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房價波動期需謹防風險 購房者應(yīng)“量需選房”

2006年01月20日 11:30

  中新網(wǎng)1月20日電 據(jù)《東方早報》報道,隨著上海房價逐步回歸理性,滬上一些自住需求也開始緩慢釋放出來。在市場供應(yīng)充足購房者選擇余地增加的情況下,買房究竟是向開發(fā)商買新房,還是通過房產(chǎn)中介買二手房?房價波動期買房應(yīng)該注意哪些問題?

  業(yè)內(nèi)專家指出,雖然目前市場上有一批房源價格比高峰時下調(diào)幅度較大,但是客戶購買時也要注意防范風險,根據(jù)實際情況選擇購買一手房或二手房。

  購房者應(yīng)“量需選房”

  從房型上來說,新房的選擇余地較大,可在多幢或者一幢的不同層次、不同位置進行挑選,而二手房只能在賣家拋售的樓盤中選擇,相對選擇余地較小;在價格方面,一手新盤基本“一房一價”,位置好一點、樓層高一點就要貴一些。

  而次新房的標價相對就不會有如此細化的價格差,只要買賣雙方談妥,即便是較好的二手房,消費者也可能拿到市場的最低價。當然,二手房都是現(xiàn)房,“即買即住”的特點也使得二手房市場長盛不衰。

  業(yè)內(nèi)人士指出,新房與次新房各有長短利弊,對于購房者來說要按照自己的需求,來具體選擇。但在如今房地產(chǎn)價格下跌的過程中,除了要考慮實際需求因素外,還需警惕一些房價下跌幅度明顯的房子,一些已經(jīng)跌破首付成數(shù)房子購買時更要謹慎!耙簿褪欠績r已低于房東買進價30%左右的二手房,另一種是房價低于開發(fā)商先期開盤價20%~30%的樓盤,購買風險相對要大一些。”

  預(yù)售房需考慮退房風險

  預(yù)售房在銷售過程中,開發(fā)商普遍采取的銷售策略是幾幢或一幢的土建結(jié)構(gòu)封頂后,分批獲準預(yù)售或滾動推出銷售,一般少則幾十套,多則一百多套。但在目前樓市由賣方市場向買方市場轉(zhuǎn)移的前提下,每一次預(yù)售的期房受到調(diào)控政策與整個市場規(guī)律的影響,開發(fā)商的定價會比先期開盤的樓盤低,而由此將引發(fā)購房者不滿。房價調(diào)整是退房現(xiàn)象發(fā)生的真實原因。因此買房者需要特別留意那些橫跨樓市調(diào)控周期推出的樓盤,即在2005年3月份前已有房產(chǎn)售出、3月份后仍有后續(xù)供應(yīng)的項目。如果當初買房時購房合同約定不清,一旦開發(fā)商定價過低,就有可能會被卷入索賠的風浪里。

  據(jù)悉,從目前法律環(huán)境來講,可退房條件主要包括約定條件與法定條件兩種,約定條件是指購房者與開發(fā)商在購房合同中約定可以退房的條件,如約定開發(fā)商延遲交房超過一定期限,小區(qū)規(guī)劃或配套設(shè)施不符合售樓廣告或售樓書所表達的內(nèi)容,在一定期限內(nèi)無法取得產(chǎn)權(quán)證等,約定要求索賠內(nèi)容,因此為保障自身權(quán)益,避免沒必要的糾紛,購房者不妨在與開發(fā)商簽訂合同時對“退房內(nèi)容”進行約定,這樣一旦發(fā)生糾紛,開發(fā)商也無從推諉。

  次新房應(yīng)留意產(chǎn)權(quán)歸屬

  目前的房產(chǎn)交易中,新房一般首付比例在20%~30%左右,二手房的基本首付比例占30%~40%,就拿一套總價150萬元買進的樓盤為例,房東當初首付款30%款項計45萬,如果現(xiàn)在這套房跌到120萬元,那按照二手房首付30%來看,買進方的首付款近36萬,還不能抵充當初房東的首付。

  “因此購買2005年3月份之前買進的高價樓盤,就需要特別當心了!狈繓|(特別是外地人士或外籍人士)可能會因資金周轉(zhuǎn)問題,而造成購房款沒有及時歸還銀行,這不光會造成銀行的壞賬,還會出現(xiàn)因買賣房產(chǎn)而引發(fā)的官司。

  據(jù)悉,以前的房地產(chǎn)權(quán)證上對他項(房地產(chǎn)抵押情況)都有注明,但現(xiàn)在的房產(chǎn)證上已無此類標示,因此查詢房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)歸屬及抵押情況就顯得尤為重要。消費者在購買二手房時,除查看房地產(chǎn)權(quán)證外,還應(yīng)委托中介公司到房地產(chǎn)交易中心查詢相關(guān)資訊,看看該物業(yè)是否有被銀行抵押、查封,產(chǎn)權(quán)是否清晰。(劉穎娟)

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