超過8000元/平方米。
2006年也不例外,京東區(qū)域釋放出來的住宅產(chǎn)品依舊走高端路線。像前面提到的朝陽北路、朝陽公園、百子灣、望京等區(qū)域,產(chǎn)品多是中高檔。產(chǎn)品類型以高檔公寓為主,而整體區(qū)域平均銷售價(jià)格也將在8000元/平方米左右。
土地的稀缺性使西部和北部的開發(fā)更多地表現(xiàn)在高檔項(xiàng)目上。據(jù)北京成業(yè)行預(yù)測(cè),亞奧板塊在奧運(yùn)村規(guī)劃的實(shí)施和奧運(yùn)商機(jī)的逐漸顯現(xiàn)下,商務(wù)氛圍將更加濃郁,商住公寓需求的擴(kuò)大將帶動(dòng)此類項(xiàng)目逐漸增多。
2005年一些通過招拍掛方式拿地的成本增加,開發(fā)商要獲得比較高的利潤,就傾向于開發(fā)中高檔住宅產(chǎn)品。比如北京金地集團(tuán)去年12月份通過公開拿得通州馬駒橋土地將于2006年進(jìn)入市場(chǎng)進(jìn)行開發(fā)銷售,由于該土地的成本就達(dá)到2300元/平方米,因此金地集團(tuán)推出該項(xiàng)目的銷售價(jià)格將達(dá)到6000元/平方米,而目前該區(qū)域產(chǎn)品的銷售價(jià)格一般在4500元/平方米。而華潤去年拿到的清河土地,折合地價(jià)為3654元/平方米。目前周邊的房價(jià)已經(jīng)達(dá)到7000元/平方米,預(yù)計(jì)華潤集團(tuán)將要開發(fā)的項(xiàng)目售價(jià)不會(huì)低于7500元/平方米。
至于廣渠路6號(hào)地(也就是北京吉普地塊),據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,該地區(qū)的產(chǎn)品類型多樣,價(jià)格區(qū)間分布為7000-11000元/平方米。因此,一旦該地塊入市,開發(fā)的產(chǎn)品也屬于中高檔住宅。(趙麗萍)