中新網(wǎng)3月15日電 據(jù)《北京青年報》報道，現(xiàn)行的《物業(yè)管理?xiàng)l例》在一定程度上為物業(yè)糾紛的解決提供了法律上的支持和保障，但由于權(quán)屬規(guī)定不明確，條例本身操作性不強(qiáng)，在業(yè)主利益的保護(hù)方面有失公平，不利于各方主體合法權(quán)益的保障。日前，北京團(tuán)代表羅益鋒建議，應(yīng)制定《物業(yè)管理法》，明確各方利益的權(quán)利和產(chǎn)權(quán)歸屬，以確保業(yè)主利益不受損害。
財產(chǎn)歸屬
停車位、綠地產(chǎn)權(quán)應(yīng)為小區(qū)共有財產(chǎn)
隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人們生活水平的不斷提高，私家車將逐漸成為居民的日常消費(fèi)品，同時停車位也勢必成為人們的生活必需品。停車位如果被業(yè)主以外的他人控制，將嚴(yán)重?fù)p害業(yè)主的利益。此外，綠地、會所和人防工程等也是居民用房必須的設(shè)施，應(yīng)明確產(chǎn)權(quán)歸屬。羅益鋒代表認(rèn)為，物業(yè)區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)權(quán)歸屬，特別是小區(qū)內(nèi)的共有財產(chǎn)，是社會公共利益的所在與體現(xiàn)。因此希望立法明確物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的所有設(shè)施，尤其是共有部分的產(chǎn)權(quán)歸屬問題。除了有明確權(quán)屬的、用于公益的市政或公共設(shè)施外，應(yīng)不允許小區(qū)業(yè)主以外的任何其他個人、組織或法人在小區(qū)內(nèi)擁有任何共有或配套設(shè)施。
糾紛處理
業(yè)主大會有權(quán)參與處置小區(qū)管理糾紛
羅益鋒代表說，應(yīng)明確物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主專有部分和共有部分的權(quán)利邊界，業(yè)主對專有部分享有完全的所有權(quán)，對共有部分通過業(yè)主大會享有權(quán)利。每個業(yè)主在不損害別人利益的情況下都有權(quán)自由處分自己的實(shí)體和程序利益，所以建議在確保每個業(yè)主都知情或推定知情的情況下，降低業(yè)主大會的參與和通過比例，以確保業(yè)主大會正常行使權(quán)力。為保障業(yè)主權(quán)益的有效實(shí)現(xiàn)，建議以立法的方式確認(rèn)業(yè)主大會的民事主體資格，有權(quán)在物業(yè)管理糾紛中以自己的名義起訴和應(yīng)訴。
信息公開
建立小區(qū)信息披露制度和社區(qū)檔案館
為有效保護(hù)業(yè)主作為消費(fèi)者的合法權(quán)益，防止開發(fā)商的銷售欺詐，建議立法中確立開發(fā)商的信息制度，明確規(guī)定開發(fā)商在信息披露方面的義務(wù)及相應(yīng)的機(jī)制，包括公開小區(qū)建筑物及各種設(shè)施的類型、數(shù)量、開工竣工時間，產(chǎn)權(quán)是否設(shè)有抵押及其期限，開發(fā)商的質(zhì)量擔(dān)保及限制，前期物業(yè)管理的情況及費(fèi)用等。建立社區(qū)檔案館，統(tǒng)一保管相關(guān)的社區(qū)資料，并向業(yè)主公開，以確保業(yè)主的知情權(quán)。
羅益鋒代表認(rèn)為，物業(yè)方面的立法應(yīng)聽取來自業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)、開發(fā)商、有關(guān)政府主管部門各方的意見，并將草案再次向社會公開征求意見，這樣才能避免現(xiàn)行物業(yè)管理?xiàng)l例中存在的利益保護(hù)不公平、操作性不強(qiáng)等問題，也有利于法律的遵守和執(zhí)行。
小區(qū)管理
開發(fā)商不應(yīng)成為所售樓盤物業(yè)股東
無論是期房還是現(xiàn)房，開發(fā)商在商品房銷售完畢后，建筑物的所有權(quán)就全部轉(zhuǎn)給業(yè)主或準(zhǔn)業(yè)主，因此為有效維護(hù)業(yè)主利益，防止開發(fā)商在包括選定物業(yè)管理企業(yè)等方面損害業(yè)主利益，建議明確規(guī)定開發(fā)商不得作為所售樓盤的物業(yè)服務(wù)公司的股東或投資人，即開發(fā)商和物業(yè)不應(yīng)是“一家人”。授權(quán)新成立的業(yè)主大會有權(quán)了解開發(fā)商簽訂的所有處分業(yè)主權(quán)益的合同。另外，應(yīng)明確業(yè)主作為權(quán)利主體可以選擇物業(yè)小區(qū)的管理方式，而不是必須聘用物業(yè)管理企業(yè)。明確物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間的平等的合同關(guān)系，雙方可以根據(jù)各自的要求協(xié)商各方的權(quán)利義務(wù)，并有權(quán)在不違背合同法的情況下自由解除合同關(guān)系。(譚衛(wèi)平 徐笛）
