中新網(wǎng)5月19日電 2006年5月17日,對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)又是一個(gè)有紀(jì)念性的日子。“國(guó)六條”在短短一天里街知巷議,震動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的各方。據(jù)《上海證券報(bào)》報(bào)道,18日,記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),從開發(fā)商到二手房中介,從地方銀行到普通市民,只要是與這一條產(chǎn)業(yè)鏈相關(guān),都處在緊張的關(guān)注與等待中,樓市多空的博弈再度白熱化。
開發(fā)商:觸及房地產(chǎn)業(yè)深層
地產(chǎn)商的消息總是相當(dāng)靈通。“我們?cè)?、4月份就從北京得到消息,當(dāng)時(shí)預(yù)計(jì)政策出臺(tái)時(shí)間不會(huì)晚于5月底!18日,上海某知名房地產(chǎn)公司老總告訴記者。據(jù)他介紹,建設(shè)部、財(cái)政部、國(guó)土資源部都已經(jīng)動(dòng)作在先,具體的調(diào)控措施可能已放在了各部門領(lǐng)導(dǎo)的辦公桌上。而令他緊張的是,這次調(diào)控的重點(diǎn)也許不在銷售終端,而在開發(fā)上游。
和上次主要調(diào)控房?jī)r(jià)的調(diào)控目的不同,此次“國(guó)六條” 顯然是力圖觸及房地產(chǎn)行業(yè)深層,內(nèi)容涉及土地供給、住房保障、稅收管理和信貸調(diào)控多個(gè)方向!捌渲凶钣锌赡艿闹攸c(diǎn),也是最能產(chǎn)生效果的環(huán)節(jié)將是保障類住房產(chǎn)品的增加和對(duì)供地情況的整治!鄙鲜龅禺a(chǎn)商稱。
以往開發(fā)商在土地使用方面鉆了不少空子,比如長(zhǎng)期擱置土地,等待升值;變更土地用途,將工業(yè)用地改為住宅用地等。雖然說(shuō)擱置兩年以上不開發(fā)就會(huì)面臨收地,但是能夠切實(shí)執(zhí)行這一政策的項(xiàng)目卻少之又少。據(jù)了解,某西部中心城市去年一年共收回僅僅土地56畝。“我們這300多畝土地即便造成了擱置,也不會(huì)輕易收回!痹撌心抽_發(fā)商此前對(duì)記者表示。
如果加大整治力度,無(wú)疑會(huì)對(duì)這些違規(guī)開發(fā)商造成巨大損失。但是另一方面,調(diào)控給對(duì)于長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的房地產(chǎn)企業(yè)提供了舞臺(tái)!拔也徽J(rèn)為高利潤(rùn)就是開發(fā)商的福氣!碧K州南都建屋有限公司副總經(jīng)理曹建南稱,過(guò)去拿到地就有錢賺,利潤(rùn)動(dòng)輒高達(dá)30%-40%的情況太不正常,“真正的福氣在于努力在公正公平、持續(xù)穩(wěn)定的市場(chǎng)中發(fā)展。”
與此同時(shí),讓開發(fā)商擔(dān)心的另一個(gè)局面是如果加大了經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的供給,勢(shì)必影響商品房的消費(fèi)需求;如果政府要求開發(fā)商建更多的限價(jià)商品房,微厚的利潤(rùn)將令開發(fā)商進(jìn)退兩難!爱吘归_發(fā)商的第一目標(biāo)是賺錢,然后交稅!辈芙戏Q。
中介:二手房成交量可能增加
“我相信此次政策對(duì)剛性自住客和中長(zhǎng)期投資客而言不會(huì)有太大影響。因此政策的出臺(tái)將更有利于市場(chǎng)健康理性的發(fā)展!敝性禺a(chǎn)(上海)副總經(jīng)理陳宇玨表示。
雖然具體的調(diào)控措施并未出臺(tái),但是個(gè)人購(gòu)房貸款的首付比例可能提高已經(jīng)被市場(chǎng)廣泛提及!捌鋵(shí)目前很多購(gòu)房者只要資金實(shí)力較強(qiáng),都會(huì)采用多付首付的辦法。影響最大的可能是經(jīng)濟(jì)實(shí)力較弱的一小部分人。”中原地產(chǎn)人士認(rèn)為。
而經(jīng)歷了去年的宏觀調(diào)控后,上海大部分投資客已經(jīng)撤市,自住型消費(fèi)占比超過(guò)90%!叭绻@次政策仍支持自住,起碼上海二手房交易不會(huì)有大的變化。”上海信義房產(chǎn)的經(jīng)紀(jì)人認(rèn)為。
另外,中原地產(chǎn)副總經(jīng)理邱德章稱,強(qiáng)化稅收、信貸和土地調(diào)控都會(huì)導(dǎo)致開發(fā)商成本增加,利潤(rùn)減少。而開發(fā)資金一旦遭遇瓶頸,將導(dǎo)致一些小型開發(fā)商轉(zhuǎn)而投資其它產(chǎn)業(yè),從而一手房的總量會(huì)減少!拔覀冾A(yù)計(jì)這種局面將為二手房市場(chǎng)帶來(lái)更大交易空間!鼻竦抡卤硎尽R?yàn)橐皇址靠偭繙p少將導(dǎo)致自住客轉(zhuǎn)而選擇二手房。
地方銀行:央行會(huì)考慮我們的處境
“如果將購(gòu)房貸款的最低首付比例提高到4成,再縮短貸款年限,銀行將有大批個(gè)貸業(yè)務(wù)縮水,有些銀行個(gè)貸業(yè)務(wù)甚至?xí)䴗p少50%左右。”昨天,民生銀行上海分行某業(yè)務(wù)經(jīng)理稱。
通過(guò)調(diào)整貸款成數(shù)和貸款年限,達(dá)到調(diào)控樓市的目的,這一信號(hào)早在5月初就已經(jīng)傳出。雖然央行已于近日否認(rèn)了五成首付的說(shuō)法,但“國(guó)六條”出臺(tái)后,市場(chǎng)還是第一個(gè)想到了此前的風(fēng)吹草動(dòng)。而中國(guó)銀行上海分行某高層認(rèn)為,調(diào)高首付比例、縮短貸款年限的做法并不可能抑制高端客戶的購(gòu)房行為,只會(huì)對(duì)中低收入的大眾客戶帶來(lái)影響。而這一結(jié)果可能與此前的“支持自住”的宏觀調(diào)控目標(biāo)背離!爱吘,依賴貸款的更多是普通購(gòu)房者!
對(duì)于具體措施的出臺(tái)過(guò)程,上海某金融人士介紹,國(guó)務(wù)院框架性意見公布后,在規(guī)定時(shí)間內(nèi),各地方銀行會(huì)將調(diào)控措施的意見上報(bào)到央行。“而以央行逐漸務(wù)實(shí)靈活的工作風(fēng)格看,業(yè)務(wù)一線的反映會(huì)受到重視。畢竟好的政策都不會(huì)是一刀切的!痹撊耸糠Q,樓市對(duì)于不同發(fā)展?fàn)顟B(tài)的城市將有不同的做法。
“即便央行有新政推出,也會(huì)給地方銀行留出自主調(diào)節(jié)的空間!痹撐幻裆y行經(jīng)理介紹,“此前有報(bào)道銀行系統(tǒng)今年放資放快,稱央行應(yīng)該對(duì)此有所控制。但大部分資金放給了基礎(chǔ)設(shè)施而不是房地產(chǎn),每個(gè)區(qū)域的放貸速度也不相同,這些現(xiàn)實(shí)情況央行在做調(diào)控決策時(shí)都會(huì)考慮。”
購(gòu)房者:投資房產(chǎn)已無(wú)利可圖
“股市這么好,樓市這么鬧,我現(xiàn)在根本不再想投資房產(chǎn)的事了。”上海一投資客徐先生告訴記者。他并不認(rèn)為樓市的調(diào)控政策會(huì)對(duì)價(jià)格造成過(guò)大的打壓,但認(rèn)為目前已經(jīng)高位運(yùn)行的房?jī)r(jià),對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)基本無(wú)利可圖。
而另一位剛剛在北京買房的劉先生表示,他擔(dān)心的是新政出臺(tái)后,開發(fā)商可能因銷售受阻而資金緊缺,這種情況下,要么樓盤不能及時(shí)完工交房,要么開發(fā)商通過(guò)降價(jià)的方式銷售后續(xù)開盤的房子,如果房子大幅貶值,劉先生稱可能會(huì)考慮退房。
“一旦造成大量退房糾紛,這種社會(huì)問(wèn)題是最難解決的。”滬上一位知名房地產(chǎn)律師認(rèn)為,“因此,調(diào)控需要掌握分寸,以避免得不償失!(薛明)