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開發(fā)商“暗戰(zhàn)”小戶型政策 細(xì)則未出對策不少

2006年06月08日 10:20

    小戶型由于價格相對便宜,成為年輕人的首選,因此越來越受歡迎。 中新社發(fā) 馬健 攝

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  中新網(wǎng)6月8日電 據(jù)《中華工商時報》報道,盡管此次九部委《意見》推出后,開發(fā)商中的幾大“龍頭”企業(yè)對外都做出低調(diào)姿態(tài),但實際上,最近幾乎所有的開發(fā)企業(yè)在等待實施細(xì)則出臺的同時,都在圍繞著“90平方米中小套型占全部新供應(yīng)量70%以上”新規(guī)定的一些關(guān)鍵點(diǎn)在展開激烈的爭議,并相互交流,揣摩政策走向,研究應(yīng)對措施。

  中小套型政策成焦點(diǎn)

  九部委《意見》明確要求,“自2006年6月1日起,凡新審批、新開工的商品住房建設(shè),套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟(jì)適用住房)面積所占比重,必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上!睂Υ耍本┓康禺a(chǎn)商的反響十分強(qiáng)烈。

  一些開發(fā)商提出,政府在實施細(xì)則中,不應(yīng)該將每個具體項目都套用“70%”的比例,而應(yīng)在總體開發(fā)量上力求達(dá)到70%的政策要求。也有不少開發(fā)商提出,“70%政策”可變通為以項目供應(yīng)量總套數(shù)計算,即套內(nèi)建筑面積90平方米的中小戶型占全部套數(shù)的70%以上。

  為落實九部委《意見》,本月6日,北京市勘察設(shè)計與測繪管理辦公室向北京各設(shè)計單位已經(jīng)下發(fā)通知,要求對新承接的商品房設(shè)計項目必須按“套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重,必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)的總面積的70%以上”的要求進(jìn)行設(shè)計,已經(jīng)審批,但未取得施工許可證的項目,不符合該標(biāo)準(zhǔn)的必須修改方案。然而,不少設(shè)計單位反映,由于新政策中90平米以下“套型面積”概念不是很明確。主要問題是,建設(shè)部沒有對此概念下的住宅公攤范圍給出明確定義,無法操作。目前,對“套型面積”與“套內(nèi)面積”、“建筑面積”有什么區(qū)別,業(yè)內(nèi)的看法比較亂,尚需進(jìn)一步明確。

  細(xì)則未出對策不少

  盡管北京市的有關(guān)細(xì)則還沒出臺,開發(fā)企業(yè)已經(jīng)著手應(yīng)對即將面臨的市場變化。據(jù)了解,開發(fā)商除了向政府提出,“70%政策”可變通為以項目供應(yīng)量總套數(shù)計算外,不少企業(yè)策劃在設(shè)計中,將戶與戶之間預(yù)留可拆墻,或“變賣平方米為賣立方米”,將90平方米以下的住宅建成5.8米層高,預(yù)留裝修躍層空間,使小戶型產(chǎn)權(quán)房實際可以雙倍的價格“1變2”,從而享有大戶型功能空間,并合理規(guī)避掉各種稅費(fèi)。另有位于市中心的高檔項目則準(zhǔn)備采取“魔方組合”形式,即用一套房包含二至三個產(chǎn)權(quán)的“傘式”方式進(jìn)行銷售。

  一些開發(fā)商表示,如果在其后出臺的細(xì)則中,沒有針對這些做法的限定,改善居住條件的需求仍會繼續(xù)釋放,市場還會比較看好。開發(fā)企業(yè)的利潤仍然能有較好的保證。

  然而,有業(yè)界人士提出,如果按開發(fā)建設(shè)總面積計算,同一個開發(fā)項目中,“90平方米以下住房”無論是80平方米,還是50、60平方米,其最終建設(shè)的面積之和需要占到全部商品房面積的70%以上。但如果按開發(fā)總套數(shù)作基數(shù),若90平方米以下的套型面積都比較小,雖然套數(shù)達(dá)到70%的標(biāo)準(zhǔn),但整體面積之和很有可能達(dá)不到項目總建筑面積的70%。再有,“改賣平方米為賣立方米”的做法,雖然不能算違規(guī),但其實際效果無疑與新調(diào)控政策的目標(biāo)是相背離的。

  很多人關(guān)心新政對房價將產(chǎn)生怎樣的影響。全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生認(rèn)為,九部委《意見》的嚴(yán)密性存在問題,需要后續(xù)政策的進(jìn)一步調(diào)控。結(jié)構(gòu)調(diào)整針對所有項目,要求戶型為90平方米以下的占到70%,卻沒有限制房價,那么,即使是小戶型的住宅,也可能在市場上被炒到很高的價格。很多開發(fā)商也認(rèn)為,即便都是90平方米以下的住宅,會有以低價取勝的,但好地段的項目,仍會在市場良好預(yù)期下,在利潤上通過設(shè)計“以小博大”。

  政府是否有違約之嫌?

  據(jù)了解,目前北京大約有100多個開發(fā)項目只拿到了規(guī)劃證,沒拿到開工許可證。有開發(fā)商提出,如果按照九部委新政執(zhí)行,很多項目要面臨改變與建材商、建筑商等許多上下游企業(yè)的合作合同問題,政府有違約之嫌。因為,此前開發(fā)企業(yè)與政府已經(jīng)簽了項目立項合同。而且,今年通過競拍方式高價獲得土地的開發(fā)商是根據(jù)當(dāng)時政府的規(guī)劃要求拍下地塊的,新政策對項目的改變有可能使開發(fā)企業(yè)退地。

  對此,北京大學(xué)法學(xué)院房地產(chǎn)法研究中心樓建波主任提出,九部委“意見”屬于行政法規(guī),由此牽出的上述問題不是法律和政策的沖突問題。此前,開發(fā)企業(yè)與政府間只是民事合同雙方的關(guān)系,政府只是合同一方的當(dāng)事人。由于《合同法》中對法規(guī)變化有免責(zé)條款,因此,在法規(guī)變化、合同無法履行的情況下,作為合同一方的當(dāng)事人應(yīng)不承擔(dān)責(zé)任。即便不將其視做民事關(guān)系,而是行政行為,當(dāng)有關(guān)法規(guī)變了,從法律上看,此時的政府也沒責(zé)任。至于新出臺的行政法規(guī)是否對市場干預(yù)過多,是否影響了政府的信譽(yù),則是法律之外的問題。

  很顯然,新調(diào)控政策的實施取決于地方政府后續(xù)政策的出臺,而地方政府配套細(xì)則的執(zhí)行力與市場可操作性,將決定中央政策最終是否能落到實處。(陸昀)

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